賃貸にも二極化の波

都心の好立地物件に需要が集中しているのは、賃貸住宅も同じだ。不動産調査会社タス(東京・中央)の藤井氏は「郊外は『土地ありき』で建てられたアパートが多いだけに苦しい」と指摘する。

同社は賃貸住宅の空室率を示す指数を算出。東京都・多摩地域ではアパートの空室率が過去5年で大幅に上昇した自治体が目立つ。郊外では2015年の相続税の増税を期に、土地を持つ富裕層が節税目的のアパート建設を進めた。ただ、駅から10分以上離れた場所で建設された物件も多いため、空室が増える結果になっている。大学の都心回帰の動きも郊外の賃貸需要には逆風だ。
一方、都心の賃貸需要は強い。大きな二極化が起きている。
東京カンテイ(東京・品川)によると、3月時点の都区部の分譲マンション賃料は1㎡あたり月3508円で、70㎡換算だと24万5560円となり、過去3年で1割上昇した。
投資用に購入されたタワーマンションが賃貸に出される高級賃貸は「経営者や弁護士などの引き合いが多い」(仲介大手)。賃料が高額な割には成約が順調な物件が多いようだ。
都心賃貸の活況は、住宅に投資する不動産投資信託(REIT)にも追い風となる。
足元ではビル空室率の低下もあってオフィス系の上昇が目立つが、15年末を起点に東証の指数をみると住宅系が3%高とオフィス系(1%安)を上回っている。今後は都心部でビルの大量供給が続くため、住宅銘柄の安定性に注目する投資家も増えている。
住宅投資に特化した銘柄は多くあるが、都心部の物件の組み入れ比率はまちまち。都心物件の比率が高いほど賃料上昇による将来の分配金拡大を期待しやすい。
昨年以降に合併など特殊要因があったため、足元の投資口価格は都心物件の組み入れ比率と必ずしも連動していないが、長期投資の銘柄選びの際には参考にしたい。
都心部では分譲賃貸や一般的なREIT物件よりも賃料が高い、富裕層向けの超高級物件も活況だ。
森ビルは東京都港区を中心に運営する約2200戸の稼働率が95%を超え、平均成約賃料もリーマン・ショック直後の下落時と比べ30%ほど高い。
六本木ヒルズレジデンス(東京・港)は月100~200万円が中心だが、約200戸ある賃貸住戸はほとんど空室がない。
新日鉄興和不動産は麻布、赤坂を中心とした東京都心部で高級賃貸「ホーマット」を18棟運営しているが、ここ2年はほぼ満室。築30~40年の物件が多いが、平均面積が200㎡と広いのが特徴。
賃料は月100~150万円が中心で、広さを求める海外企業の幹部などがファミリーで住む例が多いという。超富裕層向けの物件は二極化の象徴的存在だ。

超高級賃貸の居住者の多くは外国人だが、最近の株高などで資産を増やした日本の新富裕層のニーズも高まっている。新日鉄興和不動産はこうした層を狙い、賃料が月30~100万円程度の新しい高級賃貸マンションも計画。他の不動産会社の間でも、分譲を予定していたマンションを高級賃貸に変える事例が一部で出てきている。分譲マンションの供給が細っているだけに、不動産会社が高級賃貸に力を入れる動きが広がりそうだ。二極化の流れは今後ますます広がりそうだ。

マンション経営をお考えの方は、何よりも立地が大切であることを頭に入れていただきたい。
和不動産がおすすめしている都心の中古ワンルームマンションを活用した投資プランであれば、空室時のリスクも最小限に抑えることができるというメリットもある。賃貸不動産二極化のどちらの流れにご自身が乗るのか慎重な見極めが必要でしょう。
毎週開催している不動産投資セミナーでは、エリアをとことんまでに分析した「5極化セミナー」などが人気を博しているが、細かくジャンル分けされたセミナーに勉強しやすい環境も整っているため、何度も足を運ぶリピーターも多いことが特徴といえる。
ぜひ皆様も一度ご参加いただきたい。

関連記事

マンション経営セミナー

【運営会社の株式会社和不動産セミナー詳細はこちら】

個別相談

オーナー様からの評判・口コミ

お客様とのお約束

N-RICOS(エヌ-リコス)

N-RICOS(エヌ-リコス)サイトはこちら >>
アフターフォローNO.1宣言の和不動産オリジナルコンサルティングシステム【N-RICOS(エヌ-リコス)】でマンション投資をより確かなものへとアドバイスいたします。

年金対策特設サイト

相続税対策特設サイト

不動産投資46のメッセージ表紙 

メディア掲載バナー

お問い合わせ

【運営会社の株式会社和不動産の公式サイト】
ページ上部へ戻る