一棟物件だけが不動産投資 ではない!マンション経営とアパート経営を選ぶ際の考え方

マンションとアパート

あなたは、一棟物件派?それともマンション経営派?

一棟物件?それともワンルームマンション?不動産投資を始めようと思ったときに、一度は考えるテーマだと思います。その他にも、[新築or中古]、[都心or地方]など、比較することは多いでしょう。
私たちは、アパート経営とマンション経営ではやり方が違うので、どっちがいいか悪いかではなく自分に合ったやり方を選ぶことが重要だと考えています。このページでは、「価格」や「やり方」、「利回り」などを比較して考えるのではなく、考え方の違いに注目して、目的にあったものを選んで頂けるように書き進めていきたいと思います。

よくあるトラブル

ネット上では、一棟で早期リタイアすることが正義だと考えている個人投資家が多く、その強い主張が蔓延しています。しかし、不動産投資の目的はその人がやりたいことをやれればいいわけで、これじゃなきゃいけないという決めつけをするのは、良くない風潮かも知れません。
投資目的も、早期リタイアと老後の対策とでは規模感は異なるでしょうし、リスクテイクに関しても「リスクを取っても良いからリターン重視」と考える方と「リターンより安全性重視」と考える方とに分かれるはずです。すなわち、どちらの方法もニーズがある訳ですから、どちらも正解なのです。

しかし、早期リタイアを目指す方の主張は強く、自分たちが考えているやり方以外は「悪」だとすら考えているのだろうなと思われる方もいらっしゃいます。その考え方に影響され、知識が不足しているにもかかわらず、一棟物件を購入した方の失敗事例がトラブルに発展しているのです。

本当のリスクは自分の力量

一棟物件は、成功すればリターンも大きいですが、失敗してしまうとサラリーマンのキャパを越えてしまうこともあるでしょう。成功する人と失敗する人の違いはいろいろあると思いますが、ココではあえてオーナーとしての力量とさせて頂きます。失敗している人は、自分の力量で対応できない物件を購入し、キャパオーバーを自分自身で起こしているのです。

もちろん上手くいっている方は、自分の力量でコントロールできているのです。力量にもさまざまありますが、空室やリフォームに対応できる知識の他にも、空室やリフォームが必要になった時の財力も重要。貯金がカツカツの方が、一棟物件を購入して自己破産しているケースもあります。自分の力量にあった物件を選ぶことは、不動産投資の第一歩。慎重に選ぶべきだと思います。

知っておくべき現実

なぜ、一棟物件を選ぶ人が多いのか?
それは、たくさん稼ぐことが不動産投資の正義だと考えている方が多いからです。
これは、書籍やネットの影響も大きいでしょう。インパクトが強いと自分がそうなりたいと思う人が増えるのも頷けます。
しかし、多くの不動産投資家が得ている収益は、多くの人が考えているものとは違うかもしれません。

図をご覧ください。

所得金額別人数のグラフ

これは、国税庁の資料を基に作成した図になります。この図によりますと、不動産所得が300万円以下の個人オーナーが約50%を占めていることが分かります。和不動産が目標にしている家賃所得年間500万円以下までを含めると、約2/3の68%の方が、年間の不動産所得は500万円以下ということになります。

たくさん収益を得ている人は資産管理会社を作っているのかも知れませんが、多くの人が自分が満足できる収入の規模感で不動産投資を実施しているとも捉えれば、マンション経営でも十分満足は得られます。

不動産収入はいくら

和不動産が以前に、ポータルサイトの60歳以上の会員様にアンケートしたところ、不動産投資で資産運用を実施している方は、約6%いらっしゃいました。その6%の不動産投資実施者の8割が、不動産投資に満足し、大多数が月間家賃収入40万円以下の方だったことも見逃せません。

不動産投資の感想

同じポータルサイトの会員様にアンケートを取ったところ、「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」より「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」の方が、好まれていることがわかりました。

不動産投資を始めるなら

人間は心理的に、楽に儲かる投資を選びたがりますが、必ずしもそれが大多数ではないことを覚えておいて下さい。

負けないことを好む人だっている

「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」を選んだ方は、ある意味日本人らしいと言えます。日本人は、安全志向で石橋を叩いて渡るタイプの方が多いのです。だからこそ、元本保証といった商品が好まれます。

