【マンション投資のリスクと対策】始める前に知っておこう

皆さんは、マンション投資のリスクをご存じですか?

『マンション投資のリスク』と聞いてぱっと思い浮かぶのは、空室や家賃滞納などでしょうか。

実は、マンション投資をする上で起こりうる代表的なリスクは9種類あります。

ただ、その9つのリスクを回避する方法ももちろんあります。

●空室のリスク ●家賃下落のリスク
●資産価値・売却価格下落のリスク ●老朽化のリスク ●流動性の低さ

⇒これは、【購入前の立地・物件選び】で回避できます。

●災害のリスク ●家賃滞納のリスク
⇒これは、【保険・保証】で回避できます。

●金利上昇のリスク ●賃貸管理会社倒産のリスク
⇒これは、【購入後の運用】で回避できます。

本記事では上記に挙げた『マンション投資のリスクとその対策』について詳しく解説していきますので、マンション投資を始めようとお考えの方はぜひ最後までご確認ください!

購入前の立地・物件選びで回避できるリスク

●空室のリスク

マンション投資は、賃借人が入居してくれて始めて賃料が発生します。

入居が付くかどうかは需要と供給のバランスで決まりますので、住みたいの人のいない場所に物件を買っても意味がありません。

他にも、周りの相場賃料と比べて高いのか安いのか、部屋は広いのか狭いのか、屋内設備が古いのか新しいのか、駅から遠いのか近いのか……など、賃借人は少しでも快適で自分の理想の部屋を借りるために物件を吟味しますので、それらを踏まえた上で物件選定する必要があります。

また、コロナ以降、居室の広さは25㎡以上に人気が出ています。自炊率が上がり、システムキッチンも2口コンロが求められ、自宅から駅までの導線上で買い物が出来る事なども人気の要因です。

空室リスクを避けるためには、賃借人のニーズをしっかりと把握することが大切だということを忘れないでいただければと思います。

●家賃下落のリスク

「どんな物件も築年が経てば賃料が下落する。」

ほとんどの方がこのように考えるかと思いますが、東京ではこの限りではありません。

マンションの賃料は建物の築年ではなく室内の状態で決まります。リフォームやリノベーションで室内が奇麗な状態であれば築年の経った物件でも高い賃料を維持出来ます。

賃料に関しても、空室リスク同様、需要と供給のバランスで決まります。

駅至近の便利な立地よりも駅から遠く不便な場所の方が賃借人の人気が薄く、人気が無いという事は中々客付けが進まないため、賃料を下げて募集をしなくてはならないというサイクルで賃料が下落します。

立地以外にも、バブル期に多く竣工された3点ユニットで15㎡前後の狭小な部屋など、建物の仕様によっても人気は変動します。

賃借人の好みは社会状況等の影響もありますので、なるべく普遍的な仕様の部屋を選ぶという事がリスクヘッジになると言えるでしょう。

他にもインフレやデフレの影響でも賃料は変化します。ただし、これらは物価に連動しますので、大きなリスクと考えなくても良いでしょう。

●資産価値・売却価格下落のリスク

物件価格自体が下がる事もリスクの一つです。

2005年頃からワンルームマンションは価格の上昇が始まり、2022年の現在まで続いています。それ以前1993年頃にバブル崩壊があり、不動産価格は著しく下落しました。

長い時間軸で見ると不動産価格は大きく上昇下落をしています。

これまではワンルームマンション人気により物件価格は上昇を続けてきました。それにより中古区分を購入すると場合によっては価格が上がりキャピタルゲイン(売却益)を得る事が出来る場合がありました。少なくとも価格は横ばいで推移し、必ずしも築年と共に価格が減少していく訳ではないのです。

物件価格が変動する要因の原則は需要と供給によるものなのですが、具体的には『建築コストや人件費の高騰』『都内の好立地の不足や地価の高騰』などが需給関係に影響を与えます。

