【資産運用NEWS 第6回】2020年の不動産投資マーケット

和不動産がお届けする「資産運用NEWS」。今回も資産運用に関する有益な情報をお届けしたいと思います。今後の資産運用の参考にしていただけたら幸いです。

東京都では、コロナウイルス蔓延防止策として、4月25日~5月11日の間、3度目となる緊急事態宣言が発令されました。休業要請に全面的に実施した事業者には協力金として、規模や売上高などに応じ、4万~最大20万円を支給するということですが、報道等を見る限り十分な補償とは言えないようです。普通に働いてお金を得られる、そんな当たり前で安定した社会は過去のものになってしまったのかもしれません。今回は、パンデミックがきっかけでしたが、ご自身の体調や家族の介護・会社の事情など、今後も働きたくても働けない可能性は出てくるでしょう。

「いつかは状況が良くなるだろう」「自治体や国が何とかしてくれるだろう」そう思い続けて、もう1年が過ぎました。これから先、状況がどう変わるのかは誰にも分かりません。今回のコロナ禍の教訓は、「いつ何が起こるかわからないこと」を私たちに強烈にイメージさせたことでしょう。

自分自身を守るには、誰かに頼っているだけではいけません。将来への不安が募る今こそ、「自分のために何が出来るか」を考え、行動する事が重要でしょう。

今回の資産運用NEWSでは、「2020年の不動産投資マーケット」というテーマでお話ししたいと思います。

ぜひ最後までお付き合いいただけますと幸いです。

「カネ余り」により、不動産投資を検討する人が増えている

冒頭でもお話ししたとおり、コロナ禍の影響により労働が制限され収入が減ってしまった人がいる一方で、外出自粛の影響で消費が大幅に減り貯蓄が増えた人もいるようです。

総務省が発表した2020年の家計調査によると、2人以上の勤労世帯の貯蓄額は、月平均で17.5万円でした。これは、2000年以降で最大の金額です。

また、金融広報中央委員会の2020年8~9月の調査では、2人世帯以上の家計の金融資産保有額は平均1436万円、中央値で650万円でした。2019年の調査での中央値419万から1.5倍も増加しました。

これは、「今はコロナの影響を受けていないが、いつどうなるか分からない」という不安から、貯蓄をする人が増加したと考えられます。そして、貯蓄額が増えた世帯は更なる安心を求め、「貯蓄したお金を増やすこと」を目指し、実際に資産運用を始める人が増加中です。もちろん、不動産投資も資産運用の中の選択肢の一つ。今回は、2020年の不動産投資マーケットについて考察し、後悔しない不動産投資の参考にしていただけたらと思います。

2020年の不動産投資マーケット

不動産情報サイトの健美家が会員向けに実施した調査(上図)では、約6割もの人が「物件を探している」と回答しています。健美家のサイト訪問者数も増加傾向にあり、2021年の1月には月間訪問者数が100万人を超え、3月は前月比で25%も増加しました。

不動産投資を検討する人が増えたのは、現金や貯金残高が増えても利息が付かないので、資産運用を検討している方が増えたということでしょう。

実際、弊社に相談に来るお客様も「銀行に預けていても意味がない」という方が増えたように思います。

不動産投資は、「都心」「郊外」「アパート」「一棟マンション」「戸建て」「区分ワンルームマンション」など、さまざまな種類がありますが、今一番取引されている物件は「区分マンション」です。その理由は、フルローンが活用でき、価格が他の不動産に比べて安いから。それでは、「その他の物件はどのような状況になっているのか?」確認していきましょう。

一棟物件の購入が難しい理由

現在、一棟物件の価格は頭打ちの状況になっています。実際、楽待の調べでは、一棟マンションや一棟アパートは、リーマンショック後で価格が大幅に下落した2012年の水準に近づいてきました。(上図参照)これには、さまざまな理由がありますが、一番の理由は購入できる投資家が減っているからでしょう。

なぜ、一棟物件を購入できる人が減っているのか。それは、2018年に発覚したスルガ銀行による不正融資事件 通称「スルガ銀行事件」を契機に各金融機関が、審査を厳格化したからです。(下図)

2015年の相続税改正から、相続税対策としてのアパート建築がブームになりました。その影響で、2016年に個人に対する貸家業への新規貸出金は、ここ10年で最高の水準になったのです。このブームに乗っかろうと各金融機関が、この市場に参入。その結果、審査も甘くなり、一部の不動産業者による預金口座の残高偽造問題に繋がりました。「スルガ銀行事件」により金融機関の審査が厳格化し、初心者が一棟物件をフルローンで購入することは難しくなり、誰でも投資を始められる時代は終わってしまったのです。というより、残高をいじらなければ、購入できる人が少なかったということかもしれません。