サラリーマンが、たった数年で数億円稼いだなんて書籍を見たら、惹かれてしまう方もいるでしょう。夢を追いかける不動産投資もあっていいと思います。しかし、夢ではなく現実を見据えて投資したいと考えている方もいることを忘れないで下さい。

早期リタイアを目的にしない方は、現実的なプランであるマンション経営でも十分達成できます。日本人は、多数の方に流れやすい傾向があるものです。やはり、早期リタイアの人は、派手にアピールしていますから、そっちが大多数に思われがちですが、そうではない人も多数いることを覚えておいて下さい。なぜなら、現実的なプランの方は、別に人にアピールする必要がないから、話が表に出てこないのです。情報の取得は、慎重に行いましょう。

さらば先入観!

記事や書籍は、過激なことを書いた方が目を引きます。これは、本人に聞かなければ、わかりませんが、そうやってアピールするのは、不動産投資以外の目的があるのかも知れません。
私たちは、自分がやりたいことを確実に達成できる方法を選んだ方がベターだと考えています。私たちがアピールしている目的は、マンション経営で実際に老後の不安が軽減しているオーナー様がいるからです。

私たちが持っている情報を求めている方が、他にいるかもしれないので情報を発信しています。ご関心のない方には、ご迷惑をお掛けしますが、ご関心のある方は参考にして下さい。
話を戻しますが、先入観ですべてを決めつけてしまうのは危険です。
自分のやりたいことをしっかり見つめ、情報は吟味しましょう。

なぜ人は認められたいのか?

マズロー欲求5段階説

なぜ?人はリスクがあるのに、危険を顧みずリスクのある投資を選択するのか?
それは、人から承認されたい願望があるからです。
簡単に言うと人から「すごい」と言われたいから、人からすごいと言われそうな投資を選んでいる人もいるのです。すごいと言われる投資には、危険なものもありますが、一度信じてしまったらもう周りは見えません。自分には不都合など起こらないという危険な考え方に陥り、その投資を実行します。そして、自分の力量では対応できずに、失敗した時に、はじめて後悔する方が増えています。

これは、投資と承認欲求を混同してしまったが故の過ち。本当に投資で自己実現を考えている方は、成長を考えています。人に褒められるより、「自分のパフォーマンスが上がっているのか?下がっているのか?」気にするポイントは、ココです。そのため、投資本来の活動に地に足がついており、勘違いは起りにくくなります。ですから、承認されることより、自己実現の欲求を満たしていきましょう。

失敗する理由は、認められたいから

不動産投資の目的は、本来自己実現の欲求を満たすためのもの。
それが、承認欲求にすり替わっていることが問題です。マンション経営以外の投資でも、承認欲求を得ることが投資の目的にすり替わっている方もいらっしゃるでしょう。
とはいえ、承認欲求も重要です。承認されるためには、順番を考えなければなりません。やることをやって結果を出したからこそ、はじめて人から承認されます。ですから、承認されるためには、自分ができるものを選択しなければなりません。自分ができるかできないかを考えてから、投資を始めましょう。

大きく始めるvs小さく始めて大きくする

大きく始めてしまうと小さくできませんが、小さく始めて結果が出てから大きくすることはできます。

これを不動産投資に置き換えると、一棟物件は数千万から時には数億円という金額から始めるため、大きく始める不動産投資といえます。そのため、途中で自分の力量が不足しているから、小さくしたいと思っても、もう始めてしまっているため小さくできません。

一方で、マンション経営は、ワンルームマンション1室から始め、運用が軌道に乗ったら、規模を大きくすることもできます。そのため、小さく始めて結果が出てから大きくできるタイプの不動産投資です。

この考え方を基に、自分に適した方法を選択することが必要。早期リタイアを目指すなら、スケールメリットも必要でしょうが、老後の備えであれば失敗しないことを第一にした考えた方が良いため、小さく始めた方が良いでしょう。これらの選択も始める前に、よく検討して下さい。