東京都内にはワンルームマンション規制と言われる行政の規制があり、この為ワンルームの開発土壌が他府県に比べると厳しいものになっています。

下落要因としては銀行の融資金利が引き上げられる事で融資金利と物件の利回りの差であるイールドギャップが取れなくなる事が挙げられます。イールドギャップが小さくなると不動産投資を考える人自体が少なくなるでしょうから、売買の出来高が減り、価格も下降していくのです。

銀行金利と不動産投資は切っては切れない関係です。価格だけじゃなく、利益、出来高、全てに影響します。

下落のリスクへの対策も購入時に取ります。物件価格の変動が大きいものほどリスクが高い事になります。

都市部のワンルームマンションは比較的値動きが緩やかです。中でも駅至近や都心に近くなればなるほどリスクは低くなると言えるでしょう。

価格が下落し難い物件、つまり資産性の高い物件を選ぶ事が重要になります。

●老朽化のリスク

建物は、長く使えば当然老朽化します。

老朽化に伴うリスクでは、設備の故障などによる修繕費が挙げられます。エアコンや給湯機が壊れれば買い替えなくてはならず、この負担はオーナーがしなくてはいけません。

中古の物件を買う場合このリスクは常に付いて回りますし、オーナーチェンジの取引では購入前に室内を確認する事もありませんので、注意が必要になります。

建物全体でも老朽化する事により大規模修繕を行う事になります。壁面を塗装したり、屋上防水工事などを施します。

区分マンションでは大規模修繕の費用を修繕積立金という形で貯めていきます。

中古マンションでは経年が進むほど修繕が必要になりますから修繕積立金が上がっていくように出来ています。購入する段階で理解していないと思わぬ計算違いになりかねません。

対策としては修繕費がかかるという事を最初からシミュレーションする事です。そして、後述しますが、修繕が発生しても資金的に耐えられる環境を作っておく事が大切になります。

●流動性の低さ

不動産は株やその他有価証券に比べて換金するのに非常に手間が掛かります。お金に戻したいと思った時に簡単に現金に出来ない事はリスクの一つと言えるでしょう。

不動産の売却には業者に買い取りをして貰うケースと、仲介業者に媒介を依頼して買い手を探してもらい他の個人に買ってもらうケースの、大きく分けて2種類の方法があります。

売りたいと考える人は誰でも高く売りたい訳ですから、売り物件を高くして買い手を募集します。買う方は安く買いたいですから、安い物件を探します。

双方の思惑が合致して初めて売買が成立しますので、媒介で売却する場合なかなか買い手が付かない事があります。早く売りたい場合は、懸念点となってしまいます。

その点、業者買い取りでは取引はスムーズです。売りたいと思った時に売れる事でしょう。

ただし、業者の査定額は個人間取引よりも低い傾向がありますから、高く売却したい場合は思ったよりも安い売却額になるかもしれません。

リスクの対策としては、資産性の高い物件を購入する、物件評価の十分に出る物件を選ぶ、価格の手頃な物を選ぶという事が挙げられます。

保険・保証で回避できるリスク

●災害のリスク

このリスクは台風による水害、地震による破損、津波、火災などの現象による被害を指します。

物件を購入する前に、行政の発行するハザードマップでリスクを確認しておくと良いでしょう。

東京の地盤は、武蔵野台地より東は海抜も低く脆弱と言われていますが、そうは言っても水害等は東京では殆ど心配要らないとも言えるでしょう。

都内を流れる荒川は人工の河であり、隅田川の氾濫に備えて荒川放水路として明治43年の明治の大洪水を受けて工事が始まりました。昭和5年の完成以降、荒川が氾濫した事はありません。

隅田川も岩淵水門を閉じる事で荒川に水を流す事が出来るため、心配する必要はないでしょう。

2019年の令和元年東日本台風では多摩川の氾濫が報じられましたが、それをきっかけとして高機能堤防の工事が進んでおり多摩川流域も治水対策が進むはずです。

調整池の工事も進み、地下神殿として有名な「首都圏外郭放水路」など東京の治水対策は非常に進んでおり、東京が水害に弱いというのは過去の話を言えるかと思います。

かと言って可能性はゼロではなく常にありますので、対策は必要です。

リスクの対策としては損害保険の活用が挙げられます。今では地震保険もありますので、偶発的な事故の殆どは損害保険で対応出来ます。火災、盗難、飛来物、騒じょう、水害、地震と殆どの災害が付保されます。これら損害保険にてリスクに備える事が出来るのです。

