「戦わずして勝つ」東京のワンルームマンション投資

戦わずして勝つワンルーム

マンション経営.東京によるマンション経営術

大切なのは、立地選びと賃貸管理です

中古ワンルームマンション投資をするにあたり、個別物件や利回り以上に重要な要素があります。それは「勝てる立地」です。さらに、勝てる立地は、すでに都市開発で決まっています。勝てる立地を選択し、「戦わずして勝つ」、そんな中古ワンルームマンション投資ができることはご存じですか?

不動産市況をおさえよう

立地選びは法令改正で変わる

不動産投資市場は、法令施行や法令改正の影響を受けます。特に、ワンルームマンション投資をする上で、有利な法令改正があったのをご存じですか?

代表的な法令の施行・改正

①2013年制定の「国家戦略特別区域法」
②2007年施行の通称「税源移譲」
③2015年1月の「相続税改正」

① 2013年制定の「国家戦略特別区域法」

東京の町並み

  • 2020年東京オリンピックに向けた整備
  • 労働環境と居住環境を兼ねた街づくり
  • 東京と国際都市にするための特区エリアにおける規制緩和(※道路の占用基準緩和)

道路を有効活用し、大きなビルを建築しやすくする法令改正です。(例:虎ノ門ヒルズは「立体道路制度」を利用し、環状第二号線再開発として道路上空にビルを建造したビルです。)

再開発から逆算すれば入居者は確保できる

再開発される地域は決まっています。

  • 大手町、丸の内、有楽町の通称「大丸有地区」
  • 竹芝地区
  • 品川駅周辺
  • 六本木・虎ノ門地区
  • 渋谷駅周辺
  • 新宿駅周辺

これらに池袋駅周辺を加えた立地が、再開発のエリアになります。再開発されることでビルが建ち、オフィス街が新たに生まれることで働く人が増えます。東京都心部の入居者ニーズとして通勤利便性の方へ大きくシフトしていて、複数のオフィス街を結ぶ路線は複数のターミナル駅に行くことができるので、東京都心のワンルームマンションは利用者が増え、入居需要が2倍にも3倍にもなるのです。よって、立地はとても重要になってくるのです。

②2007年施行の通称「税源移譲」

設計図

「税源移譲」がもたらした都内23区の“ワンルームマンション規制”。ワンルームマンション規制は、東京23区内の多くの区でファミリーマンションを一定割合以上併設することを義務化した規制です。

昔は都心の小さい土地に建築できた建物も、規制により、ファミリーマンションを物件に数戸入れないと建築できないようになりました。このワンルームマンション規制により、立地のよい都心にワンルームマンションの新築が難しくなり、その前に建った築浅中古ワンルームマンションの資産価値が維持されやすくなっています。立地のよい土地に建つ建物は資産価値が維持されるのはもちろんですが、資産価値が上昇する可能性もあります。こういった建物であれば、売却をしたいと思った時、苦労せず手放すことができるでしょう。

③2015年1月の「相続税改正」

アパート

相続税の基礎控除額の引き下げが行われたことで、「相続税対策」を不動産で対策しようとする人が増えました。そこで出てきたのが「1棟アパート」物件!しかし、アパートだけが増加し、供給戸数が増えたことで空き家の問題がでています。

アパートでのライバル物件が増える立地(地方、郊外)では家賃収入の維持は、難しいです。そのため、戦わずして勝つためには、競合が増えない立地で物件を所有する必要があります。狙い目は東京都心。立地の良い東京都心のワンルームマンションなら入居率も高く、資産の圧縮効果が高いため中古ワンルームマンションの流通が増えています。

長期的に収入が得られる物件の選び方

長期的に収入を得られるようになるには、基本的に、長く住んでもらうこと。退去が出ても、築年数が経過してもすぐに次の入居者が決まることが大事です。要は、需要がある物件を選べばいいのです!

