ワンルームマンション市場では物件の高騰が続いています。

それに対して融資を行う金融機関の融資態度は相変わらず低金利で推移し、フルローンでの購入もまだ勢いがあると言えるでしょう。

この時期、不動産市況的には売却しやすいとは言えると思います。売り時かどうかまでは相場のことなので軽々しいことは言えませんが、売却しやすい時期であるということは言えそうです。

こういう時世を背景に、所有物件を見直すオーナー様が増えています。大分以前に買った物件を売却し、新しい物件に買い替えることを検討する方もいるでしょう。

このコラムでは、ワンルームマンションの売却を考えた時にまず何をればいいのか、どういうことに気を付ければいいのかなど、ワンルームマンションの売却をご検討中の方に知ってほしいポイントを解説していきます！

ワンルームマンション売却時、最初にすることは？

不動産を売却する際に最初にすることはなんでしょう？不動産業者のチラシがポストに入っていたので電話をしてみることでしょうか。

どうやって売ったら良いのか分からない。だから、チラシの連絡先に電話をする。なんとなく、これは違うなと言う気だけがするのではないでしょうか。

何故とまでは言えないが、「なんだか違う」という違和感。それは恐らく正解です。

皆さんは不動産を売却したい時、なるべくなら高く売りたいとお考えのはずです。

それでは、高く売るためにはどうすれば良いのか？その答えは、高く買ってくれる人に売るということ。

では、高く買ってくれる買い手というのは誰になるのでしょうか。

不動産の世界では個人の売買が最も高く値段が付くように出来ています。

皆さんは、今売ろうとしている物件をどこから買いましたか？不動産業者ではありませんか？また、それは安く買えたという印象がありますか？当然不動産業者の利益がそこにあると思っていますよね？

売却も同じです。査定のチラシがポストに投函されるのは売却事案そのものが利益になるからチラシをまいてでも査定依頼が欲しいのです。

本コラムでは、「売り時です！今がチャンスです！」そんな謳い文句で売却を勧めてくる不動産業者に連絡するとどうなるのかについても解説していきます。

仲介と媒介、買取の違いを知る

不動産取引にはその取引形態により、『仲介』『媒介』『買取』と種類があります。

●買取

一番分かりやすいのは買取『買取』です。これは、不動産業者に物件を買い取ってもらうことを指します。

不動産業者は買い取った物件を買い取った金額よりも高く売ります。この場合、買い取る金額は売れると思う金額よりも安くなければなりませんので、あなたが物件を高く売りたいのであれば、この選択肢は損であるということです。

高く売りたいと思うなら、不動産業者に売却するよりも個人に売却した方が高く売れるかもしれません。

それでは、不動産業者の買い取りは良い所がないのでしょうか。

そんなことはありません。業者買い取りも仲介も十分に悩むだけのメリットとデメリットがあります。

不動産業者に買い取ってもらうことのメリット、それは、すぐに売れるということ。

その道のプロである不動産業者が買い取ることになれば、取引に問題は起きにくくスムーズに取引が進んでいきます。又、売買後に問題が起こったとしても不動産業者が対応をするため、売主である皆さんが責任を負うことはまずありません。

不動産業者が買うということは、業者として購入前にしっかりと調査をしているということです。決済後に問題があったとしてもそれは買う前にしっかりと調べなかった不動産業者側が責任を負うべきであり、売主に訴求するべきではないでしょう。明らかな瑕疵の隠ぺいが認められなければ、売主より物件を引き渡された時点で不動産業者は責任を負うのが一般的です。

それに対して、仲介取引の場合は『契約不適合責任を売主が負う』ということをしっかりと理解しておかなくてはなりません。

●仲介・媒介

仲介や媒介と呼ばれる取引の形態ですが、意味は同じだと思っていただいて大丈夫です。

仲介と言うのは、仲介業者を通じて物件を販売し、物件を買いたい人が現れたら取引を成立させます。売主、買主双方が仲介手数料を支払い売買が行われます。

仲介取引のメリットは、個人が買う場合があるため比較的高く取引が成立すること。

今では、インターネットを通じて物件情報を扱うサイトが沢山ありますから、地域の相場で売却することも難しくありません。

仲介手数料はかかってしまいますが、ポピュラーな売却手法と言えますが、問題点は、いつ売れるか分からないことです。

仲介取引の性質は、その条件で買う人が現れてから取引が進むという特徴があります。言い変えると、買う人が現れないといつまでたっても売れないということになるのです。

実際不動産市場には、この売れない物件が溢れています。ポータルサイトで情報が出ている物件の大半は売れない物件だと思っても良いくらいです。

何故売れないかと言えば、売主が「少しでも高く売りたい」と考えているから。

売主さんの気持ちに立てば出来るだけ高く売りたいと思うのは当然でしょう。相場が2,000万円なら2,200万円で売れてほしいと思うでしょうし、仲介手数料を考えたら最低でも2,070万円で売りたいと考えるかもしれません。

