売り時?ワンルームマンションを売却する時に読むコラム

売り時?ワンルームマンションを売却する時に読むコラム

ワンルームマンション市場では物件の高騰が続いています。
それに対して融資を行う金融機関の融資態度は相変わらず低金利で推移し、フルローンでの購入もまだまだ勢いがあると言えます。

この時期不動産市況的には売りやすいとは言えると思います。
売り時なのかどうかまでは相場の事なので軽々しい事は言えませんが、売りやすい時期と言う事は言えそうです。

こういう時世を背景に所有物件を見直すオーナー様が増えています。
大分以前に買った物件を売却し、新しい物件に買い替える事もあるかと思います。

このコラムではワンルームマンションの売却時どうすれば良いのかを解説していきます。

 

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・売却を考えて先ずする事は?

不動産を売却する際に最初にする事はなんでしょうか

不動産業者のチラシがポストに入っていたので電話をしてみる事でしょうか
どうやって売ったら良いのか分からない
だから、チラシの連絡先に電話をする。

なんとなく、これは違うなと言う気だけがするのではないでしょうか。
何故とまでは言えないが、なんだか違うという違和感。

それは恐らく正解です。

皆さんは売却したい時、なるべくなら高く売りたいとお考えのはずです。
高く売るためにはどうすれば良いのでしょうか?
高く買ってくれる人に売ると言う事になります。
高く買ってくれる人というのは誰になるのでしょうか。

不動産の世界では個人の売買が最も高く値段が付くように出来ています。
皆さんは売ろうと思った物件をどこから買いましたか?
不動産業者ではありませんか?

それは安く買えたという印象がありますか?
当然不動産業者の利益がそこにあると思っていますよね?
売却も同じ事です。

査定のチラシがポストに投函されるのは売却事案そのものが利益になるからチラシをまいてでも査定依頼が欲しいのです。
売り時です!今がチャンスです!そんな謳い文句で連絡するとどうなるのかも解説していきます。

・仲介と媒介、買取の違いを知る。

不動産取引にはその取引形態により仲介、媒介、買取と種類があります。
一番分かりやすいのは買い取りです。
不動産業者に買って貰う事を指します。

不動産業者は買い取った物件を買い取った金額よりも高く売ります。
この場合買い取る金額は売れると思う金額よりも安くなければならない事になりますね。
自分の物件を高く売りたいのであれば、この選択肢は損であるという事になります。
高く売りたいと思うなら、不動産業者に売却するよりも個人に売却した方が高く売れるかも知れません。

それでは、不動産業者の買い取りは良い所が無いのでしょうか。
そんな事はありません。業者買い取りも仲介も十分に悩むだけのメリットとデメリットがあります。
メリットはなんでしょうか。それはすぐに売れるという事です。

不動産業者が買い取るという事は取引に問題は起きにくく、スムーズに買い取り取引が進んでいく事になります。
又、売買後に問題が起こったとしても売主である皆さんが責任を負う事は先ずありません。

不動産業者が買うという事は業者として購入前にしっかりと調査をしているという事になります。
決済後に問題があったとしてもそれは買う前にしっかりと調べなかった不動産業者側が責任を負うべきであり
売主に訴求するべきではないでしょう。
明らかな瑕疵の隠ぺいが認められなければ、売主より物件を引き渡された時点で不動産業者は責任を負うのが一般的です。

それに対して仲介取引ですと契約不適合責任を売主が負う事をしっかりと理解しておかなくてはなりません。

仲介や媒介と呼ばれる取引の形態ですが、意味は同じだと思って良いです。
仲介と言うのは、仲介業者を通じて物件を販売し、物件を買いたい人が現れたら取引を成立させます。

売主、買主双方が仲介手数料を支払い売買が行われます。
仲介取引のメリットは個人の方が買う場合があるため比較的高く取引が成立する事です。

今では、インターネットを通じて物件情報を扱うサイトが沢山ありますから、地域の相場で売却する事も難しくありません。

仲介手数料はかかってしまいますが、ポピュラーな売却手法と言えます。
問題点はいつ売れるか分からない事です。

仲介取引の性質はその条件で買う人が現れてから取引が進むという特徴があります。
言い変えると買う人が現れないといつまでたっても売れないという事になるのです。

実際不動産市場ではこの売れない物件が溢れています。
ポータルサイトで情報が出ている物件の大半は売れない物件だと思っても良い位です。
何故売れないかと言えば高く売りたいからです。

売主さんの気持ちに立てば出来るだけ高く売りたいと思う事でしょう。
相場が2000万円位で売られているなら2200万円で売れて欲しいと思うでしょうし、仲介手数料を考えたら少なくとも2070万円で売りたいと考えるかも知れません。
皆さんが物件を買った時を思い出してほしいのですが、買う人はどう考えているでしょうか。
それはなるべく安く買いたいと考えている訳です。

なるべく高く売りたい人となるべく安く買いたい人が集まってもなかなか思うように取引が纏まらないのは当然の事なのです。

そして、仲介取引では契約不適合責任を売主は負う事になります。
皆さんは売却時に仲介業者によって売買契約書を作成して貰う事になるかと思いますが、そこに記載されている契約責任を負う事になるのです。
良く分かっていなかったでは済まされませんので注意が必要です。

具体例としては取引時には雨漏りが無いものとして契約成立させているのに実際には雨漏りが起こるといった事例です。
契約不適合責任では追完請求や損害賠償を認めておりますから、取引後に痛い出費になるかもしれないのです。

ワンルームマンションの取引では土地部分や建物全体の瑕疵については問題が起こり難いかと思いますが、賃貸中の物件を売買する事が殆どになりますので室内の状態が不明瞭なまま引き渡しがなされますから注意が必要です。

