サブリースのせいで売却できない！？サブリース契約の落とし穴を徹底的に考える

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突然ですが、サブリース契約における問題点をご存知ですか？
サブリース契約には、建物の欠陥や瑕疵問題などと同じくらいトラブルの発生率が高く、賃料上昇や売却できないなどのトラブルなど意外な落とし穴がたくさんあります。

サブリース契約では相手が大手でもあってもトラブルが発生し、売却できない買主が泣き寝入りしてしまうケースは、実は少なくありません。

サブリース契約は新たに建設された新築物件の分譲で多く、購入時に当たり前に案内されて契約されて手続きする流れになることが多いです。「固定の賃料が保証されているので安心」と案内されて中身をよくチェックせずに契約してしまった方もいらっしゃるのではないでしょうか？

『入居者が居ない間も家賃が入ってくる』サブリース契約とは、本当のところ一体どういうものなのでしょうか？　売却できないトラブルとはどういうことなのでしょうか。

今回は、サブリース契約について一通り説明するとともに、サブリースの問題点として起こりうるトラブルや意外な落とし穴になりうる原因についてお話ししたいと思います。これを読んで「売却できない」などのトラブルを避けましょう。

サブリース契約とは？

そもそもマンションオーナーは、部屋を借りてもらわないと賃料が入ってきません。

部屋を借りる際には賃貸契約を結ぶのが普通です。これを「普通賃貸契約」と呼び、ほとんどが2年毎に更新の時期がやってきます。

この契約は賃借人とオーナーの間で結ばれます。契約時、更新時には不動産業者が仲介するため分かりにくいかも知れませんが、賃借人とオーナーの二者間で結ばれているのです。

それではサブリースはどうなっているのでしょうか？

サブリース契約というのは「マスターリース契約」と「サブリース契約」の二つによって結ばれます。

●オーナーとサブリース会社の間で結ばれる「マスターリース契約」
●サブリース会社と賃借人の間で結ばれる「サブリース契約」

これらを併せてサブリース契約と呼んでいるのです。

オーナーの視点から見ると、部屋を貸しているのはサブリース会社ということになります。このことから、部屋が空室であっても賃料が入るという仕組みになっていきます。

サブリース物件で売却トラブル

部屋の入居状態に関わらず、サブリース会社によって部屋はすでに借りられているのですから、人が住んでいるかどうかは関係ないのです。

サブリース契約の仕組み

サブリース会社は基本的にオーナーから借りた部屋を転貸して利益を出します。この転貸をする際にオーナーから借りた金額よりも高く貸すことで利益を出すのです。

一般的なサブリース契約では相場賃料の85％～90％で借り受けます。そして相場賃料で貸し出せば差益が出るため、「入居が付いている限りサブリース会社は利益が出る」のです。

空室になっても賃料の支払いはしなければなりませんが、サブリース会社は入居のつかない部屋のサブリース契約は責任を負えないため引き受けないことが一般的です。

例えば都心の区分マンションであれば平均入居率は98％以上にする事も難しいことではありません。そのため、10％程度の賃料収入が取れるのであれば、数多く契約を引き受けることで利益を出せるのです。

オーナーからすれば本来の賃料よりも利益は減ってしまいますが、安定した収益を得られるため、突然年間家賃収入がゼロになってしまうリスクはなくなります。

ただ、よく理解せずに契約してしまうと思わぬトラブルに頭を抱えることになってしまうかもしれません。そういったトラブルの問題点とは？

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サブリース契約で起こりうるトラブル

【売却】サブリース契約のトラブルまとめ
それでは、サブリースで起こりうる売却できないなどのトラブルや問題点を具体的に確認していきましょう。

トラブル①解約できない

サブリース契約で起こりうるトラブル一つ目は、「解約できない」というものです。

サブリース会社はオーナーにとって賃借人の立場になります。

日本では、「借地借家法」という法規定により借主の権利が保護される制度がございます。これは大家さんが不当に家賃を引き上げたり、退去を迫ったりする事を制限するために措置されたものです。

「普通賃貸契約」では基本的にオーナーは賃借人の契約更新に応じなくてはならず、正当事由なく契約解除を行うと契約不適合となってしまいます。サブリース契約ではこの保護される立場が売主であるサブリース会社側であり、オーナーよりも強い立場に立つことになります。