皆さんが物件を買った時を思い出してほしいのですが、買う人はどう考えているでしょうか。

当然、なるべく安く買いたいと考えている訳です。

なるべく高く売りたい人となるべく安く買いたい人が集まってもなかなか思うように取引が纏まらないのは当然の流れなのです。

そして、仲介取引では、売主が契約不適合責任を負うことになります。売却時には仲介業者に売買契約書を作成してもらうことになるかと思いますが、そこに記載されている契約責任を負うことになるのです。

良く分かっていなかったでは済まされませんので注意が必要です。

契約不適合責任を負うことになる場合の具体例は、『取引時には雨漏りが無いものとして契約成立させているのに、実際には雨漏りが起こる物件だった』などが考えられます。

契約不適合責任では追完請求や損害賠償を認めておりますから、取引後に痛い出費になるかもしれないのです。

投資用ワンルームマンションの取引では土地部分や建物全体の瑕疵については問題が起こり難いかと思いますが、オーナーチェンジなどで賃貸中の物件を売買する場合、室内の状態が不明瞭なまま引き渡しがなされますから注意が必要です。

良いとこどりのつもりが..

仲介で物件を売り出した場合のデメリットは他にもあります。

「仲介で物件を売り出してみて感触を計ってから、売れないようだったら業者買い取りをして貰おう」と考える方もいるかと思いますが、この場合の物件買取価格は多くの場合仲介で売り出す以前の査定よりも下がってしまいます。

それどころか、買取業者によっては買い取りに意欲的ではなくなっているかもしれません。

仲介で物件を売り出すと、その物件情報は皆さんが思うよりも遙かに周囲に認知されます。買い取り業者からしても、「一度売り物として世に出たものは、少なくともその時の金額より高く売ることはできない」と考えます。

ですので、買い取る金額そのものを下げて帳尻を合わせなければならなくなります。

非公開物件という言葉を聞いた事があるかもしれません。

これは世間に公開されていない物件という意味になるのですが、仲介で公開してしまってはこの非公開物件を謳えなくなります。販売業者からすると、非公開物件という状態で無くなった物件にはいくつもの弊害が生まれてしまいます。

一つが、銀行評価額を伸ばせなくなることです。

投資用物件購入のための融資の際、金融機関では基本的に還元利回りにて融資額を算出していきますが、それでも細かな価格や計算については物件に応じて個別に評価していきます。その際すでに市場に物件が出ていれば、参考にしない訳にはいきません。

昨今の取引では銀行評価額が売買価格と同じだけ評価される『フルローン』が多いかと思いますが、物件情報が出てこない方が希望評価を取れる傾向にあるのです。

そしてもう一つが、販売優位性を損なうということです。

物件の販売をする際、販売会社だけがその物件情報を持っている方が販売優位性が取れますので、散々仲介で情報が出回った物件よりも水面下で話が進んでいる物件の方に価値を見出すのは当然になっていくのです。収益物件を販売する会社が「弊社独占！非公開物件！」などと謳っている物件が、ついこの間までそこらじゅうで見かけた物件ではなんだか白けてしまいますよね。

このように、仲介で高く売ろうと試みて、売れないようだから業者に買い取ってもらおうとするくらいなら、最初から買い取りをして貰った方が高く売れる事もある訳です。

相場の調べ方

自分の物件を売却する場合、相場はどのように調べれば良いのでしょうか。

ポータルサイトを利用し自分の物件と似たような物件を調べてみるのはヒントを得るには良い手法です。参考には出来るでしょう。

ここで利回りから販売価格を算出する方法を覚えておいてほしいと思います。

皆さんも物件を購入する際に表面利回りというものを気にしていたかと思います。表面利回りは、【年間の賃料÷物件価格】で算出できます。

今度は売却ですから不明なのは価格になります。そこで、自分の物件の期待利回りから年間賃料を割り戻す事で売買価格を算出します。

例えばそのエリアの物件なら自分では5％の利回りでワンルームマンションを買いたいなと考えているとしましょう。8万円の家賃が取れている物件だとするならば年間賃料96万円です。96万円を5％で割り戻すと、1,920万円と言う数字を出すことができます。

