【資産運用NEWS 第12回】マンションの家賃上昇?

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今回も資産運用に関する有益な情報をお届けいたします。今後の資産運用の参考にしていただけたら幸いです。
第12回目の今回は「マンションの家賃上昇?」と題しまして賃金、物価の今を追いかけてみたいと思います。

東京ではなぜ家賃の高い物件が多いのでしょうか。なぜ下がりづらいと言われているのでしょうか。
なぜ家賃が高いのか、その仕組みを理解せずにワンルームマンション投資を行うのは危険です。
ワンルームマンション投資を行う方の気になるテーマである、家賃の動き、下がらない理由、仕組みについてまとめて投稿しますので、ぜひご確認ください!

 

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ワンルームマンション投資の仕組み①

東京の投資用ワンルームマンションの家賃上昇はなぜ?

不動産投資家の皆様が一番気になる日本の家賃に目を向けてみますと、昨年からのコロナ禍にて「空室が埋まらない」という声も聞きますが、一過的なものであり、特に東京23区でみると家賃下落は極端に進んでいるとはいえません。

では、東京の物件は、コロナ禍でもなぜ家賃が下がらずに高いのでしょうか?

本来デフレ下であれば、物価も下がっているので収入が下がる人が増えます。
収入が下がると、可処分所得に対する家賃の比率が高まり、家賃の低い部屋に人々が流れていき、家賃の高い部屋の空室率が高まることになります。
そうなれば、家賃を下げざるを得ませんから、デフレ下では全体で見れば家賃は下がる傾向となってしまいます。

ところが前述のように、東京、特に23区の一部に限って言えば、家賃が下がり続けているということはなく、それは土地の価格をはじめとして物件価格なども同じような状況です。
なぜ家賃が高いのか全く理解できない状況ですね。

それは、コロナ禍にもかかわらず、2020年から2021年の1年間で、東京では日本人の人口が増えており、極端に減少した外国人の穴を埋めているからです。
特に単身者が増えたことにより賃貸の需要が増えています。
なぜなら、単身者のほとんどは自宅を購入せず、借家に住むからです。

また、コロナ禍によるリモートワーク化が普及したことにより自宅にいる時間が長くなったため、単身者の住まいも、壁が薄く両隣や上下の部屋の騒音が気になるアパートよりも、壁も厚くセキュリティーのしっかりしたワンルームマンションを好む傾向が強くなってきました。

東京の物件がなぜ家賃が高いのか。
それにはもう一つ大きな要因があります。

それは、2年前におきた不動産投資融資での改ざんがあったスルガ銀行問題です。

昨今の景気減少傾向により、地方銀行は融資先がなく窮地に立たされており、そこで白羽の矢をたてたのが、サラリーマン向けの「かぼちゃの馬車」を始めとする一棟アパートやシェアハウスへの過剰な不動産投資融資により、地方銀行は活路を見出したわけです。
とはいえ、その融資方法は稀に見る惨状で、源泉徴収票や金融資産の改ざんにまで手を染め、不動産投資会社と銀行側もグルになって、支払い能力のない会社員に保証人不要の状態で高金利で返せるあてのない億以上の額まで貸出し、最終的には、かぼちゃの馬車のように、販売した不動産会社が倒産し、サブリース家賃が入って来ず返済不能となり、自己破産などの悲惨な目に遭われた人もいらっしゃいます。

一連の事件を受け、スルガ銀行を始めとした地方銀行を中心とした過剰融資に監督官庁の金融庁が噛みつき、それまでずぶずぶだった不動産投資融資を一気に引き締め、あっという間に一斉に不動産投資融資NG状態になだれ込みました。

下図をご覧いただきたいのですが、スルガショックが発生した2019年5月より、不動産投資融資に沸いていた地方銀行の貸出残高が減っていきました。

融資引き締め強化
その後2021年4月から一気に貸出し残高が増加したのは、コロナ禍により企業の売上減少による赤字解消のために政府の財政援助貸出しであり、いわゆる「コロナ融資」効果で一気に貸出し金額が増えたのです。

ちなみに、この貸出しの保証金は税金から賄われたので、どれだけ今回のコロナ禍が国家の財政負担を強いられたのかも同時におわかりになるでしょう。この税金のつけは、将来の皆様の年金の減少や社会保障の減少に直結しますので、将来の社会保障の先細りが一気に加速化したことにより、特に若い世代の方は、将来の年金をほとんどあてにできないので、自分でマンション投資などによる毎月の固定収入を確保しないと、長生きもできない状態となってくることでしょう。

 

一方、今年に入り一連のコロナ融資が一巡すると、特に地方銀行は、2年前のスルガショックよりもさらに融資を引き締めており、直近では貸出し高が前年同月割れするなど融資の厳しさがうかがい知れます。