通勤利便性、生活利便性の高い好立地エリアを選ぶ

まず、和不動産は、扱う物件を「立地がよい都心にアクセスしやすいワンルームマンション」、ターゲットを「都心に通う会社員(単身者)」に絞っています。今、都心に務める会社員の方は、通勤利便性を求めています。都心へのアクセスが良い立地に建つ物件は、通勤利便性の高いエリアに住みたいという入居者のニーズに応えることができ、すぐに入居が決まります。また、立地が良ければ、転勤や退職などがない限り退去もありませんので、長く住んでもらえるのです。

今、日本ではコロナの影響もあり、自宅でテレワークをする方が増えています。今後もテレワークの導入は増えるはずです。それなら勤務先へのアクセスは気にしなくてよいのでは?と思われるかもしれませんが、100%在宅ワークというのはなかなか厳しいのではないでしょうか。必要であれば会社へ出勤することも多々あるはずです。出勤の必要性がある訳ですから、今後も「勤務先へアクセスが良い立地にある物件に住みたい」というニーズがなくなることは考えにくいため、立地の重要度が下がることはないでしょう。

また、在宅ワーク中は近隣で買い物する機会も増えるため、やはり立地だ大事になってきます。生活しやすい周辺環境とのバランスも重要視していきましょう!

空室率を上げないために需要のある部屋を選ぶ

和不動産は、扱う物件を「都心にアクセスしやすいワンルームマンション」、ターゲットを「都心に通う会社員(単身者)」に絞っていますが、今、都心に務める単身者の方は、どんな物件を求めているのでしょうか?

単身者から、「これが無ければ入居したくない」と言われる設備の中で特に多いのは、室内洗濯機置き場、TVモニター付きインターホン、独立洗面化粧台の3つ。その他にも、ウォシュレット付きトイレ、インターネット無料、エントランスのオートロック等があります。

もうお分かりのとおり、今選ばれているのは、防犯面と快適さを兼ね備えた物件です。物件選びの際、設備にも注目することが大切なのです!

物件の選び方をもっと詳しく知りたい方は、和不動産の不動産投資セミナーへ!>

和不動産で中古ワンルームマンション投資をする3つの理由

①運用を見える化した独自のコンサルシステム
②中古ワンルームマンション投資のコンサルティング
キャッシュフローを考えた賃貸管理

①運用を見える化した独自のコンサルシステム

和不動産には、「N-RICOS」という、マンション運用の実績を見ることができるコンサルティングシステムがあります。現在のN-RICOSでは、「キャッシュフローの推移」「全体の収益性が一目でわかる」「目標達成までにどのような中古ワンルームマンション投資をすればよいか?」等が分かる機能を提供しています。

N-RICOSで、資産管理、物件管理、目標管理、出納帳、トータルの収支と収益の管理を定期的にしていくことで、中古ワンルームマンション投資の効果測定がやりやすくなります。地道な作業のため、1人でやるのには向いていない作業かもしれません。そんな時こそ、和不動産のスタッフを頼っていただければと思います!

②中古ワンルームマンション投資のコンサルティング

投資用区分マンションは、少ない資金で購入ができますが、多かれ少なかれ、リスクがつきものです。ローンを組んで、和不動産で物件を購入してくれたオーナー様に、中古ワンルームマンション投資で豊かになっていただくため、購入後もしっかりサポートします!

和不動産は、物件の販売だけでは終わりません。物件販売後、全てのオーナー様に対して、3ヶ月に1度のコンサルティングを実施しております。オーナー様の中古ワンルームマンション投資において、キャッシュフローが毎年アップするよう、件購入後は、「コンサルティング専門部署」がオーナー様の目標達成に向けて、中古ワンルームマンション投資や家計のキャッシュフロー改善のアドバイスをいたします!

中古ワンルームマンション投資がうまくいかなかったり、失敗してしまったりする理由は、成功するための運用方法がわからないから。オーナー様の目的はマンションを購入することではなく、中古ワンルームマンション投資を通じて目標を達成することです。

和不動産では、その目標達成を重要視し、オーナー様に目標達成していただくためのコンサルティングを行っております。
さらに、中古ワンルームマンション投資に関わる事だけではなく、オーナー様のライフプランに合わせ、将来の年金対策や、生命保険の見直し・相続対策など、様々な目標に向けてアドバイスしています!

③キャッシュフローを考えた賃貸管理

中古ワンルームマンション投資は、買って終了ではありません。購入後の運用次第で成功も失敗も左右されます。その中でも大事な要素は「入退去」です。賃貸の入居希望者は、インターネットで検索~物件決定までを完結させる時代です。内見もオンラインで行えるため、実際に物件へ行かずに契約します。つまり、ネット上にアップされた写真や動画は、入居者に選ばれるために写真映えする内装にする必要があるのです。

和不動産では、賃貸管理業にも力を入れています。自社で内装部門を設置しているため、その時その時に応じた壁塗装や床張りを、低価格で行います。また、退去から1週間以内に入居可能な状態にするというルールがあるため、空室期間は一瞬。プロに頼めば、2週間、3週間とかかってしまう場合があります。このように自社で作業することで、オーナー様の費用負担も少なく、短期間で募集がかけられるようになるため、オーナー様のキャッシュフロー向上に貢献できます。