業者買い取りの方が煩わしさが無いのは売主にとってのメリットと言えます。

・良いとこどりのつもりが、、

仲介で物件を売り出した場合のデメリットは他にもあります。
仮に仲介で物件を売り出してみて感触を計ってから、売れないようだったら業者買い取りをして貰おうと考える方もいるかと思います。
この場合の物件買取価格は多くの場合仲介で売り出す以前の査定よりも下がってしまいます。
それどころか、買取業者によっては買い取りに意欲的ではなくなっているかも知れません。

仲介で物件を売り出すとその物件情報は皆さんが思うよりも遙かに周囲に認知されます。
買い取り業者からしても一度売り物として世に出たものは少なくともその金額より高く売る事は出来ないと考えます。
ですので、買い取る金額そのものを下げて帳尻を合わせなければならなくなります。

非公開物件という言葉を聞いた事があるかもしれません。
これは世間に公開されていない物件という意味になるのですが、仲介で公開してしまってはこの非公開物件を謳えなくなります。
販売業者からすると非公開物件という状態で無くなった物件にはいくつもの弊害が生まれてしまいます。

一つが銀行評価額を伸ばせなくなる事です。

ワンルームマンション投資で扱われる金融機関では基本的に還元利回りにて融資額を算出していきますが、それでも細かな価格については物件に応じて個別に評価していきます。
その際すでに市場に物件が出ていれば、参考にしない訳にはいきません。
昨今では銀行評価額が売買価格と同じだけ評価されるフルローンが取引では多いかと思いますが、物件情報が出てこない方が希望評価を取れる傾向にあるのです。

そして、さらに言えるのが販売優位性を損なうという側面です。

販売する際に販売会社以外物件情報を持っていない方が販売優位性が取れますので、散々仲介で情報が出回った物件よりも水面下で話が進んでいる物件の方に価値を見出すのは当然になっていくのです。

収益物件を販売する会社が「非公開物件弊社だけ」と謳った物件がついこの間までそこらじゅうで見かけた物件ではなんだか白けてしまいますよね。

このように仲介で高く売ろうと試みて、売れないようだから業者に買い取ってもらおうとする位なら、最初から買い取りをして貰った方が高く売れる事もある訳です。

 

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・相場の調べ方

自分の物件を売る場合相場をどのように調べれば良いでしょうか。
ポータルサイトで自分の物件と似たような物件を調べてみるのはヒントを得るには良い手法です。
参考には出来るでしょう。

ここで利回りから販売価格を算出する方法を覚えておいてほしいと思います。
皆さんも物件を購入する際に表面利回りというものを気にしていたかと思います。
表面利回りは年間の賃料を物件価格で割ったものです。

今度は売却ですから不明なのは価格になります。
そこで、自分の物件の期待利回りから年間賃料を割り戻す事で売買価格を算出します。

例えばそのエリアの物件なら自分では5%の利回りで買いたいなと考えているとしましょう。
8万円の家賃が取れている物件だとするならば年間賃料96万円です。

96万円を5%で割り戻します。すると1920万円と言う数字を出す事が出来ます。
この際に使われる利回りをキャップレートと呼びます。
各エリアのキャップレートは様々です。調べて参考にしてみるのも良いと思います。

さらに言うなら自分の物件の賃貸相場を調べて同じ事をするのです。
自分の部屋が周辺よりも安く貸しているのか、高く貸しているのか、周辺の賃料相場はどうなのか、そういった事から相場を見ていきます。

ポータルサイトの販売価格はあまりあてになりませんので参考程度にするのが良いでしょう。

・目的を間違えない事の大切さ

これは物件の購入時にも言える事なのですが、過程で目的が変わっていってしまう事が挙げられます。
皆さんも物件を購入する時の思い出して頂きたいのですが、年金対策の為、不労所得を作る為等で検討を始めたはずが気が付けば利回りは何%以上、キャッシュフローはいくら以上プラス等と物件の事ばかり見るようになっていっていませんでしたか?

売却時にも同じ事が言えます。
売ろうと思った目的は何なのかをよく考えて取り組む事が重要です。
古い物件や、平米の狭い物件、駅から遠い物件等を売却して駅至近の広めのワンルームに買い替えたいと考えているとします。
この場合の目的は買い替える事で自分の資産内容を整える事です。

なるべく高く売る事では無いのです。
勿論高く売れるに越した事は無いのですが、それに拘って本来の目的が適わなければ本末転倒です。

言いかえれば本来の目的が達成されればある程度柔軟に考えても良い部分があるという事です。
物件の買い替えなら業者買い取りと購入を併せて考える事で購入物件の値引き交渉等も出来る筈です。

売り時と言うのは高く売れる時を指すだけではありません。
皆さんにとっての資産形成の計画の中で売却するべきだと思った時が売り時なのです。

大切なポイントを間違えないようにしてください。

・結局どうすれば良いのか。

それは自分自身で相場をしっかりと見てから先ずは信用出来る業者に相談していくのが良いでしょう。
買い取りの折り合いが付かないとなってから仲介する分には不利益にはならないのですし、何故期待している程の価格が付かないのか説明してもらえるでしょうから自分の物件の弱点も分かるというものです。

多くの売主さんにとって自分の物件は過分に査定しがちです。
自分だけが特別良い買い物をしてきたはずと思いたい気持ちからつい高めに査定してしまうのです。

今一度何故売るのか、売ってどうするのかを考えて、良い取引に出来るようにしたいですね。
和不動産では皆様の取引の目的から丁寧にヒアリングし、最適な運用をコンサルティングさせて頂きます。

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