ということは、アパートマンションの投資用ローンの引き締めにより、それらの供給が抑えられ、供給側が激減しているという現象が起こっている訳です。

他にも、特に東京23区では、2005年からの「ワンルームマンション規制」が全区で設定されたことにより、2007年を境に、一気にワンルームマンションの供給がかなり激減されたことも、家賃が下がらない理由となっているのです。こちらがワンルームマンション投資が低リスクと言われる仕組みの1つなのです。

マンション規制で供給減

以上のように、23区のワンルームマンションでは、単身者の人口増加による需要が増えているにもかかわらず、融資をする金融機関の姿勢や供給削減という政策により、供給が抑えられているので、その結果本来デフレ下で下がるはずの家賃が下がらないという現状に繋がる訳です。併せて、23区であれば、需要と供給のバランスからも、空室のリスクも回避できるわけです。

今までお伝えしたように、反対に、家賃は下がるどころか需給バランスからみれば23区のワンルームマンションの家賃は上がっていく可能性も高くなっております。

 

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ワンルームマンション投資の仕組み②

下がるどころか上がり続けるマンション価格の謎

下図をご覧いただきたいのですが、新築マンションの販売戸数の推移と平均価格の推移のグラフです。2013年からマンション平均価格は上昇の一途となっており、反比例して、販売戸数は下がっていっています。
この直近のデータが意味することは次のようなことになります。

発売戸数は下落

マンションの価格が上がっているのならば、もっと建築して供給すれば儲かるのでいいのでは?と思うのが短絡的な考え方ですが、事情はそう単純ではありませんでした。

ここ数年マンション開発業者(デベロッパー)自体の総数がかなり減少しています。
地価が上がったり、人件費が上ったり、建材や具材の建築費の高騰などの様々な理由で以前ほど儲からなくなってきたので、新規に参入する企業は減り、開発を辞める企業も増えたことにより、デベロッパーの総数は年々減っていっています。

実は、マンションは売れていないのです。

売れてないのになぜ価格が上がっているかというと、格差社会が広がりお金持ちはよりお金持ちになったので、その少数派のお金持ちがより高額な不動産を購入しているため、供給戸数は減っても、1戸当たりの平均購入価格が上がっているわけです。

1990年前半のバブル崩壊後は日本でも格差社会になり、今から50年前の1970年からバブル崩壊前まで使われていた『1億総中流社会』という言葉が表すように、「誰もがマイホームを持つのが夢」という時代から、今では、「一部のお金持ちだけが高級な自宅を購入する」時代に突入したわけで、マーケット全体では小さくなっているのが現実です。

マンション価格を押し上げているのは、タワーマンションなどのハイグレードマンションの需要が伸びていることにより、また、上記のような近年の所得格差と富裕層の住宅ニーズが、高級住宅地の戸建志向から都心やベイエリアの高額マンションにシフトし、価格を牽引している事が影響しています。

東京では、年収500万円位の方がもし自宅を購入するとした場合、中古マンションのリノベーション物件を選ばれるケースが多いです。
3000万円程のローンを組んで、35年間で支払っていくと、月8万円程の支払いとなります。
管理費、修繕積立金のランニングコストを合わせて、毎月10万円前後の支払いとなり、可処分所得3分の1までと言われる住居費を圧迫してしまいます。

物件価格3000万円程度では、正直23区のコンパクトからファミリータイプの新築マンションは購入できませんので、新築物件は断念せざるを得ません。
日本人の平均所得より少し上の年収500万円のボリュームゾーンの方達が、新築マンションを購入できない訳ですから、新築マンションが売れないのは当然のことですね。

築古の中古のリノベーションマンションであれば、東京でも稀に2000万円程度から見つけることも可能です。

フラット35を使えば、築年が古くても、リノベーション物件でも、登記簿上で28.31㎡以上の専有面積があれば、『フラット35』ローンを利用することができます。
今は史上最低に近い低金利ですので、こういった幅広い住宅ローン融資があるおかげで、中古マンション市場に人気が集まるのを後押ししており、新築マンション価格が高くなって買えなくなった分、割安感のある中古マンションを購入する人達もいらっしゃいます。

ただ、築古と言っても昭和56年5月以前築の「旧耐震」の物件だったりすると融資の対象外でもあるので、出口戦略の売却がしづらくなり、現金で購入する人だけを相手にしなければというリスクを背負うことになるので、旧耐震物件はさすがに止めたほうが賢明です。
車で言えば「乗り潰す」ならぬ「住み潰す」マンションという訳です。

中古マンション成約件数

上の図のように、公共財団法人東日本不動産流通機構によると、2020年4月以降、首都圏の中古マンション成約件数は前年同月比で右肩上がりで推移しています。 2021年5月の成約数は、機構発足以降、5月として最高値を記録しています。