これにより、「サブリース契約は解約ができない」というトラブルが起こってしまうのです。

トラブル②家賃が上げられない

サブリース契約で起こりうるトラブル二つ目は、「家賃が上げられない」というものです。

なぜ賃料の値上げを請求することができないのでしょうか？
サブリース契約においては、オーナーとサブリース会社が賃貸契約を結んでいます。

実際に住んでいる入居者がいくらの賃料を払っていようがオーナーに入る賃料はサブリース会社と定めた賃料だけです。賃料相場が上がるなどして入居者の賃料が上がっていっているとしてもオーナーに入る賃料を見直すことはなく、契約した賃料で変わりません。

オーナーに支払う賃料を上げるようサブリース会社に交渉することは建前上出来るようになっていますが、応じる義務はないため、対応されるケースは少ないでしょう。トラブルに発展する可能性がございます。

トラブル③家賃が下がる

サブリース契約で起こりうるトラブル三つ目は、「家賃が下がる」というものです。

家賃が上げられないどころか、家賃が下がるケースもあります。

サブリース契約のほとんどは契約期間の定めの他に賃料に係る条項があり、賃料は相場に応じて見直す旨が記載されていることでしょう。オーナーは当初いつまでも保証された賃料が支払われると思い込んでいる事がありますが、サブリース会社から支払われる賃料は下がる可能性もあるのです。

貸している部屋の賃料が実際に下がればサブリース会社・法人側は利益が出ないのですからオーナーから借りる賃料を下げて利益を出すしかありません。

オーナーは賃料を下げる事に応じるか契約をやめるかの選択を迫られます。

サブリース会社からすれば、「利益の出る部屋は契約を続けて、利益の出ない部屋は値下げ交渉をすれば良い」という事になります。オーナーが応じることができないなら契約を解除すればいいだけです。

サブリース会社側が借主なのですから、契約解除はサブリース会社側に有利にできています。普通賃貸契約でも借主が契約更新時に解約できるようにサブリース契約も解約できます。

オーナー側からの契約解除は自由にできないため、この点は大きく不利益であると言えるでしょう。

トラブル④売却しにくい

サブリース契約で起こりうるトラブル四つ目は、「売却できない・売却しにくい」というものです。売却できないというのは最大のトラブルですが、なぜ発生するのでしょうか。

サブリース契約を結んでしばらく経ち「当初と違うな」と後悔したり、何かの事情で物件を売却しようと思っても、なかなかすんなりと売却できないのです。

売却の際、賃貸契約というのは次のオーナーに継承されるものです。今住んでいる人は所有者が変更されても、賃料を次のオーナーに支払って住み続けます。この際賃貸契約は前所有者から新所有者に引き継がれます。

サブリース契約の場合も同じように引き継がれます。

ここでトラブルが発生するのです。

例えば相場賃料10万円で貸している部屋を9万円でサブリース契約しているとします。売り物件になった時、同じ物件で「10万円で貸せている部屋」と「9万円のサブリースの部屋」ではどちらの部屋の方が高く売れるでしょうか？

それは、10万円で貸している部屋です。

例え相場賃料との差がそれほどないとしても、「サブリース継承」という条件が付くだけで売却時の買取査定価格は下がってしまうのです。

次に買う人にとってサブリース契約というのは障害でしかありません。有利なつもりで結んだサブリース契約ですが、あらゆる場面で足枷になって売却できないできないです。実際に資産運用で始めた不動産財産がサブリースというだけで売却できないで減額してしまいます。

売却できないとなるとサブリース契約をどうにかするしかありません。しかし、上記にあるように借地借家権によって、オーナーからの解約は容易ではありません。解約条件に貸主側の条件記載の無い契約書もあれば、かなり厳しい解約条件が記載されている事もあります。「解約に際しては半年分の賃料を払う」等と記載がある場合もあります。

サブリース契約をやめるだけで何十万も掛かるなんて大きな損失ですよね。それが故にサブリース契約付きの物件は評価額が著しく下がってしまうのです。

新しく物件を買う際、空室が怖いのは当然ですが、安易にサブリースという選択肢を取ってしまうと、さらなる不利益を被ることにもなりかねません。都市部の区分マンションであれば入居で困ることはまずありませんし、入居付けで困るような物件を買ってはならないとも言えます。土地を活用するのが仕事である一棟アパート業界や戸建て業界ではサブリース契約が当たり前のようにございますが、都内の一等地にはアパートは建てられていませんので、この様な売却できないトラブルはアパートオーナー様に多い状態です。