その結果これから不動産投資を始める場合、一般的に物件価格の2~3割の自己資金を用意するケースが通常になりました。

例えば、1億円の物件なら、約2,000~3,000万円もの自己資金を用意しなければならないということです。2,000~3,000万円もの額を用意できる人は、実際そう多くありません。たとえ用意できる人がいたとしても、多くの方が資産家と呼ばれる富裕層。厳しい目利きを潜り抜けなければなりません。金額が大きい不動産投資は不正が横行した結果、参入できたサラリーマンも増えましたが、融資が適切に行われている現在では、誰もが参入できるマーケットではなくなりました。これが、一棟物件の購入が難しい理由です。

それでは、今後 一棟物件の未来はどうなるのでしょうか?一般的に、不動産投資の世界では、買主の融資環境が厳しい場合、物件価格が下がる傾向があります。買主の融資環境が厳しくなると、売主は希望の価格で売れないため、物件価格はさらに下がるのです。

一棟物件は融資が受けられるから、物件価格は高騰してきました。その物件をフルローンで購入してきたオーナーは、家賃下落や空室・修繕費の負担で収支が赤字化し物件を売却したいと思っても、買主が買えないので売ることができません。その結果、その物件は競売や任売で処理されるため、相対的にその地域の物件相場が崩れます。その繰り返しが、物件価格が下落のスパイラルに陥る原因になるのです。
実際、リーマンショックの後は、大きく物件価格が下落しました。そのため、価格の底である2012年前後に物件を購入した不動産投資家が大きく得をしたと言われています。ただし、価格の底で購入できる投資家は、自己資金を用意できる投資家です。いい話を聞いた普通のサラリーマンが、フルローンで物件を購入し、この市場に参入した結果、失敗しているケースも多々あります。

実際に、一棟物件の価格は下落傾向にありますので、リーマンショックの後のような状況になるかもしれません。そのような状況になった時、一番困るのが不正融資で購入できてしまった自己資金の少ないオーナー様であると言われています。

区分マンションの状況はどうなのか?

一方で、区分マンションの状況はどうなのでしょうか?総額の安い区分マンションは「スルガ銀行事件」前より人気が高まっていましたが、「スルガ銀行事件」以降はさらに一棟物件との差を広げています。

このような結果が出ているのは、やはり区分マンション市場が参入しやすい市場であることが大きな要因ではないでしょう。区分マンションは、昔から区分マンション独自のマーケットがあります。それを主導しているのが、投資用マンションローンを提供している金融機関です。コロナウイルスが流行した2020年は、融資環境が変わっていないため取引が継続され価格帯の大きい物件も取引されていることも見て取れます。

購入者の属性次第では、フルローンで購入できますが、属性がそれほどでも頭金を用意できれば取り組めるのが、区分マンションならではの特徴です。区分マンションが2,000万~2,500万と考えると、その2~3割、約400万~750万円ほどの自己資金を用意できれば購入が可能になります。自己資金1,000万円以下であれば、準備できる購入者も増えるため参入ハードルは一気に下がるのです。

若年層や初心者でも参入しやすい区分マンション市場は、今後も取り組みやすい不動産投資として、ポピュラーになっていくでしょう。人気が高まれば取引が増えるため、不動産投資の最大のリスクである「売りたい時に売れない」という問題もクリアできます。

これから不動産投資を始められるのであれば、「物件の売却のしやすさ」も視野に入れながら購入を決めることが重要です。

今、入居者から選ばれている物件とは

投資用物件として区分マンションの人気が高まっているのは分かりましたが、不動産投資は入居者あってのもの。入居者から選ばれる物件でなければ、いくら購入しやすい物件であっても意味がありません。

今、入居者から選ばれているのはどんな物件なのでしょうか。

東日本不動産流通機構の取引数の前年同月比を見てみると、賃貸マンション、賃貸アパート共に前年割れの地域が目立つ中、東京23区の賃貸マンションの成約件数は2020年の後半から、伸びていることが分かります。(下図)

コロナウイルスが蔓延してから、4~6月にかけて70%程まで下がりましたが、これは第一波の緊急事態宣言の影響。その後徐々に回復していき、10~12月には100%を超えました。

4~6月は感染者増加を受け、引っ越し自体を見送る入居者が増えたため、成約件数が減少したものと思われます。しかし、6月以降は成約件数が増加。これは、感染リスクを減らすために郊外に移住した人がいる一方で、都心に勤める人々の中には、逆に「通勤時間を短くするために、職場になるべく近いところに住みたい」という発想をしたからだと考えられているのです。

さらに、コロナウイルスの影響を受け、生活様式が変化したことで求められる生活環境、設備に変化が起きたことも、成約件数が増加した理由の一つだと考えられます。

コロナ後に求められるようになった物件の特徴とは?