この際に使われる利回りを『キャップレート』と呼びます。

各エリアのキャップレートは様々です。調べて参考にしてみるのも良いと思います。

さらに言うなら、自分の物件の賃貸相場を調べて同じ事をするのです。自分の部屋が周辺よりも安く貸しているのか、高く貸しているのか、周辺の賃料相場はどうなのか、そういった事から相場を見ていきます。

ポータルサイトの販売価格はあまりあてになりませんので参考程度にするのが良いでしょう。

目的を間違えない事の大切さ

これは物件の購入時にも言える事なのですが、過程で目的が変わっていってしまう事が挙げられます。

皆さんも物件を購入する時を思い出して頂きたいのですが、年金対策の為、不労所得を作る為等で取得を検討し始めたはずが気が付けば利回りは何％以上、キャッシュフローはいくら以上プラス等と物件の事ばかり見るようになっていっていませんでしたか？

売却時にも同じ事が言えます。

売却しようと思った目的は何なのかをよく考えて取り組むことが重要です。

古い物件や平米の狭い物件、駅から遠い物件等を売却して駅至近の広めのワンルームマンションに買い替えたいと考えているとします。この場合の目的は、『買い替えをして自分の資産内容を整えること』であって、高く売ることではないのです。

もちろん高く売れるに越したことはないのですが、それにこだわって本来の目的が適わなければ本末転倒です。

言いかえれば、本来の目的が達成されれば、ある程度柔軟に考えても良い部分があるということです。物件の買い替えなら、業者買い取りと購入を併せて考えることで購入物件の値引き交渉等も出来るはずです。

売り時と言うのは高く売れる時を指すだけではありません。

皆さんにとっての資産形成の計画の中で売却するべきだと思った時が売り時なのです。

大切なポイントを間違えないようにしてください。

まとめ：結局どうすれば良いのか

それは自分自身で相場をしっかりと見てから、まずは信用出来る業者に相談していくのがするのが良いでしょう。

買い取りの折り合いが付かないとなってから仲介する分には不利益にはならないのですし、何故期待している程の価格が付かないのか説明してもらえるでしょうから自分の物件の弱点も分かるというものです。

多くの売主さんが、自分の物件を過分に査定しがちです。「自分だけが特別良い買い物をしてきたはず」と思いたい気持ちからつい高めに査定してしまうのです。

今一度『何故マンションを売るのか』『売ってどうするのか』を考えて、良い取引に出来るようにしたいですね。

和不動産では皆様の取引の目的から丁寧にヒアリングし、最適な運用をコンサルティングさせて頂きますので、ぜひお気軽にご相談くださいませ！

不動産投資セミナー 好評開催中！

代表仲宗根が講師を務めるマンション投資セミナーは、最新情報を交え、20年以上の業界経験を数千人の成功オーナーを創出したノウハウが詰まった珠玉の内容となっております。

先週のセミナーのアンケートでも、「最新情報やデータを駆使し、仲宗根社長がとても勉強していて真摯な態度に感銘を受けた！」というお褒めの言葉をいただきました。

マンション投資セミナーの開催予定一覧は下記よりご確認いただけます。

オンラインセミナーも多数開催しておりますので、ぜひ気になるセミナーへご参加くださいませ！

疑問は専門家に相談！和不動産の無料個別相談

和不動産では、無料個別相談を実施しております。

都合が合わずセミナーに参加できないという方や、ワンルームマンション投資のメリットを知りたい、疑問や悩みを聞いて欲しいといったご要望をお持ちの方、すでにワンルームマンション投資をご検討中の方は、ぜひ無料個別相談へご参加ください！

マンション投資のプロである私たちが、皆さまの疑問にお答えし、お悩みを解決する方法をご提案させていただきます。

「個別相談は無理に購入を勧められそうで怖い」という方もいらっしゃるかと思いますが、初回の個別相談での物件提案は行っておりませんので、どんなことでもお気軽にご相談いただければと思います。

また、オンライン相談にも対応しておりますので、外出を控えたい方、いきなり対面は避けたい方、遠方にお住まいの方は、オンライン相談をご利用ください♪

和不動産公式LINE お友だち募集中！

和不動産では、公式LINEのお友だちを募集しています！

公式LINEでは、ワンルームマンションなどの物件情報・マンション投資お役立ち情報などを配信中。気になった内容があれば、そのままトーク画面からお問い合わせいただけます。

また、トーク画面のメニューから、セミナー・無料個別相談のお申込みや、公式サイトへのアクセスも可能です！

この機会に和不動産公式LINEアカウントをお友だち登録して、効率的にマンション投資の知識を得ませんか？

たくさんのお友だち登録、お待ちしております！