2021年上半期が終わろうとしていますが、東京都23区の中古マンション価格は高騰基調が加速しています。

その要因は、需給バランスの崩れです。

新型コロナウイルス蔓延以降、供給数は大幅に減少し、その一方で需要は大幅に拡大しています。
この乖離はどんどん大きくなっており、2021年下半期にはさらに価格高騰が加速する可能性が否めません。

以上のことからも、マンション価格が上がり続けているのは本当だと言えます。

 

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ワンルームマンション投資の仕組み③

低価格、低金利で人気の日本の収益不動産

今までは、自宅用の不動産の話でしたが、それでは収益物件に関してはどうでしょうか。

昨年からのコロナ禍による各国の金融緩和と財政出動により株価が戻り、それにより、一気に資産を増やした世界有数の投資家からみれば、その有り余った資金が日本の収益不動産に集まっていると言われています。その理由はなんなのでしょうか。

アメリカを中心に商業用不動産サービスを展開している、ジョーンズラングラサール(JLL)の調査によると、新型コロナによって世界的な混乱が続くなか、東京を中心とした日本の不動産、特にワンルームマンション投資の動きが高まっていると明らかになりました。

JLLによると、2020年1月〜9月における東京の商業用不動産投資額が193億ドル(約2兆円)で、世界首位となりました。
日本の不動産への直接投資の割合は、2020年1月〜9月期で38%アップし、2019年の1月〜12月期と比較しても増加。前年同期のランキングについても、世界4位からの急上昇でした。

東京が首位となったのは、2008年のリーマンショック以降です。

東京の不動産投資額

人気の理由は2つ上げられます。

一点目として、世界規模で見た際の相対的な東京の不動産の「安定性」にあります。「安定性」とは、価格が安いことと、家賃が高いことが挙げられ、東京の不動産は、世界の主要都市から比べると、「安い!」というように判断されているのです。

例えばニューヨークやパリ、ロンドンの利回りは3%ほどで、シンガポールや北京などは2%ほど。それに比べ、東京の利回りは4%ほどと、東京の利回りはかなり高くなります。また、東京は世界の都市と比較すると「安全面」が飛びぬけて良く、その治安の良さと公共交通機関の利便性の良さは、冒頭の東京を訪れる外国人旅行客や移住者などからの評価が高くなっています。

二点目は、昨今の不動産購入時に利用する銀行融資の金利の低さは言うまでもありません。
2016年のマイナス金利政策が導入され、また昨年からのコロナ禍にて、政府は経済の立て直しのために、しばらくは低金利時代が続くと予想されております。

4%ほどの利回りがあり、ローン金利は審査もゆるく1%台で融資を受けられるわけで、この利回りと融資金利の差分を「イールドギャップ」と呼びますが、このイールドギャップが大きいので、東京の不動産は人気があるのです。

イールドギャップだけを考えれば、利回りが良いのは東京ではなくて、日本でももっと地方の都市の不動産のほうが利回りは良いのですが、機関投資家が考えるのは、投資の出口としての資産性の高さも重要のため、東京の不動産はその地価の高さや希少性や安定性から、地方の不動産とは比較にならないほどずば抜けているので、総合的にみても東京の不動産が選ばれていることになっています。

以上の点から、東京の不動産は、賃貸ニーズの安定感と都市規模、経済規模、世界的見地からの利回りの高さ、そしてローン金利の低さも相まり人気が白熱しており、今後の展望も含めると期待感は大きいと言えるのではないでしょうか。

あまり、目先の利回りだけに捉われず、今回お伝えしたようなグローバルな視点や、長期の安定性や展望を見据えた上で、マンション投資対象を選んでいただきたいものです。

ワンルームマンション投資の仕組み、わかりましたか?

以上、今回は東京の不動産の価値をお伝えさせていただきました。
なぜ家賃が高いのか、マンション投資が盛り上がっているのか、その仕組みを理解してもらえたかと思います。

自宅用もマンション投資用の値段も上がり続けています。ただ、不動産は短期で売買するものではなく、基本は長期保有を目的とした高額な資産となりますので、間違った立地や利回り、価格だけを追求した耐久性の低い木造や旧耐震の構造を選んでしまいマンション投資を後悔することのないように気を付けましょう。
また、長期保有期間のランニングコストや最終的な売却まで見据えた出口戦略も考えて選ばないと、高額なだけに取り返しのつかないことになりかねませんのでぜひ今回ご紹介した「ワンルームマンション投資の仕組み」を覚えておいてください。

勿論市況は常に変化しますので注視していく必要はありますが、今後も相変わらずワンルームマンション投資は強気の市況であるのは確かなようです。

今後も、ワンルームマンション投資専門の和不動産がお届けする資産運用ニュースは、皆様のマンション投資の判断材料として、最新で有益な情報を提供してまいります!

 

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更新日:2023年3月5日

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