東京23区の賃貸マンションの成約件数が2020年の後半から伸びていることは分かりましが、その中でもどのような賃貸マンションが求められているのでしょうか?確認していきましょう。

最近では、コロナウイルスの影響により移動の自由が制限されたこと、自宅にいる時間が長くなったことで、これまで重視されていなかったポイントが重視されるようになりました。それは以下の3つです。

・キッチン設備、生活環境の充実

・宅配ボックス

・遮音性・断熱性・収納やワークスペースの確保

詳しく見ていきましょう。

  • キッチン設備、生活環境の充実

2020年以降、コロナの影響を受けて外食産業が大きく衰退したことにより、自炊の需要が高まりました。

at homeが全国16~40歳の一人暮らし男女 116名に対し2020年8月に行った「自炊はどれくらいの頻度でしていますか?」というアンケートの結果を見てみると、「ほぼ毎日自炊する」と答えた人が55%にも上りました。

そこで求められるのが、「キッチン設備、生活環境の充実」です。

ほぼ毎日自炊を行うとしたら、ストレスなく作業できるキッチンが必要になります。「料理を充分にできるだけのスペース」「ガス・IHコンロ」「冷蔵庫置場」などは確実に抑えておくとよいでしょう。

そして、自炊の需要増加に伴い、スーパーの利用率が高まったことから近くに生活環境が充実していることも重要視されるようになりました。具体的には2㎞圏内に生活環境が整っていることです。自転車で15分程度圏内にスーパーや薬局など生活に必要なものが揃う店があるかどうかもポイントです。

  • 宅配ボックス

気軽にショッピングに出かけることが出来ない今、ネットショッピングの需要が高まっています。宅配業者であるヤマト運輸の2020年度の宅配数は、2019年度よりも16%増加し、過去最多となりました。

自宅に居る時間が長くなったなら宅配ボックスは必要ないのでは?と考える方もいらっしゃるかと思いますが、ネットショッピング大手のAmazonが「置き配」を推奨したことや、コロナウイルス感染拡大の影響を受け、「対面での受取りをしたくない」「テレワークで手が離せない」といった理由から、非対面で荷物を受け取れる宅配ボックスの有無を重視する人は増加しています。

さらに、対面せず荷物を受け取れる宅配ボックスは、セキュリティ対策としても最適な設備であることから、たとえコロナが終息した後でも需要がなくなることはないでしょう。

  • 遮音性・断熱性・収納やワークスペースの確保

自宅時間が長くなった今、入居者は快適に過ごせる空間を求めるのではないでしょうか。

これまでは、昼は仕事のため、家にいる時間は夜のみでしたが、テレワークを導入する企業が増えたことで、自宅で仕事をする人も増えました。

自宅で業務に集中するためには、遮音性・断熱性、さらにワークスペースの確保が必要です。

遮音性が低いと騒音に悩まされ、断熱性が低いと室内の温度調整が上手くいかず、これにより仕事をする際に気が散ってしまい生産性が落ちてしまうことが考えられます。

また、生活スペースの他にワークスペースを確保したいという声があります。これは、「生活スペースとワークスペースが一緒だと仕事モードになれない」「オンラインミーティングなどの際に生活スペースを見られたくない」などといった理由があるからでしょう。

このように、自宅時間が増えたこと、働き方の変化により、自宅の快適さがさらに重要視されるようになりました。

たとえ立地がよくてもニーズを満たしていなければ入居者は決まりません。今後の物件選びの際には、「コロナによって変化した入居者ニーズ」を確認した上で物件を選んでいただければと思います。

おわりに

今回は、2020年の不動産投資マーケットについてお話しいたしました。

将来に対する不安や家計のカネ余りから不動産投資を検討する人が増加し、その中でも区分マンションに注目が集まっていることが、さまざまなエビデンスからも見て取れるでしょう。不動産マーケットは、購入者だけでなく金融機関のスタンスにも大きな影響を受けます。金融機関の融資スタンスは、いつ変わるか正直わかりません。融資環境が変わり、融資を受けられなくなっている投資家も多くいます。そのため、融資を受けられるうちに物件を購入することも、1つの戦略です。いつ購入するのかを見極めるかも、投資家の皆様の判断1つ。くれぐれもタイミングを、見間違わないで下さい。

不動産投資をする上では、市場の動き、入居者ニーズの動向などのポイントを押さえておくことが重要です。

未だ収束の兆しが見えないコロナウイルス。不動産投資市場の動きも、あわただしく変化するでしょう。そんな時に、私たちが持っている資料が役に立つこともあるはずです。

「自分の眠っている資産を有効活用して将来や今後も起こり得る経済危機に備えたい」とお考えでしたら、ぜひ私たちにご相談ください。

今回お伝えしたことを、皆様の投資活動にお役立ていただければ幸いです。また次回も皆さまに有益な情報をお届けできるよう準備中ですので、ぜひ楽しみにお待ちいただければと思います。

 

 

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