マンション投資を始めて年月が経てば、以前に購入したマンション投資用の物件は当然築年数が経ち古くなります。

マンション投資では築年数の経過したマンション投資用の物件を売却して新しいマンション投資用の物件を購入し直すことを検討される方もいれば、「相場の変わらない中売却して購入しても印紙税や仲介手数料などの諸費用の部分を請求されて損をするだけだ」と選択肢から外している方もいらっしゃるかと思います。

不動産の安い時期に購入して、高くなったら売却する。再び価格が安くなってから購入することができれば、それは勿論理想的です。しかし、現実的には不動産の値動きというのは非常にゆっくりであり、想定通りの買いや売り値を設定して待っていてはなかなか購入も売却の対応ができません。

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そこで今回は、「マンション投資用の物件を買い替えることのメリットがいまいち分からない」という方に向けて、マンション投資用の物件を買い替えることのメリットを解説していきたいと思います。

投資用マンションの買い替えで得られるメリット

築古や狭小住宅などリスクを孕んだ物件を手放せる

まずは何より、当たり前ですが『古くなったマンション投資用の物件を売却できる』というメリットがあります。

マンション建築は時代により流行があり、販売されていたタイプにも緩やかな変遷があります。1980年代のバブルの頃に取引された東京のワンルームマンションには、3点ユニットの15㎡前後の狭小マンションが多く存在します。

ワンルームであってもバストイレ別が求められる現代では3点ユニットの狭小マンションは不人気で、価格の下落も顕著です。価格も賃料も先細りする事が予想されるため、今のうちに売却すれば未来のリスクを回避できるメリットがあるといえます。

賃貸需要に応じたエリアのマンション投資用の物件を購入できる

賃貸ニーズは日々変わっていきます。人気の住みたい街も変わっていきますし、屋内設備の考え方も変わります。

大きな流れで言えば屋内洗濯機置き場必須の流れが2000年頃には起こったと思います。そしてバストイレ別、20㎡以上の部屋が好まれるようになっていきました。

近年では自炊率の高まりを受けて2口コンロのシステムキッチンを備えた部屋が好まれています。他にも、通販や宅配サービスが増えたことでテレビ付きインターホンが選ばれるようになりました。また、インターネット環境の充実は当たり前になってきていますし、テレワークの増加を受けて25㎡前後の部屋が好まれるように変化しています。

このように、マンション投資用の物件の買い替えを行うことで変化する賃借人側のニーズに合わせることができ、それにより空室リスクを回避できるというメリットがあります。

 

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融資金利を現在の金利に変更できる

銀行の融資金利は時代に応じて異なります。

現在は低金利ですが、20年前の収益物件の金利は今よりはるかに高金利でした。高金利のローンを売却により完済し、低金利でローンを組み直すことも買い替えにより可能になります。

さらに個人の与信枠も過去とは変化しているはずです。収入が上がっていたり、会社が変わっていたりと属性の変化に応じて与信枠が拡大しているかもしれません。

売却して与信枠が回復するとともに拡大した与信枠も活かせば、さらに大きなレバレッジを掛けてマンション投資用の物件を購入出来るようになります。

リスクを回避できる

再建築不可やローンのつかない物件、築年が古く人気の無い設備の部屋、狭く間取りの悪い部屋、駅から遠く不人気な立地など、未来的なリスクを孕んだ物件を手放すことができます。

こういう分かりやすい事例以外にもリスクのあるマンションはあります。

例えば、修繕積立金がやけに安いマンションなどです。修繕積立金がやけに安いということは、『管理会社の修繕積立金改訂の上程を理事会が承認していない』可能性があります。そうすると近い未来で修繕費不足が起こり、大規模修繕ができなくなるかもしれません。不足する大規模修繕費は借り入れにて行うか、オーナー様達より一時的に徴収するかといった方法を取る必要が出てきます。

現在は売り手市場で収益物件は相当な物件でも取引が成立しています。所有しているマンション投資用の物件のうち、ゆくゆく何らかの問題が起りそうなものを今のうちに売却し、その売却益で未来的なリスクの低いマンション投資用の物件に買い替えることで将来のリスクを回避できるというメリットがあります。

リスクリターンを見直せる

所有物件全体の中からリスクリターンのバランスを見直すことが出来るのも買い替えのメリットです。

30、40代で収益性を中心に物件を増やしてきた人が50、60代に入っていく中で、安全性や相続を見据えて物件のバランスを取っていくのはとても合理的です。アパート等で利益を出してきた人が区分マンションに買い替えて運営の手間を減らし、相続しやすい資産に換えておくのも良くある対策になります。

不動産投資はローンを活用して行いますので、自分自身の年齢や与信枠と密接に関係します。不動産市場の状況よりもライフステージに応じた不動産ポートフォリオが大切だと言えるでしょう。

収益物件の売却額の計算

中古ワンルームマンションなどの収益物件は、収益還元法という家賃をもとに適正価格を求められるます。
収益還元法の計算方法は、年間の家賃収入÷期待利回り（キャップレート）で求められます。家賃が高ければ高いほど、相場利回りが低ければ低いほど物件の売却価格は上昇します。
場合によっては、サブリース契約を解除して家賃を上げ物件売ることでより利益を出し買い替えをできるでしょう。

～おわりに～

ここまで、買い替えのメリットについてお話ししてきましたが、いかがでしたでしょうか？

家族用として新築された一戸建ての住まいであれば、ライフステージなどの節目に新居の物件を購入する計画を希望に満ちて立てると思います。ですが不動産投資物件は基本的に自宅ではなく他人に貸すわけですからライフステージによって買い替えるなんてことはしません。

物件の買い時や売り時は、待っていてもなかなかやってきませんし、依頼できるものでもありません。ただ、自分の所有している物件をしっかりと見直して『買い替えることのメリット』が見えてくれば、その時こそが『売り時』であり『買い時』であると言えるのではないでしょうか？　物件をある程度客観視できれば、残債はいくらか返済まで何年かかるかと情報を頭に入れた上で、査定に出したり売却する計算を立てたり、先行してどの物件を購入しようかと事前に目をつけられます。その上で経験がついてる上で銀行や金融機関からのローン審査や購入の契約書締結などの時間もわかるでしょう。

また、不動産の買い替えはご自身のライフプランやメリットによっても検討する方が良いと言える場合もございます。
ちなみに利用しているローン代金が残っている物件を売却するときは全額返済してから抵当権を抹消の手続きが必要なため、ある程度余裕を持ってから行う必要がarimasu.
不動産価値が上がる、下がるだけではなくご年収が高い方は所得税の税率を下げ、控除のために節税対策として持たれている方も多いかと存じます。
長く持たれることが一番はベストなのですが、昨今アベノミクス以降は再開発も多々あり土地が上がっていますので、
キャピタルゲインが出ている人も多いのではないでしょうか。
弊社のオーナー様でも5年前に始められて、長期譲渡のタイミングで売却された方でも最大500万円ぐらい利益が出ているという方もございます。
※それ以前に購入されている方は更に出ています。

以前ご購入されている方たちは金利が3％台でされている方も多くございますので、これだけ昨今は低金利の状態です。
減価償却で節税効果が見込めなくなったタイミングでご売却、新たに低金利で融資を引っ張てくるという頭脳的な不動産投資もプロの専門家としてご紹介もしております。

本記事を参考に、「買い替えをすべきかどうか？」をぜひ考えてみてください！

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