前回の記事では、東京の人口数のみについてご紹介しました。
今回は、ワンルームマンション経営をする不動産投資家にとっては見逃せない、「世帯数」についてご紹介して参ります。
世帯数は過去30年間で5割増加
東京の1世帯当たりの人数は、年々減少しています。2020年の1世帯当たりの人数は1.9人。流入増加で人口は増え続けていますが、より早いスピードで世帯数も増加しており、過去30年間で5割増加しています。東京都全体では、単身世帯の割合は約半数近くとなっています。
東京の人口がピークを迎えるのは2025年、世帯数のピークは2035年という推計が出ています。その数は、現在より20世帯以上多い、724万世帯と言われています。
東京各地の開発が世帯増加の受け皿に
世帯数の増加に伴い、住宅の需要は増していきます。中心部や湾岸部の工場跡地、埋立地などでの大規模開発、各地の再開発が増加する世帯の支えとなってきました。これに対して、専門家は以下のような意見を述べています。
グローバル都市不動産研究所所長の市川宏雄氏は東京は住環境に関するインフラが整っているため「今後もまだ人口増を受け入れる余地がある』と話す。（2020年7月16日付 日本経済新聞朝刊より引用）
東京では、JR山手線「高輪ゲートウェイ駅」、東京メトロ日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」を筆頭に、今後も数多くの商業施設や、ビルの開業を控えています。
増加しすぎた自治体は「ファミリー規制」
前回の記事でもご紹介しましたが、超高層マンションが多く建設された、江東区や港区などの一部のエリアでは、急激に増加した人口のために対策に追われています。
小中学校の新設や増設のほか、江東区では「マンション等の建設に関する条例」を改正し、ファミリー向けマンションの開発を規制するために、25㎡以上40㎡未満の住戸を世帯用住戸数の20％以上設置といった内容で、2018年より施行しています。
東京の空き家のうち、2割強が対処が必要な「用途不明」
増加する人口の受け皿になるよう、新たな住宅開発が続けられている一方で、空き家問題が表面化してきました。東京都内の空き家率は、2018年現在で10.6％となっています。空き家は、①別荘等の二次的住宅、②賃貸用の住宅、③売却用の住宅、④その他の住宅と、4種類に分類されています。その中で、分類用途が定まっておらず、対処が必要な「その他」は、全体の空き家総数80万戸のうち、およそ2割を占めています。
空き家に対しても、自治体は様々な対策を行っています。例えば、北区は今年2020年の初めに、老朽化が進み周囲に危険を及ぼす可能性のある木造住宅を、所有者に代わって解体する「代執行」を実施しました。
ほかにも、撤去費用を補助したり、公共での利用を目的に借り上げる区などもあります。
老朽物件の除去と都市整備が一体化
東京都は、特に道路が狭く、木造住宅が密集する「木密地域」の解消に力を入れています。2012年には、「木密地域不燃化１０年プロジェクト」を発足。防災が主な目的となっており、28の道路を指定し、建設を進めています。
各区でも積極的に対策や支援などを実施し、道路拡幅を進めており、東京都内で危険な木密地域は、2017～2019年までの間で、3割減らす事に成功しています。今後も、防災面でのたこうした取り組みに伴った自治体の活動が、空き家の解消につながっていくと言えるでしょう。
東京都の空き家解消に伴う開発や、世帯数の動向は、今後も注目しておきましょう。
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