マンションの寿命は何歳?

マンションの寿命が何歳なのか、マンション投資をされている方としては当然気になるポイントではないでしょうか?

そこで今回は、「マンションの寿命」について書き進めて参りたいと思います。

マンションの寿命

2002年の国土交通省のデータには、平均寿命は46年、建て替えは築後37年で着工されているとあります。20年前のデータですが、法定耐用年数が47年である事を考えると近しい結果と言えそうです。また、2013年のレポートには平均68年で取り壊されているとあります。

建て替えが行われる条件は、実住用マンションの場合、老朽化してくると組合員にて決議をとり、理事会で承認されることです。非承認となれば理事会の留保金、修繕積立金を分配して解体後資金が残ればこれも分配し、解散という事になります。建て替えには資金が必要のため、組合員が負担して立て直す等の措置が必要になります。

新しいマンションには新たな組合が発足され、場合によっては新規の組合員が入ってきます。例えば、旧マンションよりも大きなマンションを計画出来るとすれば新しい分譲マンションを販売し、旧組合員の負担を減らすと言う事も可能になる訳です。

2013年のレポートにはRC造のマンションはメンテナンス次第で150年ほど持つともあります。収益物件であれば、かなり長期に渡って運用していけると言えそうです。

それでは、老朽化した廃墟のようなマンションでは何が起こっているのでしょうか?

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管理する人がいなくなったマンションは寿命がくる

地方の廃墟マンションなどは住人がいなくなり、誰も管理を行わなくなっているものがあります。

管理がされなければ人はさらに住まなくなり、この悪循環であっという間に老朽化が進みます。取り壊すのもタダではないため、解体費用が捻出されなければ取り壊す事もできません。

そんなマンションは放置され、治安や周辺の地価に影響を与えます。

では、そのような廃墟マンションの区分所有権はどうなっているのでしょうか。

実は、マンションの所有権は売却や譲渡をする事でしか手放せません。放置されているように見えても、そのマンションには所有者がいます。しかし、理事会は機能しておらず管理会社も匙を投げ、所有者も放置している場合がほとんどです。第三者が勝手に取り壊す事も出来ませんから、今後こういったマンションは問題になっていくことでしょう。

それでは、なぜ廃墟マンションが生まれてしまうのでしょうか?

理事会が機能しているかどうかが分かれ目

収益物件を例にとって考えてみましょう。
老朽化したマンションで入居者がつかない場合を想像してみてください。

借り手が付かない物件は収益を生みません。売却しようにも一棟全体の空室率が高ければ売却もなかなか進まず、管理費と修繕積立金だけが出ていくだけになります。

収入が無いとなれば理事会の中にも滞納者が増えるでしょう。管理費が集まらなければ清掃や保守に資金が回らなくなり、修繕費が集まらなければメンテナンスを行えません。

それはさらなる入居者の退去に繋がり、管理不全が一棟全体に広がるのです。

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資金の切れ目が寿命

このように見てみると、資金の枯渇がマンションの寿命に直結すると言えます。

資金が足りていれば修繕を行う事も管理保守を行う事も出来ます。管理がきちんとされていれば入居も付きますし、入居が付けば利益は生まれます。

マンションの寿命は年数ではなく、資金です。

収益を生む物件であれば価値があり、所有者がお金を払います。収益を生まない物件には誰も責任をとりたがらなくなります。お金が生まれる限り管理され、修繕されるのです。

空室が目立ってきたマンションでは管理に懸念点が出始めます。理事会は注意深く、管理状況を確認するべきです。

結局立地が明暗を分ける

立地が良ければ賃貸ニーズが生まれ、収益が上がり、管理費や修繕積立金を捻出できます。

実住マンションにしても、立地が良ければ買い手が付き住む人が現れます。そして理事会も機能し、管理コストを捻出できればマンションはきちんと稼働するのです。

マンションの寿命を決めるのはお金なのです。資金が枯渇すれば理事会も機能しなくなり、管理会社も管理を放棄します。

マンションが機能しなくても所有権は無くなりません。

権利は同時に義務でもあるのです。マンション所有者は誰も住まなくてもマンションを安全な状態に維持する義務を持っています。

需要の無いマンションではババ抜きになってしまいます。

マンション投資は長期投資です。しっかりとニーズのある物件を選んで、廃墟になってしまうようなマンションを選ばないよう気を付けていただければ幸いです!

 

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