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身の丈にあったことをしましょう

人は、簡単に儲かる話を信じたがる傾向があります。しかし、今いくら儲かるかは、重要ではありません。自分が必要な時期、例えば定年退職した時に、いくら手にしているかが重要なのです。

承認欲求が強い人は、人に凄いと言われることが目的ですから、人より儲かる必要があります。投資商品を選ぶポイントも、人との比較ですから、人より儲かるものを選びます。そのため、人より儲かるリスクの高い投資商品を選択する必要も出てくるのです。その結果が、失敗に終わることも多々あります。

一方、自己実現の欲求を目的にするなら、比較対象は過去に比べて今が成長しているかです。私たちは、決して一棟物件を否定している訳ではありません。一棟物件で成果を出している方もたくさんいらっしゃいます。ここで問題視しているのは、思考。つまり、考え方です。人との比較で商品を選ぶことは、避けてほしいと思っています。

なぜなら、投資とは自己実現。プランがあって初めて成功に至るのです。そのプランを成功に導くための物件選びが必要であって、人より良いパフォーマンスを発揮する物件を選ぶことではありません。
自分の身の丈にあった不動産投資を選んでいきましょう。

ハラハラ・ドキドキの波乱万丈な投資生活をしたいですか?

多くの人にとって投資とは、ハリウッド映画さながらのハラハラ・ドキドキの波乱万丈なストーリーが待っていると考えているかもしれません。それは、買ったり売ったりするキャピタルゲインを得るための投資家や、一か八かの大勝負をしている一部の投資家の話。大多数の投資家は、地に足の着いた活動を行っています。ハラハラ・ドキドキの波乱万丈な投資生活は、時の運が強すぎてマネできません。

例えば、地方でアパートを購入して運用したとします。入居者が退居したら、次の入居者が決まるまでハラハラドキドキするのも、波乱万丈な投資生活に当てはまるかもしれません。
インカムゲインを得る投資は、システムを稼働させて収益を獲得するものがほとんどです。システムとは、ある意味、機械的に運用をプログラムしていくもの。つまり、誰もが扱えて、再現性の高いプログラムこそが優秀なシステムです。そこに、ハラハラドキドキの波乱万丈はありません。もし、自分がやろうとしているシステムに、ハラハラドキドキの要素があれば、そこは改善の余地があるでしょう。

優秀な投資家は、複数のシステムを自動的に運用しているから、時間の余裕を得ながら、収益を獲得しています。上手く運用している人の投資生活とは、映画にしたら面白みのない生活に見えてしまうかもしれません。

一棟物件を所有する際の注意点

あらかじめお伝えしますが、私たちは一棟物件を否定している訳ではありません。ただ、資金のゆとりがない方が、一棟物件に取り組んで失敗して相談されるケースが多々あるので、その点をしっかりとお伝えしたいと思っております。そのうえで、自分に合う方法を選択していただきたいのです。一棟物件を所有する際の注意点をお伝えします。

土地の持ち分が大きいと不動産取得税などのコストがかかる

アパート経営の魅力は、土地を手にすることができることですが、逆に言うと不動産取得税や固定資産税などの租税公課が高くなりやすいという点もあげられます。不動産取得税は、購入後に1度支払えば済みますが、固定資産税は毎年の支払いになります。その負担も考慮に入れましょう。

木造物件の火災保険は思ったより費用がかかる

木造物件の場合、租税公課と同様に定期的にかかるコストがあります。それは、火災保険です。アパートになると火災保険は戸建ての数倍になることもあります。購入する前に、固定資産税や火災保険の負担は確認しておきたいところです。

節税になるからと経費を甘く見てはいけない

規模が大きくなると、規模に応じてコストも上がりがちです。ここに修繕や内装なども加われば、突然の出費も多いと思います。しかし、この出費は、手元の現金で支払わなくてはなりません。手元資金が少ない方には、大きな負担になります。これらのコストの負担ができない人が、一棟物件を所有するケースも多い現実があります。私たちは、このケースがあるので、負担できるかできないのかを考えてから、実施してほしいと思っているのです。

