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中国で増える『鬼城』
- 2022/7/5
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今回は、ニュース等でも目にすることがある中国のゴーストタウン、『鬼城』と『不動産バブルの崩壊』について書き進めて参りたいと思います。
開発されたニュータウンなのに、蓋を開けると誰も住んでいない。そんな街、『鬼城』が、中国で話題に上がるほどたくさんあり、中国では『鬼城巡り』がプチ流行するほど認知されています。
衝撃を受けたのは、中国の現在の人口14億人に対し、供給されている住宅が34億あると言われていることです。つまり、全人口がマンション買っても余ってしまうという事態が起きているのです。
不動産バブルの崩壊
近頃、『中国不動産バブル崩壊』という文字を目にすることが増えましたが、見方によれば、中国の不動産バブルはもうとっくに弾けているとも言えるのです。
我々日本人には、バブル経済の崩壊が記憶にあるため、私たちは『不動産加熱はいつかバブルに変わり、それは崩壊するものだ』と体験的に知っています。
しかし、不思議なことに、当時の日本ではバブルが崩壊するまでバブル崩壊を予知していた人はほとんどいなかったようです。今の常識から過去を考えると、どう考えても異常なのですが、そう思う人はいませんでした。もしくは、表だって主張していなかったのかもしれません。
土地神話や、不動産の価値が上がということを多くの方が信用していた時期ですので、銀行の融資金利がどれだけ高くてイールドギャップがマイナスであっても、たくさんの方が不動産を購入しました。
なぜならば、不動産は必ず価値が上がると信じていたからです。そして、その当時の日本と全く同じ現象が、今まさに中国で起こっているのです。中国の場合、規模が大きいですから、事態はさらに深刻です。
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なぜこういうことが起こるのか？
広大な中国ですのでケースはそれぞれ異なると思うのですが、大枠は『各自治体行政が民間に土地を売却する』というところからスタートします。中国の土地は国家に帰属しているわけですから、それらが民間に降ろされないと、そもそも事業になりません。
土地の売却により自治体は利益を得られるため、自治体は土地を売ります。これが儲かるとなると、他の人も同じことをやるようになります。『自治体の利益になる』というのが不思議なところですが、ポイントの1つです。
次に不動産業者が開発を行って建てた物件を分譲します。売れなければやる意味がないですが、それが売れてしまったのです。そのため、業者は売れるからやるようになります。『売れてしまったこと』が不幸の始まりでもあります。
国中の人が土地が上がると信じているため、分譲されたマンションを購入してしまう。売れると思えばどんどん開発してしまう。それは無計画であっても、需要と供給が釣り合ってなくても作って売ってを繰り返してしまう。次第に開発価値があるのか怪しい小さい規模の都市も分譲していくようになるのです。
バブル期の日本のことを今の人が誰も理解しないように、中国のバブルのこともやはり理解できません。皆が信じているということが当たり前すぎて、警鐘を鳴らす人がいたとしても「皆買っているし」と流されていくのです。
最も有名な鬼城『オルドス』
最も有名な鬼城に、『オルドス』という街があります。モンゴルに近いと中国北部の街です。
砂漠の中にある都市なのですが、このオルドスには100万人規模の都市が作られました。これを衛星写真などで見ると衝撃なのですが、砂漠の中に突然街があるのです。街一つを丸々作ってしまうことも驚きですが、かなりの戸数が売れているのも驚きです。
このようなゴーストタウンが中国全土に増えていき、今後、鬼城の数は50カ所以上にも上ると言われています。
中には、「購入したが、建築中にバブルが弾けて途中で業者が飛んでしまった」という事例や、「打ちっぱなしのコンクリートの中、水も電気もないけど住んでいる」という悲しい事例もあるのです。
中国のゴーストタウンの問題は、今後どんどん表面化してくると思われます。そうなると、連鎖的に不動産市場に影響し、バタバタと倒れる企業が出てくるかもしれません。
バブル崩壊は、市場価格が暴落する終わり方をします。中国ほどの規模になるとどうなるのでしょうか？明確なのは、『良くなっていく街とそうでない街に別れていく』ということです。
『人は仕事のある所に住む』という原則があります。
全ての鬼城がダメなわけではなさそうです。中にはポテンシャルのある街もあり、入居率を高めていけるところもあるでしょう。明暗を分けるのは、『その場所に仕事があるかないか』ではないでしょうか。しかし、それは同時に、明らかにどうにもならない鬼城もあるということです。
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おわりに
いかがでしたでしょうか。
中国の鬼城問題。これは決して中国だけで起こる特異な問題ではなく、かつての日本のバブル経済、アメリカのサブプライムローン問題と同じく、不動産加熱は、いつか必ず終演を迎えると言う事です。
そして、損をしてしまうのは、売っている人でも元々計画した人でもなく、最後に買った人という共通点があります。
冷静に考えれば、バブル熱に浮かれているようなタイミングでマンションに手を出すというのは、非常にリスクが高いことだと分かりそうなものです。しかし、「必ず価値が上がる」と周囲の人々が信じていると、どうしても「自分もそれに乗っからないと損をするんじゃないか」と、考えてしまうのです。
人の心というのは揺らぎやすいものですから、『どんな時も原則を忘れず、基本を守る』ということを忘れないでいたいですね。
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