【資産運用NEWS 第11回】投資の本質は長期保有

和不動産がお届けする「資産運用NEWS」!今回も資産運用に関する有益な情報をお届けいたします。今後の資産運用の参考にしていただけたら幸いです。

第11回目の今回は『資産運用の長期保有』をテーマに、コロナで加熱する金融経済において、改めて「投資の長期保有」の意義を問い直すと共に、和不動産がお勧める投資用ワンルームマンションを「長期保有」するうえで重要な視点を見てまいりましょう。

①コロナを受けて拡大する金融経済

コロナ禍は実体経済に大きな打撃を与えたものの、その一方で金融市場は成長を続けています。
前回の資産運用NEWS第10回でもご紹介しましたが、日本の家計に占める金融資産総額は2021年現在で1946兆円に上ります。これは過去最高額を更新しており、増加傾向の一途を辿っています。一般家庭レベルでも将来の備えのために投資に乗り出す人が増え、マーケット全体が広がりを見せているのです。

 

▼第10回の記事はこちら▼

【資産運用NEWS 第10回】コロナ禍の社会不安から個人の金融資産増。 帳簿を作って前向きな将来設計を

 

世界的にみても金融経済は拡大を続けており、株価も上昇していますが、この動きはずっと以前から始まっています。大きなターニングポイントは2008年のリーマン・ショックまで遡ります。

■リーマン・ショック以降拡大を続けてきた金融経済

リーマン・ショックは世界的な株安をもたらしました。株安は株主に損害を与える一方で、新たな投資が始まるタイミングでもあるのです。

上のグラフはリーマン・ショック以降の日経平均株価、及びS&P500指数です。一度はバブルがはじけ株価の暴落が起きましたが、その後の超低金利政策を背景にじわじわと上がり続けてきました。

■実体経済と金融経済の乖離 ― 今はバブルなのか

そして今回のコロナ・ショック。アメリカでは、リーマン・ショック以降、FRBによる金利引き上げなど、増大する金融市場を引き締める政策を打ってきてはいました。しかし今回のコロナ・ショックの緊急事態に直面し、財政出動と再びの金融緩和に大きく舵を切ります。結果、金融経済はますます大きくなったのです。

では、今はバブルなのでしょうか?それを判断する指標として実体経済と金融経済の乖離を考えてみます。

世界GDPと世界の株式・債券発行残高の比較をしてみると、2020年現在、世界の株式・債券発行残高は、世界のGDPの2.7倍に上ります。これは2000年のITバブル時の2倍、2008年のリーマン・ショック時の2.3倍を大きく凌ぐもので、実体経済と金融経済の乖離を示しています。今がバブル状態であると指摘する専門家がいるのもうなずける話です。

仮に今、適正以上に金融市場が膨らんでいる状況なら、それらが何らかの形で是正される可能性もあります。そう遠くない未来に終焉が来るかもしれない金融市場の中で、我々はどのような投資行動を心掛ければよいのでしょうか?

 

②短期保有と長期保有の違いとは

『さわかみ投資顧問』を設立し、投資家の間でも支持が厚い澤上篤人氏は、とあるインタビュー記事において「時代が求める本物の投資とは、長期投資にある」と解説しています。
短期保有と長期保有。投資のスタイルにおいて一概にどちらが良いとは言い切れないものの、なぜ、澤上氏は長期保有を「時代が求める投資」と評価するのでしょうか?

■【短期保有の投資観】ひたすら値ざや稼ぎ(稼げるならなんでもいい)

短期保有や頻繁な売り買いに重きを置いた投資手法は、どんな時代でも共通してバブル相場に乗ろうとします。しかし個人でも金融機関でも状況が悪化すれば戦線縮小を当然のように迫られるのです。
彼らは基本的に「儲けられればどんな銘柄でも良い」という考えに立っており、一瞬の値動きへの注目に終始してしまいます。よって、プロの機関投資家でもあっても大きな損失が出るときもあり、個人であれば大やけどを負い、それっきり投資を辞めてしまう人もいるでしょう。

公的資金の運用も例外ではありません。年金基金の株式運用はその主体をインデックスやインデックス運用の先物商品を選んでいます。様々な銘柄のパッケージ体であるインデックス運用は、万が一コロナによる金融経済の過熱が引いた時には、低迷を余儀なくされる危険性があります。