規模が大きくなると毎年のコストがかさむため資金を手元に置きがち

購入時の費用は、月々のローン支払いで済みますが、購入後の租税公課や保険・リフォームは、現金で実施する必要があります。そのため、いつ何が起こるかわからないから、一棟物件のオーナー様は手元に資金を置きがちです。手元に資金を置いておけば、資産運用の魅力である複利の運用はできません。その辺が、もったいないところです。これらの費用負担を考慮して、利回りを計算してペイできるかを判断して投資している人が多いのが現状。なぜ?高利回りでないと採算が取れないかの理由までを理解してから、購入することが重要です。

修繕費を毎月捻出することは計画がズレにくい

アパート経営をやっている方が良く言うのは、区分マンションは管理費・修繕積立金を毎月支払うから利益が少ないという点。しかし、アパートも物件を持ち続ければ、いずれ修繕費を支払わなければなりません。ですから、遅かれ早かれ支払うのであれば、同じではないかと思います。

一つだけ違うとすれば、区分マンションの管理費・修繕積立金は、確定申告時に毎年かかった分だけ経費計上できますが、アパートの修繕費用は減価償却する必要があるという点です。つまり、アパートを修繕すると、経費は後ろ倒しになるということ。しっかり覚えておいて下さい。

空室率が高いと手元に資金を残す必要がある

アパートとマンションでは、建物が建つ立地が異なります。立地が違えば、空室率も変わるでしょう。駅から遠いアパートを所有していれば、空室の多さから手元資金を残す傾向になりますが、駅から近いマンションは空室率が低いので、手元資金を再投資に回すことができます。再投資することで、収益は加速していくため、区分マンションの利回りの低さをカバーできるほどの収益は得られるでしょう。

アパート経営とマンション経営は、同じ不動産投資ですが、対応することが大きく違うので同じ不動産投資でも、運用方法は大きく違うことを理解して下さい。

賃貸併用住宅は、その土地が賃貸に適しているエリアかを確認する

ちなみに賃貸併用住宅は、所有している土地が賃貸に適しているエリアかを確認することが大事です。賃貸に適していれば、メリットがあるでしょう。

部屋の魅力を維持するためにも設備交換は定期的に

結局、不動産投資は、賃貸業です。入居者に所有している部屋を貸すサービス業。部屋の魅力を維持するためにも設備交換は定期的に実施する必要があります。その時にコストがかからないのが、ワンルームマンションです。
管理も手間も2分の1
例えば、将来的に手取り家賃40万円を目標に不動産投資を実施したとします。その場合、手取り家賃が4万円のアパートなら10室、手取り家賃が8万円のワンルームなら5室所有することになります。この場合、ワンルームマンションの設備交換は、10室所有する場合に比べて半分の費用で済むのです。管理費や修繕費の負担割合を低くするなら、㎡賃料が高い物件を所有することがコストを抑える秘訣。ぜひ、覚えておいて下さい。

ローン年数を長期に取れる方が収支は出やすい

アパートとマンションというよりは、木造と鉄筋コンクリート造の違いになりますが、一般的にローン年数が長くとれた方が支払いは少なくなるため、収支を得やすくなります。特に中古になるとその違いが顕著になり、築年数が経過すればするほど、ローンを組む期間が短くなります。そのため、アパートとマンションは、ローン期間一つを取ってもやり方は違うものになっていくのです。

構造によって銀行が融資する期間は変わる

銀行は、融資する期間について法定耐用年数を基準に考えているため、建物の構造によって融資期間は変わります。

法定耐用年数が違うため、やり方も変わってくるのは当然と言えば当然です。不動産投資でもやり方が変わってくる理由はココにもあります。

木造や鉄骨造は耐用年数が短いので、次の買主の審査や融資条件が厳しくなる

木造や鉄骨造は耐用年数が短いので、次の買主の審査や融資条件が厳しくなる傾向があります。耐用年数が短いと融資期間が短くなるため、利回りの高い物件を購入しないと採算が取れないからです。今の金融機関のスタンスは、頭金をきちんと出せる人には融資しますが、頭金が少ない人には融資を出しません。そのため、耐用年数が短く、金額が大きい物件の取引は、相対的に減少傾向です。

