2020年から全世界を苦しめ続けているコロナウイルスですが、東京・埼玉・千葉・神奈川を中心とした首都圏の賃貸市況にはどのような影響を与えてきたのでしょうか。

今回はコロナと賃貸市況の関連性を確認するとともに、2022年の最新賃貸事情をお届けしたいと思います。

主に都内ワンルームマンションの状況に関してお伝えいたしますので、ワンルームマンション投資をご検討中の方は、ぜひご確認ください！

2022年 最新の賃貸事情速報！

2022年に入り賃貸現場も繁忙期に入りましたが、これまでは長らく苦しい状態が続いていました。

2年前の2020年、コロナ元年ともいえるこの年から外国人入居者を中心に退去者が続出。

都心の区分マンションの入居者層はサラリーマンの方が中心のため大きな影響はでないと構えていましたが、在宅勤務が普及したことで広めの部屋のニーズが増え、都心よりも少し離れたエリアの25㎡以上のゆとりある部屋に需要が移行していきました。

都心3区での客付けは大きく落ち込み、都内23区全域でも客付けに苦戦していたようです。

弊社でも過去最悪の入居率を記録し、97％台まで落ち込むこともありました。

2021年になっても状況は改善せず、少し離れた郊外のアパートを借りていた非正規雇用やアルバイトの人たちは、『地元に戻る』などの理由で退去していきました。

それを遠因に、マンションの客付けも苦戦が続きます。

本来なら繁忙期であるはずの年初も出張や単身赴任が延期されたことで東京への流入が例年より少なく、物件が少しでも辺鄙な場所にあると入居者が付きませんでした。

その後ワクチン接種が進むと、経済が落ち着くと共に賃貸市場も落ち着きます。

しかし、度重なる緊急事態宣言と次々見つかる新種の株により未曾有の客付け不振が続きます。客付けの現場でも反響の少なさが目立ち、コロナの暗雲に業界全体が包まれていました。

現在もオミクロン株などの影響が懸念されていますが、今年は帰郷した人も多く、行動心理から『コロナ明け』の機運が見られます。

賃貸市況においても、年末から年明けの反響は昨年より状態が良く、空室率もかなり改善してきているようです。

また、現在物価高が顕著になる中で賃料への影響が気になっている方も多いのではないでしょうか。

今は目立って賃料が上がっている感触はありませんが、反響が例年通りに戻れば賃料アップに振れることも十分に考えられます。

現在不動産投資をされている方は、収益向上のチャンスを逃さないよう賃料相場をこまめにチェックしていただくことをおすすめいたします。

現在の空室はババ抜き状態

コロナの影響による空室は、ババ抜き状態です。

この時期に空室が出なければ、収束後はコロナが無かったかのように元に戻るかと思います。また、賃料水準が上がる予測もされていることから、下落した賃料もおおむね元通りになると考えてよいでしょう。

しかし、コロナ期間に運悪く空室になってしまった場合、空室は長期化しやすく、賃料を上げるどころか客付け自体に非常に苦戦します。

コロナの影響による空室は、一時的な需給関係により起こっていることです。そのため、慌てて賃料を下げて入居が付いたとしても、収束後にかなり損してしまうことになるでしょう。

もし、このコロナの影響で空室が続いている場合はどうすればよいのでしょうか？

●広告料を支払ってでも早期に入居者を付ける

コロナの影響で空室が続いてしまっている場合、仲介会社に広告料（AD）を支払うなどし、賃料をなるべく下げずに入居者を付けましょう。

ただし、AD300～400％（広告料が賃料の3～4ヶ月分）にもなってしまうようなら、室内設備のリフォームを検討するほうが賢明です。

●賃料を下げて定期借家契約を行う

コロナ収束後に賃料も反響も元通りになるのであれば、コロナの影響で空室が続いてしまっている間だけ定期借家にて賃料を下げて物件を貸し出すのも一つの手です。

定期借家契約というのは、普通の賃貸契約とは違い更新がなく、定められた契約期間だけ貸し出す契約のことを言います。

定期借家契約にて1年間だけ現在よりも安い賃料で貸し出し、契約期間終了後に元の賃料に戻すのも有効な手段でしょう。

定期借家契約の強みは、『契約満了となった際、賃借人は再契約を行う OR 退去しなくてはならない』ということです。

基本的に定期借家契約は、取り壊し前の物件などで用いられる契約方法ですが、コロナの影響で空室が続いてしまっているこの状況で活用できる契約方法の一つと言えるのではないでしょうか。

今こそ入居者を付ける努力を！

賃貸市場は、4月を過ぎると閑散期に入ります。

繁忙期を逃してしまうと秋口まで空室が続く恐れがあるため、今年の繁忙期を活用して入居者を付けることが何より大切です。

マンション投資では空室はそのままキャッシュアウトに繋がり、問題が深刻化します。

現在、マンション全体で言えば価格は高騰が続いていますし、マンションに限らず土地もその他不動産も強気推移です。

しかし、築古で仕様が賃貸ニーズを捉えていないものや立地悪い物件は雲行きが怪しくなってきたように思います。賃貸市場も空室が目立ち、地方都市の需要がない区分マンションは本当に入居が付かない状況です。

アパートは供給過多の影響で各地で競争が激化していたところにコロナウイルスが蔓延し、コロナ禍の影響も受けることとなってしまいました。これにより、価格とは裏腹に市況は混迷するのではないでしょうか。

アパート等の一棟物件は銀行融資が厳しい状況が続いているため取引自体も少なく、あまり価格が下がっている印象はありませんが、買主の希望する取引価格で購入ができないということは、価格は下落する傾向にあると考えてよいでしょう。

現在オミクロン株が大流行しており、まさに今どうなるか分からない部分も多いです。昨年よりも動きがあるとは言え、来週もそうとは限らないのが、今日現在の状況でもあります。

客付けは厳しい状況が続いていますが、来たるチャンスを逃さないためにも、コロナの今後の動向に注目していきましょう。

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