自治体が再開発を促進する理由！【資産運用NEWS 第7回】

和不動産がお届けする「資産運用NEWS」。今回も資産運用に関する有益な情報をお届けしたいと思います。今後の資産運用の参考にしていただけたら幸いです。

経済に関する厳しいニュースがたびたび取り上げられている昨今。日本の将来は大丈夫なのか、私たちは今後、今のような生活が出来なくなるのではないか？と不安に感じます。

日本は長らくデフレ下にあり、物価が上がらず、所得も下がっています。

しかし、コロナウイルスの影響で金融緩和が促され紙幣が増発されたことから、近い将来インフレが起こり、紙幣価値が下がることで資産価値が上がるのではないかと予想されています。

そこで今回の資産運用NEWSでは、「自治体が再開発を推進・促進する理由！」というテーマでお話ししたいと思います。

ぜひ最後までお付き合いいただけますと幸いです。

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自治体が再開発を促進する理由

今後起こる可能性のあるインフレ。それによって、不動産投資における東京都心への期待感は高まっています。

不動産投資で入居者から得られる家賃自体は、緩やかではありますが物価指数と共に上昇していくため、収益還元価格は上昇基調になっているのです。インフレにより物価が上がれば、現金や預貯金の名目価値は下落します。そのため、資産保全として、不動産を選んでいる投資家が多いのです。多くの資産が集中している東京都心が注目されるのではないでしょうか。

インフレの他にも東京への投資の期待感を高める要因はあります。それは、再開発です。

東京では再開発が進んでおり、新たな価値を創出しています。それは、他の自治体も同じで、街の魅力を維持することを目的に多くの税金を再開発に費やしているのです。それでは、なぜ？自治体は再開発を定期的に行うのでしょうか？

自治体の税収アップには、インフレや再開発が大きな影響を与えるからです。

自治体の税収のあり方を出発点に、インフレや再開発が税収にどのような影響を与えるのか、なぜ東京が今後より一層注目が集まるのか考えていきましょう。そこが理解できれば、不動産に対する考え方も変わってくるかもしれません。

自治体は固定資産税の増収を目的として政策を決めている

地方自治体は、より上質な公共サービスを住民に提供することが求められています。なぜなら、充実した公共サービスが受けられなければ、住民が離れ街の衰退に繋がるからです。そのため、充実した公共サービスの原資である税収を増やすことを目的に、さまざまな政策が決められます。

上の図は地方自治体の税収入の構成比を示しています。その中でも、固定資産税が約4割を占めていることに注目してください。地方自治体にとっては、１番の収入源である固定資産税を少しでも増やす政策を考えることが、ある意味当たり前なのです。固定資産税の税額を増やすためには、土地や建物、その他固定資産税が課せられる対象物の資産価値を上げることが求められているため、再開発を行い土地の価値を少しでも上げる努力をしています。

政府や自治体は固定資産税を増やすため、インフレを望んでいます。それはどういう理由からなのでしょうか？

インフレが起こると私たちが普段購入している物やサービスの価格が上がります。商品が売れれば企業が成長し、従業員の給料が増えます。その結果、購入できる住宅の金額は上がり、土地の価値も上がっていくのです。その結果、路線価が上がり、固定資産税額が増えます。そのため、政府や自治体はインフレを望んでいるのです。

また、その土地がさらに発展すると、国内のみならず海外からも注目されるようになるでしょう。その結果、さらなる資金を呼び込むことに成功し、さらなる資産価値を生んでいくのです。

ちなみに、地方自治体の２番目の収入源は、住民税になります。つまり、景気が良くなり国民所得が向上すれば、住民税の税収アップに繋がるため、景気対策に常々取り組んでいるのです。

そして、もう一つ注目していただきたい点が、都市計画税です。これは、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的にした市町村税で、市街化区域に土地や建物を持っている人に課される税です。

都市計画税は、固定資産税評価額×税率から計算されます。そのため、固定資産税評価額が上がれば、その分都市計画税も上がります。都市計画税がアップすれば、再開発に利用できる税収が増え、街の魅力を高めるための投資ができるでしょう。

地方自治体は、そういった好サイクルを起こして、税収を増やして魅力的な公共サービスを住民に提供することを目的に政策を決めているのです。ここで問題なのが、上手くいっている自治体と上手くいっていない自治体があること。上手くいっている特定の場所には人が集まり、そうでない自治体からは人が離れているのです。

そこに、再開発が定期的に行われている理由があるのです。

今一度、固定資産税評価額の算出方法を確認し、再開発が行われ続ける理由を明確にしていきましょう。

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土地の価値は再開発、家屋の価値はインフレで上昇？

ここまでで、固定資産税や都市計画税を上げるには、固定資産税評価額を上げる必要があるということが分かりました。いったい、固定資産評価額はどのようにして決まるのでしょうか？

