「不動産投資で怖いのはローン」そう思っていませんか?

投資用マンションローンはそんなに怖がらなくても大丈夫?

 

ローンを返せない人は1000人に1人だけ?

マンション投資をこれから始める人が一番不安に感じていることは、「ローンを組んで大丈夫?」ではないでしょうか。
確かにローンは、返せなかったら自己破産というリスクを引き起こしてしまいます。
しかし、借りた本人以上に貸したお金が返ってこなくて困るのは、金融機関です。
では、金融機関は、なぜ融資をしてくれるのか。まずは、住宅ローンの破綻状況を確認していきましょう。
下図をご覧ください。

不動産投資 住宅ローン

こちらの図は、住宅金融支援機構が融資している「フラット35」などで、「どのくらい破綻しているか」を示したグラフです。
グラフのように、フラット35などにおける「破綻先(破綻先債権・延滞債権・3か月以上延滞債権の合計)」の比率は、2014年度で2.35%です。フラット35は、比較的審査の通りやすい商品のため、これより審査の厳しい低金利の住宅ローンの利用者を合わせれば、さらに数値は低くなると考えられるでしょう。
一般的に投資用マンションローンは、住宅ローンより事故が少ないと言われています。
なぜなら、住宅ローンはすべて自分で支払わなければならないのに対し、投資用マンションローンの支払いは、入ってくる家賃収入を原資に返済していくからです。
最近の不動産投資失敗事例は、返済原資の家賃が滞ったから発生したトラブル。つまり、住宅ローンが破綻率2%台ですから、入居者を確保しやすいマンション投資の破綻率は、それ以下になることが予想されます。

統計資料として、不動産投資家の間では誰もが知っている静岡県に本店があるS銀行のパーソナルローンの延滞率が、同銀行のホームページで公表されていますので、それも参考にしていきましょう。
ホームページの情報によりますと、2017年12月時点の延滞率は0.12%、つまり約1000人に1人の割合です。
その延滞率が0.12%ですから、破綻となると、もっと少ない数値になることが予想されます。
同銀行の不動産投資に対する融資金利は、約3.5~4.5%とこれ以上借り入れが難しいとされている人にも、多少高い金利で融資しているのが特徴です。
つまり、これより低い1%台の金利で融資を受けられるのであれば、さらに延滞率や破綻率も低下することでしょう。

現在は、2017年4月より金融庁の通達で、各金融機関の不動産投資に対する融資は厳格化しています。
なぜなら、相続税対策でアパートが乱立し、空室が増え破産する投資家が増えると考えられているからです。
しかし、その厳格化している中でも、融資を受けられる投資用マンションローンは、ある意味金融機関が事業計画の面で、お墨付きを出しているとも言えるのではないでしょうか。
先ほども触れたように、貸したお金が返ってこなくて困るのは金融機関です。
その金融機関が、1%台の低金利で融資するということ自体が、プランに対する安全性を示しているのです。
通常、リスクテイクの高い投資物件に融資する際には融資金利が高くなることが多く、先ほどのS銀行では3%後半から4.5%程度で融資しています。
そういった融資金利になるのは、都心から外れた築30年程度のRC造のビルやシェアハウスなど、投資家にとってもリスクの高い物件に対しての融資です。
当然、金融機関は融資対象物件の入居率や修繕費・価格の下落率も考慮に入れ、融資金利を決定しています。
もちろん、事業計画に無理があれば、取り扱いしません。都心の中古ワンルームマンションが低金利で融資を受けられるのも、入居率が高く家賃収入が継続的に得られる見込みがあるからです。

バブル崩壊後の1995年以降に建築されたワンルームマンション投資も、20年以上の歴史を作り上げてきました。
当時から融資を続けてきた金融機関には、ノウハウと実績が蓄積されています。
一方で、最近ニュースで取り上げられている不動産投資への融資失敗事例は、1つの金融機関が未確立のビジネスモデルに対して貸付を実施したものや、相続税改正によって一時的にブームになったアパートへの融資に、収益物件への融資ノウハウがない地銀や信金が飛びついた結果です。

収益物件の融資に力を入れている金融機関は、基本的に不動産会社と提携しています。
一方で、宅建業の免許があれば、お客様の条件次第で融資の可否を決定する金融機関もあるのです。
最近、トラブルが起こっている案件は、不動産業者を選んでいない金融機関の案件が多いのが特徴で、実際S銀行も、提携しなくても利用できる金融機関の1つです。
だからこそ金融庁が、「適切に運用できているか」のチェックに入っています。
収益物件に力を入れている金融機関は、トラブルが起こる前にしっかりチェックしているため、トラブルが未然に防げているのです。
そして、収益物件に力を入れている金融機関は、一時的なブームによって判断基準を変えることはありません。
むしろ、収益物件に対する融資が厳格化している今の状況で、頭金なしでも低金利での融資を受けられることは、マンション投資に対する金融機関の信頼の高さがうかがえます。

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