都心築浅中古ワンルームマンションを選ぶ理由はセミナーで

和不動産では、戦わずして勝つ中古ワンルームマンション投資のセミナーを開催しています!原状回復についてのセミナーも開催しておりますので、ぜひチェックしてみてください。

和不動産のセミナーは、こんな方にオススメ

  • 見た目の良いマンションで収益を得たいと考えている方
  • 1.5等地についてなど不動産投資の最新エリア情報をお聞きになりたい方、
  • 最近の不動産投資の失敗の事例の原因を知りたい

初めて中古ワンルームマンション投資をする方は、充実のアフターフォローが評判の和不動産にお任せください!和不動産では、中古ワンルームマンション投資で成功しているオーナー様の運用データを常にアップデートし、共有しています。中古ワンルームマンション投資の成功パターン・失敗パターンを知り、あなたも「戦わずして勝つ」中古ワンルームマンション投資をしませんか?

和不動産のセミナーは多種多様な内容!

和不動産のセミナーは、「参加者の知りたい!に答える多種多様なテーマ」を取り扱っています。

お客様が求めているテーマを取り入れた、一方的ではないお客様目線での情報提供を可能にしています。お客様の知りたい!に答えたセミナーを開発していくうちに、今や当社が開催しているセミナーのテーマは実に30種類以上となりました。

そのうち、和不動産のセミナーは、お客様との対話を重要視するようになり、少人数での開催となっていきました。少人数というだけではなく、参加者の疑問に講師がその場で答える質疑応答コーナーも設けており、自然とアットホームなマンション投資セミナーが作られていったのです。これにより、お客様がどのような情報を求め、何を不安に思っているのかを汲み取り、さらに次のセミナーに活かすようになりました。

今では、ひと月に12回以上セミナーを開催している中で、同じテーマはほとんどありません。参加者の皆様には、様々なテーマに参加していただくことで、違う切り口から中古ワンルームマンション投資について考えて頂きたいと思っています。

和不動産の提案する中古ワンルームマンション投資メソッドをさらに詳しく知りたい方は、毎週開催しているマンション投資セミナーにご参加ください。

初心者の方にもおすすめの、パソコンやタブレットでどこでも視聴できる「オンラインセミナー」も開催しています!会場セミナーは日程が合わず行けないという方もぜひオンラインセミナーをご活用ください。

また、セミナーへご参加いただいた方へは、和不動産社長、仲宗根の執筆書籍5冊の中から1冊をプレゼントさせていただきますので、ぜひご参加ください!

▼開催予定セミナー一覧はこちらから

お悩みをお持ちの方は無料個別相談へ!

和不動産の無料個別相談では、お客様の様々なお悩み、ご相談を受け付けております。
個別相談に参加し、みなさまのお悩みを解消しませんか?
こんなお悩みを持つ方が相談しています
・今回のコロナ禍で将来が不安な方
・資産運用はしたいけど安心安定を求めたい方
・現在のマンション投資で満足していない方

「物件を押し売りされそうで怖い」とお思いの方、ご安心ください。和不動産の個別相談では、初回に物件のご提案は致しません!まずは、お客様の資産状況や目標をヒアリングし、「お客様に最適な中古ワンルームマンション投資プラン」をご提案致します。

個別相談をすると、しつこくされそうなイメージあるという方もいらっしゃると思いますが、最終的にご納得いただかないで契約することは、弊社にとってもマイナスです。双方、しっかりと納得しての末永いお付き合いしか望んでおりませんので、お気軽にご相談ください。

セミナー・無料個別相談会場

■会場場所
東京都千代田区神田須田町1-7-9 VORT秋葉原maxim7・8階

■交通アクセス
【JR線】
(1)JR線「秋葉」駅徒歩5分(電気街口)
(2)JR線「神田」駅徒歩6分(北口)

【地下鉄】
(1)東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩2分(6番出口)
(2)都営新宿線「岩本町」駅徒歩4分(A2番出口)
(3)都営新宿線「小川町」駅徒歩4分(A3番出口)
(4)東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩4分(A3番出口)
(5)東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩4分(A2番出口)
(6)東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩5分(5番出口)

【その他】
首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス「秋葉原」駅徒歩6分(A1番出口)

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