名古屋市でワンルームマンション供給過多!?

『名古屋』と聞いて不動産投資家の皆さまが思い浮かべるのは、やはり『リニア中央新幹線』ではないでしょうか。

開業が延期となるニュースも目にしますが、名古屋では、市内中心部をメインに再開発も活況を呈しています。

再開発も活況な名古屋

2026年の完成を目指して、栄区最高層の商業ビル「(仮称)錦三丁目25番街区計画」(41 階建て、高さ約211メートル)が着工されています。

こちらは、低層部の商業ゾーンはパルコ運営の高級商業施設を、中・高層部はシネマコンプレックス「TOHOシネマズ」、ラグジュアリーホテル「コンラッド名古屋」、オフィスを整備し、新たなランドマークとして注目されています。

一方、「全国賃貸住宅新聞」には、2017年ごろから名古屋市中心部で投資用ワンルームの開発が増えたことにより、供給過多気味で入居付けに苦戦している状況にあるという記事がありました。

名古屋のワンルームマンション事情


もともと名古屋市の賃貸市場は、県内での移動・区から区への移動が目立ち、県外からの流入は多くないそうです。

また、単身の法人契約は中心部に集中していて、地場大手のニッショー(愛知県名古屋市)によると、同社の名古屋市内での法人契約は平均で25% ほどだが、企業の支店が多い中心地の中区や、名古屋駅周辺や栄エリアへの交通アクセスのいい千種区に限っては40%を超えるとのこと。

そんな名古屋市内の賃貸市場に、複数の投資デベロッパーが、名古屋駅や栄周辺などの中心地にワンルームマンションを多く建設。大型の物件だと100戸超のものもあります。これは名古屋市の公表データからも読み取れます。

2021年の名古屋市の新築貸家着工数のうち、中区が1,891戸と17.6%を占め、戸あたり床面積は41.7㎡。市の平均値より4.2㎡狭いため、1Rや1Kが多いことが推測されます。

そして、コロナ禍の影響が、物件余剰に拍車をかけています。

名古屋市内には26校の大学のキャンパスがありますが、これらの大学がリモート授業となり、学生の一人暮らし需要が減少。入国制限で外国人需要も激減しています。

つまり、ワンルームの供給が増えているのにコロナ禍で需要が伸びなかったことで、新築でも1年かけてやっと満室になるような状況に陥っているそうです。

地方都市の開発は、東京でワンルームマンション規制が広がり、価格の高騰も相まって開発業者が地方都市に力を入れ始めたことに起因しています。

日本全国で見れば人口は減衰しています。流入が続く東京と異なり、供給に対して十分な需要が無いことは地方都市の弱点と言えるでしょう。

今後は”入国緩和”と円安が鍵!?

そんな苦しい入居付け状況ではありますが、実は、入居が決まりづらい物件には業務委託費を2~3カ月で出す物件もあり、その高い業務委託費を求めて、インターネット集客からの反響のみで営業を行う個人事業主や新興の仲介会社が増加しているようです。

地元の不動産会社社長も、「デジタル化の流れもあり、名古屋市は仲介で売り上げを立てやすい市場になっている。肌感ではあるものの、不動産会社の数は16年ごろと比較すると大幅に増加している」と話しています。

今後は、入国緩和で外国人需要が回復すれば、ワンルームの供給過多の状況が軽減されるのではないかと思われます。

とはいえ、新型コロナにより外国人の数は激減しています。賃金の上昇が見られない日本が、どこまで魅力的な労働環境に映るかも疑問です。外国人労働者を見越した賃貸需要では、思惑と現実に大きなギャップが生まれていると言えそうです。

都心のワンルームマンションを扱っている弊社でも、円安を背景に外国人のお客様からのお問合せが急増しています。

円安のうちに買っておくだけで為替差益が見込めます。さらには値上がりも期待出来ることもあり、今後もこの傾向は続きそうです。

投資先はしっかり検討を!

地方都市でもこの動きが好材料として機能すれば良いのですが、賃貸現場で客付けが苦戦している事実を変えることは出来ません。

供給過多は賃料の下落も招きます。

マンションとはいえ、たとえば賃料が6万円台に落ち込めば、経費負担の割合が高まり、実質利回りが落ち込みます。

東京でも名古屋でも、エアコンやクリーニングの費用に大きな違いがある訳ではありません。9万円の賃料が取れている部屋でも、6万円の賃料が取れている部屋でも、管理費や修繕積立金は同様に掛かり、現状回復費用もかかる訳です。

価格が安く取り組みやすいように見えますが、賃料減衰の大きな地方都市の物件はマンション投資では難しい投資先です。

利回りに潜むリスクをしっかりと考える必要があると言えるでしょう。

 

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