■【長期保有の投資観】「より良い世の中を作っていく」という方向でお金に働いてもらう(長期で物事を捉えている)

その点、長期保有の投資観は短期保有とは大きく異なります。長期保有の場合は『より良い世の中を作っていく』という考え方が加わるのです。

以前の資産運用ニュースで、大河ドラマでも話題の次回の新一万円の顔である『渋沢栄一』の金言でもお伝えしたように、渋沢栄一も、「より良い世の中のために、お金を動かしていく」ということを強く訴えていました。
投資の本質とは本来「世の為人の為」というテーマに絞っていくと、気持ちもおおらかになり、目先の運用結果のアップダウンに一喜一憂しないで、「本当に社会に需要のある事業なのか」「トコトン応援したいと思える企業なのか」「投資先の実質的価値が長期的に上昇するのか」という長期的な見方の下、本当に応援したい、本当に価値のある企業・銘柄が厳選されます。

■暴落の前に売り抜け、底値で決意を持って買う

長期保有の場合は、一般的な短期保有と比べてその投資行動も変わります。バブル相場に便乗しギリギリまで株価の値上がりを拾おうとするスタイルではなく、一定程度の株価を記録したら暴落前に売り抜けるのです。

株の購入も、底値を付けた「ここぞ」というタイミングに決意を持って買うのです。ですから、本当に社会を良くする投資先なのかという判断が必要になります。とはいっても「応援したい」という期待値だけで投資を判断するのではなく、将来生み出す実質的価値を見極め、冷静に判断を下します。

 

③投資の長期保有に、「都心築浅ワンルームマンション投資」という選択肢を

保有期間の分類という意味では、不動産投資・ワンルームマンション投資も長期保有に含まれます。ほとんどの場合数十年間の投資になるため、他の投資手法と比較してもか圧倒的に長期間になるのが不動産投資・ワンルームマンション投資の特徴です。澤上氏の考えに習って、不動産投資、特に和不動産が勧める「都心築浅マンション投資」の投資観を改めて考えてみましょう。

■短期保有としてのマンション投資とは

ワンルームマンション投資における短期保有とは、短期間で物件を売買することを指します。物件価格が安い時に購入し、お部屋のリフォームや周辺の再開発エリアによる賃料アップや、市場の盛り上がりによる物件価格のアップなど付加価値が上がった後に高く売却する手法ですが、うまくいくケースは少ないようです。

うまくいかない理由は、以下の3つです。

1)所有者がお金を渋って、部屋の価値をアップするための先行投資をしないこと

⇒いくら物件が良い立地にあっても、入居者が毎日使っていれば、お部屋や設備は経年劣化が進みます。思い切って、退去のタイミングで、エアコンや水廻りの設備を新品に交換したり、床のフローリングを綺麗にすれば、お部屋も見違えるほど綺麗になり、同じマンションの競合の部屋より高い家賃を取ることができるかもしれません。

2)再開発エリアは長期的なスパンで考えなくてはならないのですが、現状しか見ることができず想像力が追い付かないこと

⇒再開発は、数十年の長期にわたる計画から成り立っています。かの有名な「六本木ヒルズ」は地権者をまとめるのに時間がかかり、30年以上もの期間を費やしたと言われています。今、オリンピックで盛り上がっている晴海や豊洲や、品川の港南口からの湾岸地域は、数十年前では、何もない工場や倉庫地帯でした。そこから、誰が、あの品川の港南口のビルの乱立や豊洲・晴海・勝どきのタワーマンション群を想像できたでしょうか。現状だけを見て判断するのではなく、再開発後の将来を想像する力が、不動産投資成功のためには必要なポイントとなります。また、今上がっている再開発計画も、途中で頓挫する可能性もありますし、特に東京都心での新線や新駅の開発には、かなり長期間のスパンがかかりますので、短期保有での売買やキャピタルゲインを狙うではなく、揺らがない強い精神力を持って長期保有をすることをお勧めします。

3)直近で不動産投資市場が上がるか下がるかは、株投資用不動産に融資をする金融機関の条件によっても大きく変わってくるので、物件が今安いのか高いのかを見極めるのはかなり困難であること

