今回は2022年4月19日に判決の出た、一棟物件の相続税対策に関してお届け致します。

これは90歳の被相続人の事案で、一棟物件を使い課税額を0円としたのですが、税務署から調査が入り、2.5億円の追徴課税となってしまったのです。

新聞等で目にされた方も多いかもしれません。収益物件での相続税対策は王道のように扱われていますので、『追徴課税 2.5億円』という判決に動揺した人もいるのではないでしょうか。

本記事では、『課税額が0円だったはずなのに2.5億円の追徴課税を受けることになってしまった理由』をひも解いていきたいと思います。

財産評価基本通達6項（総則6項）の判例解説

まず、訴えを起こしていたのは相続人で、相関図は下記のようになります。

被相続人：94歳の相続人の父親
相続人：被相続人の妻、長男・二男・二男の息子（養子）の4人

相続人が4人いる相続案件で、94歳の被相続人の財産およそ6億円の相続について「相続税の課税を免れた」として国税が追徴課税を求めました。

なぜ、相続税が課税されなかったのか

まず、被相続人は以下の通り物件の購入、借入を行っています。

平成21年1月：収益物件を一棟購入
購入価格：8億3,700万円／借入：6億3,000万円

平成21年12月：収益物件を一棟購入
購入価格：5億5,000万円／借入：3億7,800万円／相続人の一人から借入：4,700万円

つまり、ざっくりと言えば13億円分の物件を買って、10億の借入を行ったということになります。

そして被相続人は平成24年6月に亡くなりました。
この際の相続税課税額が0円となったのです。

課税額が0円となった理由は、一棟物件の評価額を路線価に準拠して算出したところ2億円と1億3,000万円程度にしかならなかったことと、借り入れがあることです。（※負債は相続財産からマイナスされる）

判決文には『本取引が無かった場合の相続財産は6億程度』と記載がありました。物件購入時の自己資金は2億5,000万円程度ですので、残り4億5,000万円程度の金融資産があった事が予想されます。

そうなると相続税の計算式は、【2棟の物件評価額3億3,000万円＋金融資産4億5,000万円＝7億8,000万円】となり、この数字から負債を引いた残りが課税対象額となります。

親族間の借り入れがどう計算されたか分かりませんが、判明している借入だけでもおよそ10億でした。3年間で多少元本が返済されているとしても7億8,000万円を優に超えるため、課税対象額はいくらにもならないというわけです。

実際課税対象額は2,826万円であり、基礎控除で充分控除される額です。

土地に関しては路線価を、建物に関しては固定資産税評価額を基に相続税評価額を算出すること自体は通常の租税の計算方式ですので、相続税評価額の算出方法が問題だったわけではありません。

それでは、どうして問題になってしまったのでしょうか？

＞＞相続のご相談は和不動産の無料個別相談へ！

国税の考え方

租税というのは、公平平等な負担が求められており、『納税を免れようとする行為は認められない』とされています。

本件では、『一棟物件の評価額と売買価格の評価差を利用して納税を免れた』と見なされていることが問題なのです。

物件の購入が無ければ相続税評価額は6億円となり、3億円程度の納税義務が発生する事案で、『不動産を購入したことで相続税の課税がなくなる』と言うのは確かに違和感があります。

しかし、原告側は「適切な計算方法で手続きを踏んでいるのに自分だけが追徴課税を受けるのは納得がいかない」と主張し、裁判を行うことになったのです。

裁判の結果は家庭裁判所、高等裁判所、そして今回の最高裁判所、全てにおいて原告側の訴えは棄却されました。被告側は、「原告側が計画的に租税を免れようとしている」として、下記の件について指摘しました。

●物件購入の1年前に相続人二男の息子を養子縁組している
これは、父の相続の段階で孫までの財産継承を済ませることで、2次相続・3次相続での課税を免れる意図があると見られています。

●金融機関へ「相続税対策である」旨を相談した記録が残っている
不動産を活用して相続税対策を行うこと自体は非常にポピュラーです。そのため、金融機関のローン稟議で相続税対策であることが認められること自体はおかしいことではありません。ただ、こういう形で買主にとって不利益に働くとは思ってもいなかった部分かもしれません。

●相続の後、1年後に売却を行っている
これは相続事案でよくあることですが、売却して現金化してしまうと『租税を免れる行為』として映りやすいです。

つまり、「慣例通りに相続税の計算をすると非課税になるけれど、それは意図的に納税を逃れようとして不動産を買いましたよね？だったら、改めて不動産の価値を評価しなおして相続税評価をしますから、正当な税金を納めて下さい。」ということになったのです。

結果、各不動産の正常な価格として算定した鑑定評価額は7億5,400万円と5億1,900万円となり、追徴課税額は2億4,049万8,600円となりました。

相続税の考え方

相続税評価時の不動産価格は『時価を採用する』とあります。そのため、必ずしも路線価から算出するとは限らないとも受け取れますが、実務上そういうケースはほぼありません。本件含めても財産評価基本通達6項を適用した事例は9例しか無いようです。

つまり、今回のような事例は異例中の異例ということなのです。

財産評価基本通達6項には『この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。』とあります。

財産評価基本通達とは不動産の評価基準や、相続財産の評価基準について示したもので、この6項は『評価が著しく不適当とみなされれば、国税庁 長官の指示で相続税評価が変えられてしまう』ということです。

この事から『伝家の宝刀』とも呼ばれてたりしています。

たとえ相続税評価について基本的なルールがあっても、国税庁がその気になればそのルールは覆すことができてしまというのはなんだかずるい気もしますが、前述の通り今回のような事例はほとんどありません。

ただ、本件のようにならないために注意しておきたい点は知っていて損はないはずです。今回の事例を振り返り、どのように相続税対策を行えばよかったのかを考えてみたいと思います。

＞＞相続のご相談は和不動産の無料個別相談へ！

問題回避のためのポイント

①租税回避が目的になってはいけない
これは原則です。節税という言葉は数あれど、『納税を避けること』を目的としてはいけません。不動産購入の目的が賃貸経営という事業であれば話は違ったでしょう。

②早くから始めておく
これはとても重要です。相続を目前に控えてから動くのではなく、いずれ起こる事が分かっているなら、数年、数十年前から準備をしておく事が重要です。今回のよう購入から相続までの期間が短いと、問題になる余地が生まれてしまうということになります。

③すぐに現金に換えない
相続した不動産は数年間所有しておく方が、相続税の観点では無難であると言えます。相続後すぐに不動産を売却するのは控えましょう。

おわりに～相続税の対策なら

いかがでしたか？

今回の事例は非常に稀なケースですが、相続は時間をかけてしっかり対策することをお勧めいたします。

弊社、和不動産では相続に関するお悩みも受け付けておりますので、もし何か不安なことがありましたらぜひ無料個別相談にてご相談いただければと思います。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました！

▼和不動産の不動産投資セミナー▼

▼無料個別相談、随時受付中！▼

▼和不動産公式LINE お友だち募集中！▼