区分マンションの魅力は立地が良く売却しやすいこと

一方、区分マンションの魅力は立地が良く売却しやすいこと。法定耐用年数も長く、次の買主が購入するときもローン期間が長く取れるため、レバレッジを効かせたマンション経営ができるようになります。次の買主が買いやすい環境があるということは、売主が売りやすい環境があるということ。マンション経営は、不動産投資のリスクの1つである流動性の低さをカバーできる物件だということも覚えておいて下さい。

多くの人ができる方法を共有します。

不動産投資では、出来ないことをできると勘違いすることから失敗します。自分ができる範囲のやり方を選び、経験を積んだのちに、自分ができることを増やしていくことが重要です。そのため、資産運用の基礎を作り上げていくことが、初心者投資家にとってのファーストステップです。

建物を建てようと考えたら、まずは基礎作りから着手します。その基礎も建築する建物によって変わり、アパートを建てるのとビルを建てるのでは基礎の具合も異なってくるのです。そのため、自分の目標を決めて、それに合わせた基礎作りから始めることが必要でしょう。

和不動産は、中古ワンルームマンション専門ですから、マンション経営に必要な基礎作りは、幅広くご提案できます。アパート経営の基礎作りは、並みレベルなのでご容赦下さい。

和不動産が独自に開発したシステムの「N-RICOS(エヌリコス)」では、オーナー様のマンション経営をデータベース化しているため、さまざまな基礎作りの提案ができます。私たちのオーナー様の多くは、普通のサラリーマン。多くの人が取り組める方法を共有します。

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マンション経営やアパート経営が難しいのは、取扱説明書がないこと。仮に、マンション経営の取扱説明書を作るとしたら、たくさんの事例を集めて、効果的な方法を共有することが一番です。N-RICOSは、まさしくオーナー様のマンション経営の事例を集めています。私たちだから共有できる方法もございますので、ご興味ある方はセミナーにご参加下さい。

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大切なことは、物件の選び方や投資手法ではありません

大切なことは、物件の選び方や投資手法ではありません。自分がその環境に対応できるかです。もちろん物件選びや投資手法も重要ですが、せっかく自分で選んだ物件や投資手法でありながら、それに振り回されている方も良く見受けられます。

私たちが重要視しているのは、マンション経営をスタートした後の環境。マンション経営やアパート経営には、トラブルはつきものです。
しかし、このトラブルに対応できなければ、投資としての旨みはどんどん減っていきます。

どんな高級車を購入しても、いつか修理が必要な時はきます。マンション経営も同じことです。問題は、修理の仕方がわからないこと。
問題が起こっても修理できればまた走り出せますが、修理できなければいずれ止まります。だからこそ、物件を購入した後の環境が重要なのです。場合によっては、マンション経営をカスタムすることで、より多くの収益を上げることもできるでしょう。環境1つで、問題があった運用を軌道にのせたることも、上手くいっていた運用をダメにすることもあるのです。

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自分にあった一手を

不動産投資で大切なことは、優れた方法を選択することではありません。自分にあった一手を選択することが大事です。たとえその方法より優れた方法があっても、扱えないなら意味がありません。諸刃の剣となってしまうこともあるでしょう。

例えば、車でも初心者が乗りこなしやすい車もあれば、スペックが最高のプロ向けの車もあります。当然、プロ向けの車の方がグレードは高いでしょう。しかし、一般人が運転するには運転しにくい可能性が高いはずです。性能を持て余して、事故につながる可能性もあります。だから、一般の人にも運転しやすい車の方が、人気が高いのです。

不動産投資もこれと一緒です。人に適材適所があるように、レベルや資産背景に応じた適正なやり方を選んだ方が好ましいでしょう。
自分にあった一手を選んで下さい。

誰も教えてくれない負け方の話

外国では失敗しても、立ち直るチャンスが与えられます。重要なのは、負け方。重要な考え方は、百発百中はないことを自覚することです。上手くいかないものは見切りをつけ、上手くいっているものを残す。この繰り返しがあるからこそ、手札が強くなっていくのです。