⇒金融期間の融資条件は、正直誰にも予想がつかないことなので、今後どうなるかわからない条件を待つよりも、今ある条件を存分に利用し、購入し、運用を進めていくことが大切です。もし、借入後に大きく金利等の条件が変わってきたら、借り換えや繰上返済などを積極的に実施し、対抗できる措置を取ることも可能です。そして、対抗措置をするにも時間的に余裕があるので、ペーパーアセットの株式などの暴落や暴騰と違い、先に準備が可能となるので、長期保有を前提とした「都心築浅ワンルームマンション投資」は、多忙な高収入の会社員には、節税効果も高く、かなり安全安定した運用先として最適ではないでしょうか。

■ワンルームマンション投資こそ、未来の賃借人のニーズを叶える物件を見極め、どっしりと長期保有を

上記のように、不動産投資を短期欲保有で運用するのは、かなりのリスクを伴います。

また、賃貸用不動産の所有5年以内の短期譲渡は譲渡益の40%程の税金がかかり、5年以上所有する長期譲渡になれば、譲渡益の約20%まで税金を減らすことができます。だからと言って、5年経過したら即売却を!と急ぐと、残債が減っておらず、手出しをしてまで売却することになってしまったり、今回のようなコロナ禍により、家賃が下がって想定より売却価格が下がってしまったりと、売却するときは、かなり慎重に検討しなければなりません。

よく、築年が50年になったら、誰も入居者が入らなくなるのかとか、二束三文の価格になってしまうのかとお客様から質問されることがありますが、東京都23区内で立地を間違えなければ、例え築年が50年になっても、家賃も取れ、2000万円近くで売買できているワンルームマンションの例もあるほどです。また、なぜ「都心築浅ワンルームマンション」なのかというと、23区には『ワンルームマンション規制』があり、良い立地のところはワンルームマンションが建築できないようになっており、もし建てるとしても、25㎡以上の専有面積が必用だったり、40㎡のファミリータイプのお部屋を附置しなっければならず、おのずと広い土地が必用となり、駅近や商業地域の地価が高いエリアには建築できないようになっています。

ワンルームマンションは供給が限られている一方、需要はというと、東京の23区内は単身世帯が過半数を超え、晩婚化、非婚化という日本の人口体系の縮図が物語っているように、高い収入を求めて、単身者がコロナ禍にも関わらず、続々と23区に集まってきており、今後もワンルームマンション賃貸のトレンドは高く推移することが想定できます。

以上のように、和不動産が勧める「都心築浅ワンルームマンション」は、長期保有としたとして、築年が古くなってきたとしても、賃貸ニーズが衰えず賃料を確保でき、将来でも高い賃料が確保できていれば、収益還元法から高い価格で売却できる可能性も出てきます。35年ローンを組み物件を購入し、がん団信で保険代わりに保有していたとしても、35年後にきちんと賃料が取れるエリアの物件なのかを見極めることが大切です。

目先の収益の高さだけで、同じ不動産投資でも、地方の築古激安ワンルームマンションや戸建てや一棟物件を購入される投資家の方もいらっしゃいますが、果たして35年後先の未来まで考えてその物件を選んでいる方はほとんどいらっしゃらないでしょう。また利回りが高いが故に、賃借人のことを考えず、あくまでもどれだけ収益を出すかしか着目しないので、今年起こった八王子木造アパートの階段落下の死亡事故のように安全性までも無視した資産運用となってしまっては、社会悪にまでなってしまう悲惨な結果をもたらしてしまいます。

和不動産が勧める「都心築浅ワンルームマンション」は立地の良い賃貸ニーズが落ちないエリアの物件に絞っておりますので、購入後に、ぜひとも、自分の所有物件のお部屋に投資をしてプチリフォームを施し、賃借人に気持ち良く、高い家賃で長期間入居してもらうよう工夫をしていきましょう。渋沢栄一も言いましたが、投資は立派な社会貢献ですので、自分の利益だけを優先させるでのはなく、賃借人の方が長期間このお部屋を借りていたいというように配慮し、設備を新しくしてあげたり、賃借人に満足してもらうようなプチ投資ぜひとも積極的を行い、費用対効果を高めるようにしていってはいかがでしょうか。

