日本で進むインフレ、対応策は不動産!

今、アメリカを始め、世界のインフレが本格化しています。インフレによって上昇しているのは物価だけではありません。人件費も高騰しています。

日本もいよいよインフレが迫ってきているとみています。

インフレに強い投資商品として現物資産と言われ、代表として不動産を紹介されます。
本記事では、本格化する世界のインフレと、今後、日本の不動産がどうなっていくのかについて考えていきたいと思います。

 

コロナ後にアメリカのインフレが本格化

コロナウイルスの影響により働き手の確保に苦戦するお店が多く、レストランでの給仕で時給換算(チップを加えて)3000円~5000円にもなるケースがあるようです。この上がり方には驚きますが、その分物価も上がっています。

アメリカの国際10年債の値動きを表した図を見てみましょう。

マーケット情報チャート
分類:国債利回り / 地域:アメリカ
アメリカ米国債10年

出典:三井住友ファイナンシャルグループ 三井住友銀行

爆上げとまではいきませんが、パンデミックからの復活を感じます。

そして次にアメリカの消費者物価指数の推移を見てみましょう。

消費者物価指数(CPI) [前年同月比]

出典:Yahoo! Japan ファイナンス

コロナからの回復が顕著に示されているのが分かります。

コロナの低調により景気が回復。そしてインフレが起こり物価が上昇しています。
これは、アメリカを始めヨーロッパでも起こっていることです。

このインフレを受けて、15日には、FRB(連邦準備制度理事会)の量的緩和策終了の前倒しを受け、日経平均株価は600円以上値上がりしました。金融緩和の縮小ニュースが買いを誘ったのはFRBの対策自体への評価と取られているようです。

この過剰なインフレへの対策が功を奏せば、アメリカでは好景気の恩恵を受け、良いスパイラルが続いていきます。日本への影響は円安が進む懸念があり、呼応する形で日本の金利も上がる事があるかもしれません。

日本では物価上昇は未だ限定的です。現時点では多くの人はインフレの実感はないかもしれません。賃金に至っては上がっているとは感じられません。

米国では2021年に卸売物価指数(PPI)は前年同月比で9.7%上昇し、消費者物件指数(CPI)は同7.0%上昇しました。その差は2.7ポイントと大きくは乖離していません。

一方、国内では米PPIにあたる企業物価指数が2021年に前年同月比8.5%上昇。CPIは同0.5%上昇し、差は8ポイントもあります。

日米ではなぜこんなに差が開いているのか。

日本企業がコスト増を最終製品に価格転嫁させていないからです。インフレが一時的であれば、値上げをして客足が遠のくのは避けたいとの思惑があるため、コスト増を吸収し、我慢する。

ただ当然、インフレが長期化すれば吸収はしきれず、値上げせざるを得ません。直近で値上げを発表する企業が相次いでいるが原因かと。

日銀の黒田総裁は1月に一時的な資源価格の上昇に応じた金融引き締めを実施する事を否定しましたが、将来的に政治圧力が掛かってもおかしないと私はみています。

これから少しずつ影響を受けていくのかどうか、来年は大きな動きがありそうです。

 

インフレによる日本の不動産市況への影響

インフレは日本の不動産市況にどのような影響を与えているでしょうか。

まず、インフレによる金利上昇について考えてみましょう。「インフレによって金融機関の融資金利は上がり基調です。」それでも、突然動きが出るのが金融機関というものですから、油断は禁物です。

物件価格については、依然高い水準をキープしています。そして、物件が市場に出回りません。相変わらず売却有利の売り手市場が続いているのです。この雰囲気ですと物件価格が下がるどころか、さらに一段上がっても不思議ではないといった状況です。

賃貸状況ではここ1年苦戦していた都心の客付けも繁忙期を迎えて徐々に持ち直してきています。延期されていた単身赴任や転居、上京も来年は行動に移せる人が増えるでしょうから、東京への流入は通常通りになっていきそうです。賃料についても値上がりの期待が持てるのではないでしょうか。

インフレで上がった物価に対して、賃料の値上がりは時間差があるものですが、東京を中心に来年以降徐々に賃上げが進むのではないかと思われます。

ただし、狭小住宅など一部の仕様ではコロナ以降在宅勤務の難しさ等課題が残り、人気もいま一つです。アパートも部屋がだぶついている事から駅近く以外の部屋ではマンションでも厳しい所が出るでしょう。

賃貸需要もハッキリと明暗が付くようになり、広めのマンションを選ぶ所得を上げている層と安いアパートに移る所得を下げている層が分かれていく模様です。どっちつかずな隙間を埋める部屋はニーズを絞り切れず苦戦する可能性が否めません。

日本の高所得層向けのマンションは堅調です。

オリンピック会場跡地に出来る超大規模マンション『晴美フラッグ』は抽選で100倍を超える人気で当然収益目的に購入する人も殺到している事でしょう。その他各地に建設されているタワーマンションの数からニーズの高さを伺わせます。

マンション価格は高騰を続けていて、平均価格を押し上げているのが高級マンションです。1億を超えるようなマンションが売れていき、都心の利便性の良い駅至近の物件が好まれています。

供給側では建設コストの増大で本来販売面で苦しい筈ですが、高所得層向けは販売価格にコストを転嫁できるので、開発業者も高所得者向けの分譲を積極的に進めています。

日本ではもともとハイクラス向けのマンションが少なかったため、この流れで増えていく事が海外からの投資をさらに誘致する事になるかもしれません。

インフレの兆しと共に終りが見えてきたコロナのトンネルですが、来年はいよいよコロナ後の世界。一体どうなるのか、要注目です。

ですが、インフレは悪いという傾向が続いていますが既に始められている不動産投資家さんは悪いことだけではございません。
2020年、2021年と世界的にコロナの影響で、国債もかなり下がってしまいました。海外ファンドが目を付けたのが日本不動産です。
ここ数年の日本不動産を下支えしている要因は海外マネーの支えが大きかったかと存じます。
今後も(125~128円ぐらい)円安の傾向が継続されていくかと思います。この状態が続くと既に日本で不動産を持たれている方は価値が下がりにくくなるというメリットもございます。

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