日本の首都のど真ん中にある東京都中央区。隅田川を挟んで東側と西側に分かれており、北は馬喰町や浜町、南は晴海、東は水天宮や月島、西は銀座を擁す、面積約10平方キロメートルという小さな区である。
人口は1950年代に16万人程だったが、地価が高騰するにつれ商店などが消えていき、住みづらくなった住民が土地を手放し、郊外へと引っ越していった。当時、こうした場合には「特定居住用資産の買い替え特例」が適用され、土地売却益に対する課税を繰り延べることができた。いわば中央区は「人が逃げる街」だったのだ。
ところが人口は96年の7万1806人をボトムとして、驚くべきことに直近では15万人台にまでＶ字回復を遂げている。
こうした現象をもたらした要因は三つに集約できる。
一つが1997年の男女雇用機会均等法の改正によって女性の深夜労働や休日勤務が解禁となり、男女が平等に働けるようになったこと。郊外の住宅地に住み、夫が働き、妻が専業主婦で子育てをするというライフスタイルが減り、夫婦共働きが当たり前となった。ちょうど専業主婦世帯数と共働き世帯数が逆転したのが、95年のことである。
二つ目の要因が超円高。95年に1ドル＝80円台の円高時代に突入した結果、東京湾岸エリアの工場や倉庫の多くが、アジア各国への移転を余儀なくされ、跡地が住宅地として供給された。
そして三つ目の要因が、95年に「大都市法」が改正され、湾岸部の工場跡地の容積率上限が200％程度から600％程度へと軒並み引き上げられたこと。その結果、デベロッパーは工場跡地を安く仕入れて、この地に超高層マンションを次々と供給していったのである
人が集まる要素を融合
中央区では、90年代後半以降、月島や晴海地区の工場・倉庫の跡地に超高層マンションが林立し、人口が激増。今や15～64歳の生産年齢人口割合は全国自治体トップの71％に達している。
今では、北側の日本橋地区は国家戦略特区として、製薬業を中心としたライフサイエンスビジネスの中核を担う開発計画が目白押し。日本橋小伝馬町界隈にはコンパクトマンションが立ち並び、しゃれたカフェや物販店が軒を連ね、若者の街へと急速に変貌しつつある。
銀座に目を向ければ、17年春オープンの「ＧＩＮＺＡ ＳＩＸ」に国内外の観光客が押し寄せる。百貨店やブティック、ホテル、レストランが密集し、日本一の繁華街の名をほしいままにしている。
このように俯瞰すると、中央区は職と住、そして商業や観光などの分野で、「人が集まる」要素を融合させた理想的な街に生まれ変わりつつあるといえる。「人が逃げる街」から「人が集まる街」へと劇的な変化を遂げたのが、東京都中央区なのである。
「今や15～64歳の生産年齢人口割合は全国自治体トップの71％に達している。」と記事で書かれていたように、まさに今一番元気があるといっても過言ではない地域が中央区だ。
マンション経営において、重要な要素として「立地」だ。家賃を継続的に得ていくためにも、「人が集まる街」は重要な条件と言っても良いだろう。家を出なくてもインターネットで買い物やコミュニケーションができる現在、入居者は繁華街までのアクセスの良さよりも、職場までの利便性を求めている。
ちなみに、23区での人口増加率（2006年～2015年）をみると、中央区は40％台と港区と並んでトップとなっている。23区の東証一部上場企業数で1位：千代田区（219社）、2位：港区（217社）、に次ぐ3位（181社）につけているのが中央区という事を考えると、通勤利便性を重んじているという裏付けになっているのではないだろうか。
今後の30年、50年を見てみても、急激に需要が無くなることは考えにくい。
そんな東京都中央区だが、中央区ならばどこで・どんな物件でも不動産投資を始めても良いのかというと、
疑問は残るためしっかりとした見極めをするよう。
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