投資用マンションを買い替えるメリットとは?

【まとめ】買い替えメリット一覧

マンション投資を始めて年月が経てば、以前に購入した投資用マンションは当然築年数が経ち古くなります。

築年数の経過した投資用マンションを売却して新しい投資用マンションを購入し直すことを検討される方もいれば、「相場の変わらない中売却して購入しても諸費用の部分だけ損をするだけだ」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。

不動産の安い時期に購入して、高くなったら売却する。再び価格が安くなってから購入することができれば、それは勿論理想的です。しかし、現実的には不動産の値動きというのは非常にゆっくりであり、買い時や売り時を待っていてはなかなか購入も売却もできません。

そこで今回は、「投資用マンションを買い替えることのメリットがいまいち分からない」という方に向けて、投資用マンションを買い替えることのメリットを解説していきたいと思います。

投資用マンションの買い替えで得られるメリット

築古や狭小住宅などリスクを孕んだ物件を手放せる

まずは何より、当たり前ですが『古くなった投資用マンションを売却できる』というメリットがあります。

マンション建築は時代により流行があり、販売されていたタイプにも緩やかな変遷があります。1980年代に取引された東京のワンルームマンションには、3点ユニットの15㎡前後の狭小マンションが多く存在します。

ワンルームであってもバストイレ別が求められる現代では3点ユニットの狭小マンションは不人気で、価格の下落も顕著です。価格も賃料も先細りする事が予想されるため、今のうちに売却すれば未来のリスクを回避できるメリットがあるといえます。

賃貸需要に応じたエリアの投資用マンションを購入できる

事業用資産の買換え特例
賃貸ニーズは日々変わっていきます。人気の住みたい街も変わっていきますし、屋内設備の考え方も変わります。

大きな流れで言えば屋内洗濯機置き場必須の流れが2000年頃には起こったと思います。そしてバストイレ別、20㎡以上の部屋が好まれるようになっていきました。

近年では自炊率の高まりを受けて2口コンロのシステムキッチンを備えた部屋が好まれています。他にも、通販や宅配サービスが増えたことでテレビ付きインターホンが選ばれるようになりました。また、インターネット環境の充実は当たり前になってきていますし、テレワークの増加を受けて25㎡前後の部屋が好まれるように変化しています。

このように、買い替えを行うことで変化する賃借人側のニーズに合わせることができ、それにより空室リスクを回避できるというメリットがあります。

>>投資用マンション買い替えのメリットは、和不動産の不動産投資セミナーでも解説しています!

融資金利を現在の金利に変更できる

銀行の融資金利は時代に応じて異なります。

現在は低金利ですが、20年前の収益物件の金利は今よりはるかに高金利でした。高金利のローンを売却により完済し、低金利でローンを組み直すことも買い替えにより可能になります。

さらに個人の与信枠も過去とは変化しているはずです。収入が上がっていたり、会社が変わっていたりと属性の変化に応じて与信枠が拡大しているかもしれません。

売却して与信枠が回復するとともに拡大した与信枠も活かせば、さらに大きなレバレッジを掛けて投資用マンションを購入出来るようになります。

リスクを回避できる

再建築不可やローンのつかない物件、築年が古く人気の無い設備の部屋、狭く間取りの悪い部屋、駅から遠く不人気な立地など、未来的なリスクを孕んだ物件を手放すことができます。

こういう分かりやすい事例以外にもリスクのあるマンションはあります。

例えば、修繕積立金がやけに安いマンションなどです。修繕積立金がやけに安いということは、『管理会社の修繕積立金改訂の上程を理事会が承認していない』可能性があります。そうすると近い未来で修繕費不足が起こり、大規模修繕ができなくなるかもしれません。不足する大規模修繕費は借り入れにて行うか、オーナー様達より一時的に徴収するかといった方法を取る必要が出てきます。

【資料】買換え資金などのリスク管理

現在は売り手市場で収益物件は相当な物件でも取引が成立しています。所有している投資用マンションのうち、ゆくゆく何らかの問題が起りそうなものを今のうちに売却し、その売却益で未来的なリスクの低い投資用マンションに買い替えることで将来のリスクを回避できるというメリットがあります。

>>投資用マンション買い替えのメリットは、和不動産の不動産投資セミナーでも解説しています!

リスクリターンを見直せる

所有物件全体の中からリスクリターンのバランスを見直すことが出来るのも買い替えのメリットです。

30、40代で収益性を中心に物件を増やしてきた人が50、60代に入っていく中で、安全性や相続を見据えて物件のバランスを取っていくのはとても合理的です。アパート等で利益を出してきた人が区分マンションに買い替えて運営の手間を減らし、相続しやすい資産に換えておくのも良くある対策になります。

不動産投資はローンを活用して行いますので、自分自身の年齢や与信枠と密接に関係します。不動産市場の状況よりもライフステージに応じた不動産ポートフォリオが大切だと言えるでしょう。

おわりに

ここまで、買い替えのメリットについてお話ししてきましたが、いかがでしたでしょうか?

物件の買い時や売り時は、待っていてもなかなかやってきません。ただ、自分の所有している物件をしっかりと見直して『買い替えることのメリット』が見えてくれば、その時こそが『売り時』であり『買い時』であると言えるのではないでしょうか?

本記事を参考に、「買い替えをすべきかどうか?」をぜひ考えてみてください!

▼買い替えのメリットも解説!和不動産の不動産投資セミナー▼
買換え要件、譲渡金額など概要セミナー

▼無料個別相談、随時受付中!▼
一定以上の成果を上げた先輩の事例をモデルケースに

▼和不動産公式LINE お友だち募集中!▼
【ホーム】物件情報や取得価額などお役立ち情報を

関連記事

マンション経営セミナー

【運営会社の株式会社和不動産セミナー詳細はこちら】

個別相談

オーナー様からの評判・口コミ

お客様とのお約束

N-RICOS(エヌ-リコス)

N-RICOS(エヌ-リコス)サイトはこちら >>
アフターフォローNO.1宣言の和不動産オリジナルコンサルティングシステム【N-RICOS(エヌ-リコス)】でマンション投資をより確かなものへとアドバイスいたします。

年金対策特設サイト

相続税対策特設サイト

不動産投資46のメッセージ表紙 

メディア掲載バナー

お問い合わせ

【運営会社の株式会社和不動産の公式サイト】
ページ上部へ戻る