また、将来投資用ワンルームマンションオーナーの資産が増え、相続税が発生するほどの資産が築けた場合でも、都心のワンルームマンションは、不動産価格の4分の1ほどの相続税評価額になるので、相続税が発生するほとの裕福な資産家になった場合でも、節税対策までカバーできますので長期保有に最適な運用手法と言えるでしょう。

 

■ワンルームマンションの投資における『普遍的な強み』

ワンルームマンションの投資において、入居者のニーズを満たす「普遍的な強み」とはなんでしょうか? それは『立地』と『お部屋の設備』です。

和不動産のマンション投資でご紹介する物件は、賃借人のニーズに沿った都心の立地にこだわったものばかりです。なぜなら、日本の政治経済の中心は東京だから。数百万、またはそれ以上のビジネスパーソンが都心に向けて出勤し、昼夜を問わずに人が集まります。
つまり人が集まる都心のビジネス街に向けてアクセスの良い物件は、大手町や霞ヶ関がビジネス街であり続ける限り、普遍的に将来東京23区の選ばれたエリアでは「利便性」という価値が残ります。

不動産はまさしく「動かない財産」ですので、立地を間違えると、長期間の空室、家賃下落、高額な修繕費の負担、二束三文の売却価格など、取り返し返しのつかないことになってしまいますので、十分に気を付ける必要があります。

■設備などの時代で変わるニーズも、しっかり捉える

とはいえ、利便性が高ければ何でも良いわけではありません。利便性は多くの入居者にとって「いつの時代も変わらないニーズ」ですが、「時代によって変わるニーズ」もあります。その代表格が『設備』です。

例えばコロナ・ショックにより自炊する人が増えたため、2口ガスコンロなどキッチン回りの充実です。また、ネットショッピングや出前サービスに対応すために、モニター付きインターホンやオートロック・宅配ボックスはマストの設備です。

そして、リモートワークの普及に伴い、お部屋にいる時間も増えたので、バストイレ別や、少し広めのお部屋や防犯カメラなどのセキュリテイーの充実も賃借人から選ばれるポイントですが、それよりもはるかに重要なのは、『高い防音性』です。部屋の狭さや1口ガスコンロはある程度我慢できても、窓を閉めても隣の部屋や上の階からの物音がひっきりなしに聞こえてきては、長く住むことはできなくなってしまいます。防音性は木造アパートと鉄筋コンクリートのワンルームマンションでは、雲泥の差があり、ワンルームマンションの防音性の高さは賃貸用不動産は群を抜いております。ゆえに、ワンルームマンションのほうが、賃借人の入居期間が木造アパートと比べると、圧倒的に長くなるというデータもあります。

以上のように、長期間に渡り賃借人のニーズを的確に捉えられる構造物を選ぶことは、良い立地を選ぶことと同様に、重要なポイントであります。

 

④おわりに

ここまで投資における『長期保有』のポイントをご説明して参りました。今回は、さわかみ投信の顧問の澤上篤人氏の言葉を借りて、投資の本質は長期保有にあると説いてきました。またアメリカの「株式投資の神様」と言われるウォーレン・バフェット氏も、長期投資を勧めております。

Our favorite holding period is forever. ー我々が好む株式保有期間は「永遠」。

これこそが、バフェット氏の株式運用における名言の代表ではないでしょうか。

株式やその他の投資や、そして不動産投資においても、重要なポイントは『その投資対象に、長期的に通用する価値があるのか』です。

もちろん短期保有が普遍的価値を見ていないとも言い切れません。しかしながら短期保有は「ディーリング主体」と呼ばれ、時には「投機」と呼ばれてしまうこともあります。その理由は一時の相場がもたらす誘惑に負けており、安心安定した着実な投資と言い切れないことが多いからです。

そして、わたしたち不動産がお勧める「都心築浅ワンルームマンショ投資」における『普遍的価値』とは、長期保有に値する、立地、設備、構造、節税対策、資産価値、賃貸ニーズなど全てをクリアーする条件が揃っています。

今回お伝えしたことは、資産運用の中でも本質を極めることであり、決して収益だけを上げるだけの自己満足に終わらず、社会貢献の一つとして、入居者に喜んでもらえる「価値を高くキープできる」ワンルームマンション物件をご提案することにより、入居者のニーズを満たし続け、オーナー様の資産形成の成功と自己実現を支えて参ります。

 

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