固定資産税評価額の算出方法と、評価額が上昇する要因を、土地と家屋に分けて見ていきましょう。

土地の価値は路線価で決まる！再開発で路線価が上昇中？

土地の評価額の算出方法は下記の図の通りになります。

土地の固定資産税の評価額は、「固定資産税路線価×補正率×土地の面積」により算出されます。

固定資産税路線価は路線(道路)に対しての価格が決められ、年に一度、国税庁から発表されます。しかし、この評価の更新を行うには膨大な量の土地、家屋について見直す必要があるため、事実上不可能であることから原則として3年間評価を据え置き、評価額を見直す制度（評価替え）があります。そのため、土地の価値を上げるには路線価を上げる必要があるのです。

家屋の価値はインフレで上昇？

また、建物の評価方法は下記の図の通りになります。

家屋の固定資産税評価額は、「再建設費評点数×減点補正数×評点１点当たりの価格」により計算されます。

評価時点で同じ建物をその場所に新築するのに必要な建築費を指す、再建築価格方式をとっています。評点数は建物の構造や屋根、外壁、内装などに使われる資材・設備ごとに細かく点数しています。

評価替えは土地と同様に3年ごとに見直されますが、その際は、前年度の評点数を基準に、建築物価の変動や経過年数に応じて計算されます。

家屋の評価額は、評価時点の物価水準において、対象の家屋と同一のものを新築するものとした場合に必要な建築費（再建築価格）を基準として算出されますので、インフレが起こり物価水準が上昇すれば、それに伴い再建築価格も上昇し、評価額を上昇させる要素になるのです。

そのため、固定資産税や都市計画税などを増収したい政府や自治体は、インフレになるように政策を決定しています。

増収により、更なる都心の再開発が行える

増収によりお金が集まれば、その税金を再開発費用に充てることが出来ます。

例えば、高層オフィスビルを建てて働く施設を作り、マンションの開発を行えば、その周辺に住むサラリーマンも増えるでしょう。さらにマンションの近くにスーパーや薬局、コンビニなどを作ります。

そうしてインフラを整えていく事で、人が集まり需要が増え、土地や建物の価値は上がるのです。土地の価値が上がれば固定資産税額が増えますが、人が増えれば住民税収が増加します。

ここでもう一度地方自治体の税収入の構成比の図を見てみましょう。

住民税は36.4％と固定資産税についで大きな割合を占めています。住民税を増収するためにも、再開発は非常に重要な施策ではないでしょうか。

様々な場所で再開発が進んでいる東京ですが、その中でも発展する土地はどこなのでしょうか？

そのヒントが江戸の大名屋敷から分かります。

都内で今後も発展していく土地とは？

再開発によって高層オフィスビルが建設されれば、そこで働く人とオフィス周辺に住む人が増え、そのエリアはますます発展するでしょう。しかし、ビルを建設するには広い土地が必要になります。

たとえ資金があっても土地が無くては再開発は出来ないし、土地があっても資金が無くては再開発は行えません。

そのため、主要再開発エリアとして、資金が集まる都心のオフィス街が注目されています。この辺りは江戸時代に東京の20％ほどの土地を占有していた江戸の大名屋敷です。

徳川家康が作った江戸。利根川などの河川が物流に適していることから、川や堀を中心とした、軍事的・政治的・商業的に機能性にあふれた土地開発を行いました。

その際に江戸城から「の」の字型に大名屋敷や武家屋敷を建設し、防壁を作りました。この「の」の字型が後の首都高建設に重要な役割を果たしたのは有名です。

話を戻しますが、高層ビルを建築するのに必要なのは、広い土地です。区割りが細かくされた土地に高層ビルを建てるとなると、所有者間の話をまとめるのでも一苦労。それであれば、もともと広い土地が割り当てられた大名屋敷の跡地に高層ビルを建築したほうが、現実的。そのため、皇居の周りに防壁として作られた大名屋敷の跡地がある千代田区・港区に高層ビルが建築しやすくなったのです。

今後価値が上がるエリアかどうかを見極めることは、不動産投資を行う上でとても重要です。再開発の基本は、ランドマークを作ること。ランドマークの基本は、ビルやテーマパークのような広い土地が必要です。江戸の町づくりを理解しておけば、大名屋敷の跡地が広い土地を確保しやすいことがわかるでしょう。京都は、歴史があるが故に土地が細かく仕切られてしまっていることが再開発の足かせになりました。

これから物件を購入しようとお考えであれば、物件選びにおける判断材料の一つとして、古地図を確認してみるとよいでしょう。