●家賃滞納のリスク

賃借人が住んでいると言ってもその人が賃料を払ってくれなくては利益になりません。

賃借人が賃料を支払わないのもリスクの一つです。

マンション投資では賃借人が会社員である事が多く、金銭的なトラブルは少ない方です。

このように誰に貸すのか?の段階からリスク対策をしておく事が重要になります。どうしても高齢者、非正規雇用といった社会属性の人に金銭的なリスクは集中してしまいます。そういう賃借人をターゲットにしなくてはならない賃料の低い物件で投資をしないという事が対策とも言える訳です。

現代の賃貸契約では殆どの賃貸契約で保証会社を入れており、賃借人が賃料を払えなくても保証会社が賃料を支払ってくれます。賃借人はオーナーの代わりに保証会社に賃料を支払います。督促等も保証会社が行いますので、所有者側のリスクは低いと言えます。

ただし、賃料の延滞や、不払いがあるという事は退去時の退去費用が捻出出来なかったり、残置物が出たりといった事に繋がりますので、やはり入居者の属性は良いに越した事はありません。

購入後の運用で回避できるリスク

●金利上昇のリスク

日本は今非常に低金利であり、それが故に不動産投資のメリットが大きい訳ですが、その融資金利は上昇するリスクが常にあります。

金利が上昇すると調達金利が上がり、イールドギャップが狭まります。

それはひいてはこれから買おうとする人たちを及び腰にしますし、CF(キャッシュフロー)の悪化にも繋がります。購入時のシミュレーションでは当初金利で計算されており、金利の上昇を織り込んではいない事でしょう。

金利が上がるかどうかは社会経済の影響をうけますので、上がるとも下がるとも言えるものではありませんが、上がる可能性がある事は認識しておくべきです。

対策としては金利が上昇してもキャッシュアウト(月間の収支がマイナスになってしまう事)されない事が大切です。

購入して物件をほったらかすのではなく、繰り上げ返済などで収支を良くしておく事で、運用全体でのマイナスを避けます。

金利が上昇して月間収支が悪くなっても黒字幅を大きくしておけば収益を生み続ける事は出来ます。

金利上昇局面では賃料も上昇傾向にあり、マイナスにさえならずにいれば賃料の上昇で月間収支は戻っていく事もあるかと思います。

運用自体を再投資にて利益を積み上げマイナス要因が生まれても受け止められるようにしていく事が大切です。

●賃貸管理会社倒産のリスク

意外なリスクとして挙げられるのが管理会社の倒産です。

管理をお願いしている会社が倒産してしまうと、色々な問題が生じます。

先ず、家賃の入金が無くなる事です。賃借人は管理会社に入金していますが、そのお金が振り込まれてこなくなります。倒産してしまうと回収する事は難しいでしょう。

そして、敷金を預けている場合、これも回収出来ません。厳密には事例ごとに異なるのでしょうが、倒産した企業の資金は自由に動かせませんから、入金されないか少なくとも相当時間がかかる事になります。

そして、管理会社を新たに探さなくてはならず管理手数料もかかる事になります。多くの場合購入した会社で管理をお願いしているでしょうから、管理も手数料で優遇されていたりするかもしれません。

それが通常の管理条件で探す事になるので多くの場合管理手数料が高くなる事でしょう。賃貸管理の業務は専門業者に頼む場合賃料の3%~5%かかりますので月間収支は悪くなると思って良いでしょう。

いかがでしたでしょうか。

リスクとリターンは表裏です。マンション投資で利益を出す前にリスクを良く知り対策をたてる事が大切です。

しっかりとした対策を立てれば大半のリスクは乗り越えられます。

マンション投資を行う際には、ぜひ本記事を参考にしていただければ幸いです。

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