サブリース会社は、「入居が付くからサブリースを引き受ける」わけですから、売却できないなどのデメリットもよく理解して考えることが大切です。

・サブリース契約の不利は銀行評価にも

銀行は収益還元法にて融資価格を決めるための物件評価を行っています。
収益還元法とはその物件からどれだけの利益が出ているのかから物件の価格を求める考え方になります。
銀行では各エリアごとにキャップレートと呼ばれるものが定められいます。
キャップレートとは期待利回りとも呼ばれ、エリアの指標となる利回りの事です。

このキャップレートの数字で評価する物件の年間賃料を割る事で物件の評価額を求めます。
例えば４％というキャップレートが定められたエリアであった場合、物件の賃料が８万円だとすると年間賃料は９６万円となります。
９６万円を４％で割り戻すと２４００万円となりますので、収益還元法で求める物件価格は２４００万円となります。

さて、ここでサブリースの件を思い出して下さい。
サブリース契約で賃料が少なくなると言う事はいう事でしょうか。
８万円の賃料が仮に７万円になるとすると年間賃料は８４万円となります。
先ほどと同じように４％で割り戻すと２１００万円になってしまいます。

３００万円も先ほどより下がってしまいます。
お部屋の設備面は何も変わらないのに評価額が下がるということは、フルローンで買いたい人にとっては売買価格の上限がそこになってしまう事になります。
２４００万円フルローンで買える物件と２１００万円のローンがついて３００万円の自己資金が必要な物件ではどちらの方が良いでしょうか？

このようにサブリースには一見しただけでは分かり難い問題点が潜んでいるのです。
よくよく確認して、不利な取引にならないように気を付けてください。

基本的には、東京のマンションでしたらサブリース契約ではなく、通常の賃貸借契約でも十分なのかなと思います。
マンションの賃借人との対応などの業務は管理会社へ委託してしまったとしても、和不動産でしたら、業務委託手数料は賃料の3％に設定いたします。

それでもサブリース契約をする理由

今までサブリース契約のデメリットをご紹介してきました。
ただ、上記リスクがある中でもサブリース契約をしている方の理由もございます。

不動産投資オーナーにとって一番避けたいことは家賃収入が「0」ということです。
賃料収入によって成否が決まるため、空室リスクを軽減することが経営努力として必要です。
中には事故物件になってしまい、入居率が高いエリアにも関わらず入居者が見つからず思わぬ損害を被ってしまうケースもあります。
サブリース契約は満室想定家賃の8～9割が継続的に入るという仕組みになります。このため、空室時に家賃収入が入らないというリスクが低いということです。

また、賃貸経営においては入居者が家賃を払えない状況になってしまうことがあります。
一般的な管理契約では家賃が滞納された分当然家賃収入は減りますが、サブリース契約においてはこの場合でも一定の家賃が支払われます。
空室や滞納がどれだけあっても家賃収入を安定して得られることは、サブリース契約の最大のメリットになります。
「売却できない」などのデメリットと天秤にかけて選ぶべきでしょう。

広告料・礼金などの削減。

賃貸経営において、入居者の方が入・退去の階数が多いとその分多くの費用が発生いたします。

一般的には入居者の入居が決まった際に仲介業者（エイブルさんやアパマンさんなど）に依頼するさいに発生する広告料や、退去後に部屋をキレイにする際の原状回復費がその代表です。

入退去が発生するたびに生じるこれらの費用はオーナーにとって大きな負担となります。サブリース契約においては、これらも不動産管理会社が負担することが（100%ではありませんが）多いため、入退去の際に発生する費用を抑えることができ安心です。

相続税を抑える効果も期待できる

アパートオーナーの方が亡くなり、相続が発生するとアパートに対して相続税が発生します。アパートの「入居率」が高ければ高いほど、アパートの相続税額は低くなります。これは、税金の世界では「人に部屋を貸している」ことが資産価値を下げると考えられているためです。
サブリース契約においては、この入居率が100%である、つまり満室であるとして相続税が計算されるため、相続税を抑えることが期待できます。

上記が挙げられます、そもそもサブリース契約にする必要がない場所で持つことができれば、契約をする必要はございません。
都心の区分マンションではサブリース契約をする必要が少ないです。
あえて契約を組むことによって売却したいときに安値になってしまうので売却できないといったトラブルです。東京都のサブリースは簡単に解約することができない可能性が高いので、今一度見直してみてください。