今回は、いよいよ上がるアメリカの金利と、アメリカの金利上昇が日本へどのような影響を与えるのかについてお話ししていきたいと思います。

上がる上がると言われて上がらない金利は、下がる下がると言われて下がらない不動産価格を見ているようでしたが、長期にわたる低金利にようやく出口が見えているようです。

アメリカの金利がついに上昇！

3月15日のFOMC（Federal Open Market Committee 連邦公開市場委員会）で、アメリカの政策金利は0.5％となる見通しです。

FOMCとはアメリカの金融政策を決定する会合で、アメリカの政策金利を決定する話し合いが行われます。

先立ってFRB（米連邦準備制度理事会）のパウエル議長から0.25％の切り上げのコメントがあり、大方の見方ではこのまま推移していくとみられています。

政策金利とは金融機関の預金金利や貸出金利などの指標となる金利であり、アメリカの各行もこの政策金利に倣って金利を上げていく事が予想されています。

何故利上げに踏み切るのでしょうか。

アメリカではコロナの影響を受けて物流やエネルギーに大きな影響が出ており、インフレが進んでいます。

アメリカの消費者物価指数を見てみると急激な値上がりが見てとれます。

インフレに対する対策として金利を上げていくというのが当面の事情となります。

それでは、アメリカの金利が上がると日本にはどのような影響が出るのでしょうか。

アメリカの金利上昇が日本へ与える影響

日本では同様の決定を日銀金融政策決定会合にて行っています。

次回3月17日を予定しており、アメリカの利上げを受けてどうなっていくのか注目を集めています。

アメリカの金利が上がると円が弱くなっていきます。

円が弱くなるという事は輸入全般に影響が表れる訳ですが、ただでさえコロナの影響で物流コストが上がっている中で、ウクライナ情勢もありエネルギーや食糧の値上がりが相当に懸念されています。そこに追い打ちにとなって円安が進む訳ですから、日本国内の物価高も心配されますね。

日本の不動産市況はどうなる？

日本の不動産市況の見方は、強気も弱気も混在します。

先ず強気の見方ですが、一時的な円安が呼び水となり、国外からの投資が増えるという予測です。

長期的なデフレ下で相対的に安価に映る日本の不動産には投資余地がまだあります。

勿論経済成長の弱さ等簡単に語れる事ではないのかも知れませんが、世界的に高くなる物価指数の中相対的に安い日本は上昇余地があるとも見えます。

国外の投資が集まるにはあくまで円安が一時的なもので持ち直さなくてはいけません。長期的に円安が続いていく場合は日本への投資は鈍化していく事でしょう。

次に弱気の見方です。

もしもアメリカの利上げを受けて円安打開のため国内金利が上昇するとどうなるでしょうか。

融資金利と実質利回りの差であるイールドギャップが狭まる事が起こりますから、投資物件の収益性が衰えます。この事で個人投資家の手控えが起こり、出来高が減少する事が予想されます。取引高が減るという事は市場価格が下落する事に繋がります。

ただし、日本でもインフレが長期的に起これば賃料自体も上がっていきますからイールドギャップの縮小は緩む様になっていきます。それでも、短期的に見れば金利上昇局面でのイールドギャップは大きく損なわれる事になるのです。

マンション投資への影響は小さくなく、ただでさえ低く推移している利回りをさらに圧迫する事になります。フルローンで買える状況は変わらなくても、流石に持ち出しが増えては買おうと思う人も少なくなる事でしょう。売り手市場の現状に変化が起こるかもしれません。

しかし、肝心の金利が上がるかどうかは甚だ不透明です。

円安への対策としては政策金利を上げて対抗するはずなのでしょうが、日本のインフレはまだ本格化しておらず、前回会合では利上げ傾向はありませんでした。

さらに国内金利を上げる事が円安への対策として有効なのかどうかからして疑問があります。

金利上昇が杞憂で単純に不動産価格が上昇するというケースも考えられます。

東京の不動産市況では価格の下がる兆候は今のところ見られません。むしろ体感としては好調に物件は動いており、売り手市場が相変わらず続いています。多少の弱気材料では価格の下落は起こらないのではないかなと感じます。

コロナ、ウクライナ情勢、利上げと様々な要因が蠢いていて、市況の見通しを立てる事が困難です。特にウクライナ情勢はなにが起こるか分からず、日本にどんな影響をもたらすのか不確実な事が多すぎます。

この事でむしろ円という資産を不動産に換えておく心理が働いたり、インフレに備えて融資を受けてしまうという思惑も働いていくでしょう。インフレ下に強い不動産という基本的な考えにのっとれば金利が上昇する事も容易に織り込めるのかも知れません。

日本のインフレはコストプッシュ型の物価高が予想されています。
原材料の値上がりが続き、エネルギーや穀物の価格上昇が続いています。
企業の製造原価は限界まで高まっています。
これを商品価格に転嫁させなければならないわけですが、消費が落ち込む事を避けてなかなか値上げに踏み切れないでいます。
それでも、いずれは価格を上げていかなければいけません。
その時に備えて目減りする現金の価値に備えなければなりません。

不動産価格の下落という流れにはまだならないようです。今後の動きに注視していく事を続けたいと思います。

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