一方、日本では、負けられないという意識が強すぎて、雁字搦めになっている方もたくさんいます。本来投資とは、負けることもあるので、負けを許容できる範囲で実施するべきなのです。

特に、仕事でいいポジションまで上り詰めた方は、失敗を引きずりがちなところに共通点が見受けられます。仕事が上手くいっているため、投資も上手くいくと考えているのです。

しかし、上手くいかない時は、見切りをつけて再スタートを切った方が、いいケースもあります。それは、かっこ悪いことではありません。
多くの資産家は、1度の失敗で資産運用をやめることはありません。なぜなら、それでやめていたら、資産が増えていないはずだからです。見切りをつけることは、立派な戦略。勝ち方も重要ですが、同様に負け方も重要なのです。

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ズバリ自分のやりたいことは何ですか?

ズバリ、あなたが不動産投資を通してやりたいことは何ですか?承認されることを目的にしていませんか?アパート経営を選ぶにしても、マンション経営を選ぶにしても、自分のやりたいことである自己実現を可能にする手法でなければなりません。

そこに色気を足して、両取りをするのではなく、1つを確実にとりにいきましょう。もし、2つ手に入れたいものがあるなら、2つの方法を選択し、目的別に投資手法を分けた方が良いでしょう。「二兎を追う者は一兎をも得ず」です。1つの目的には、1つの方法を当て込んでいきましょう。

自己実現の欲求を考えることが本当に

やりたいことをもたらします。
自分がやりたいことが何かを考える際には、自己実現の欲求を考えることが本当にやりたいことをもたらします。
意外と人間は、自分がやりたいことを理解していないものです。自分を見つめるところから始めましょう。

自分がやりたいことを見つめるヒント

「自分がやりたいことがわからない」そういう方もいらっしゃるでしょう。そんな場合には、和不動産のゲーム会に参加してみて下さい。
自分がやりたいことを見つめるヒントは、不動産投資をやっている人に話を聞くことです。それも異なる意見を持つ人にあえて意見を聞くことが重要。そうすることで、自分がやりたいことの輪郭が見えてくるものです。

和不動産のゲーム会では、参加者の意見に触れ合うチャンスがあります。是非、他の参加者がどんな考え方をしているかに、触れてみて下さい。

ゲーム会

自分のやりたいことがよくわからないという方は、個別相談をご活用下さい。

ゲーム会に参加したけれども、自分のやりたいことがよくわからないという方は、個別相談をご活用下さい。
自分の意見を言うことで、自分自身の頭の中が整理されることもあります。それを、 コーチング用語で、オートクラインと言います。オートクラインとは、自分で話した言葉が自分自身に作用すること。 つまり、自分で話した内容や言葉を自分で聞いて考えたり、理解したりすることです。
それを実現するには、個別相談が適しています。自分の考え方をスタッフに話していただくことで、頭が整理され、やりたいことが明確化します。個別相談をそんな形で使って頂ければと思います。

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まとめ

ここまで、マンション経営とアパート経営の違いについて話してきました。マンション経営とアパート経営は同じ不動産投資と括るには、マインド面や投資手法も大きく異なります。例えるなら、同じスポーツでも、サッカーと野球くらい違うと考えても良いかもしれません。サッカーと野球を比較しても意味ないように、マンションとアパートも単純に比較することができないでしょう。別物の投資と考えて、それぞれの違いを理解することを心がけて下さい。

マンション経営かアパート経営かの判断基準が分からない方は契約する前に確認して下さい。

マンション経営かアパート経営かの判断基準が分からない方は契約する前に確認して下さい。大切なのは、マンションかアパートかではありません。何を求めて投資をするのかです。一番いい方法は、目的を達成できること。それに適した方法を選ぶことが、求められています。

マンション経営を考えている方は、目安になる資料や物件をご紹介できます。

和不動産は、中古ワンルームマンション投資専門の不動産会社です。マンション経営で達成できることを提案するのは、得意としています。マンション経営を考えている方は、目安になる資料や物件をご紹介できますので、ぜひご活用下さい。

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