5月24日の日経新聞に掲載されていた、東京都のマンション規制の記事をご紹介したい。
マンション経営においても気になるこの話題を確認していこう。
東京都心の自治体が相次いでマンション規制を打ち出している。子育て世帯の増加などによる人口増加に対して保育所や学校の整備が追いつかないためだ。
人口は増やしていきたいが、急激な流入には耐えられないジレンマに陥っている。東京都でもマンション規制が議論に上ったものの、具体化は幻に終わった。2030年頃から始まる東京の人口減少に備えた都心マンション政策はまだ見えない。
4月、江東区豊洲地区に小中一貫の区立有明西学園が開校した。5月1日時点の豊洲地区の人口は、1年前より2107人増えて11万7674人となっている。
マンション規制として2002年には30戸以上のマンションを開発する事業者に１戸125万円の協力金か学校用地の提供を求め始めた。約1200戸のタワマンを18年度に着工する東急不動産などは、約15億円となる協力金の代わりに一部の敷地を小学校用地として区に提供している。
それでもマンションラッシュに間に合わず、江東区は3月、マンション開発でファミリー向け住戸を制限する条例を制定している。マンション規制せざるを得ないのである。区の担当者は「学校整備が追いつかないためだが、人口抑制が目的ではない」と話す。狙いの一つは高齢者の呼び込みだ。
一方、都内では独り暮らしの高齢者が増えている。国立社会保障・人口問題研究所によると、2010年には64万世帯だった65歳以上の単身世帯が、2035年には６割増の104万世帯になる見通しだ。人口や単身世帯数は25年にピークを迎えるが、高齢者の独り暮らしは35年まで一貫して増え続ける見通し。
ファミリー向け住戸を制限する条例は、単身者向けの25～40㎡の住戸を２割、3世代同居向けの90㎡超の住戸を１割つくるよう義務付けた。山崎孝明区長は「いろいろな住戸を用意することが大切だ。広い部屋がいらなくなった高齢者も買い替えやすくなる」と話す。親が近くに住めば子育てを手伝ってもらえるなど、バランスの取れた世代構成は暮らしやすさにつながる。
同じ臨海部に佃地区などタワマン群を抱える中央区。今夏にも一部地域で住宅に対する容積率の緩和を原則廃止し、マンション建設に一定の歯止めをかけてマンション規制に転じた。ただ主な対象は数十～100戸程度の中小マンションで、再開発が絡むタワマンは規制の対象外となる。
晴海地区では東京五輪後に選手村を転用する約5600戸のマンション群を建設中で、１万人超が新たに住む予定となっている。中央区の人口は、90年代に約７万人まで落ち込んだものの、近年では月600人のペースで増えており、5月14日時点で16万人を突破している。人口問題研究所の推計によると、2045年には19万人に増えると見られている。
吉田不曇副区長は「区の予算規模からいって人口は20万人が適正規模だ」としており、今回のマンション規制は2045年ごろまで人口が増えることを前提にした対策といえる。
都心のマンション規制は、東京都が2017年9月にまとめた2040年代の都市計画「都市づくりのグランドデザイン」でも議論になった。
マンション規制の策定作業を始めた当時の安井順一都技監は「住宅の立地規制に切り込む必要がある。臨海部のタワマンは供給抑制に踏み切るべきだ」と主張。だが計画は「住宅の量的拡大から質の向上への転換」を掲げただけでマンション規制には踏み込まなかった。
マンション規制が難しい理由は２つ。
1.タワマンを抑制すれば、マンション市場を急激に冷やす可能性がある。東京都・幹部は「市場との関係は慎重に見極める必要がある」としている。
2.都心で住宅がどの程度必要なのか目標が定まっていない。東京都は、1990年代から都心の住宅整備を誘導してきたが、明確な目標数値があったわけではない。
東京都心の千代田、中央、港、江東４区の人口は2045年まで増え続けるとされている。
都心の人口増加はグローバルな都市競争で東京の競争力を支える一方、首都圏郊外の空き家問題を深刻にしかねないという側面も抱えている。
東京都心の住宅の適正規模を導き出すためには、東京の将来像をより具体的に描くことが先決になる。
東京の一極集中により、東京都はマンション規制という対策を迫られている。
不動産投資を考えたとき、毎月の安定した賃料収入が得られるのは東京とみて間違いないだろう。
マンション経営を成功させるためには、入居者の確保は必須条件だからだ。マンション経営におけるもう一つの視点から見ると、マンション規制がかかると、ワンルームマンション規制のように需給バランスが崩れて、マンションがある意味プレミアム化して価値の維持向上が期待できる反面、入手が困難となる可能性もある。こういった状況の中、マンション投資を成功させるためには、しっかりと最新の情報をキャッチアップしていく必要がある。
最新の東京のワンルームマンション経営の詳しい情報は和不動産が開催している不動産投資セミナーにてご紹介しているので、是非参考にしてほしい。
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