2022年9月よりマンション管理適正評価制度がいよいよスタートし、いくつかの管理会社でも取り上げられ始めています。

そこで今回は建物管理会社と管理組合に関して書き進めていきたいと思います。

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建物管理会社と管理組合とは

まず、マンションは一般的に各居室の所有者によって管理組合が設けられており、この組合から建物管理会社に管理業務を依頼しています。

管理業務は多岐にわたり、管理費・修繕積立金の徴収、会計、決算報告などの資金回りの調整、設備点検や清掃、大規模修繕のオペレーションなどを担っています。

管理人のいるマンションでは管理人の手配なども建物管理会社が行っているのです。

マンション全体のメンテナンスは管理会社が行いますが、大規模修繕などについては管理規約沿い進め、理事会の承認を得て行います。

なお、徴収された管理費と修繕積立金の使い道は以下のとおりです。

管理費：植栽の剪定や清掃、点検業務や共用部分の保守など、日常的なマンション管理全般

修繕積立金：防水工事や外壁修繕、エレベーター修繕など、一棟全体の修繕

2018年 ショックが起こる

2018年に建物管理業界を驚かせる事件が起こりました。

業界大手の住友不動産系列の建物管理会社、住友不動産建物サービスが自社の管理マンションに対して管理の解除を申し入れたのです。

契約辞退を申し入れた件数は、なんと管理マンション全体の1割にも及びます。引受管理組合は2,300にも及んでいたそうですから実に200件もの解約事案が起こったということになります。

これまで管理組合が管理先を変えるという事はあっても管理会社側から管理を辞退する事なんて考えられませんでした。そこには業界の長きにわたる歪な構造が関係していたのです。

建物管理は元来ストックビジネスと考えられており、利益が薄くても管理戸数を増やす事が経営上正しいとされてきました。建物管理会社同士の競争が起こった際には管理委託費を値引きしてでも管理戸数を増やすことを優先してきたのです。その慣例により管理委託費はだんだんと値下げされていき、利益率がギリギリとなっていき、経営を圧迫するに至ります。

追い打ちをかけるのが人件費の高騰です。

東京都最低雇用賃金は上がり続けているのに対して管理会社の売上である管理委託費は横ばい。それどころか、管理会社同士の競争により下がってさえいます。

こういった事態を受けて住友不動産建物サービスは採算の取れないマンションについては管理を切るという判断をしました。

業界の常識からは考えられない思い切った決断でしたが、この流れが業界の悪しき慣習にメスを入れる形となり、管理会社がコスト割れしているマンションの管理を見直すきっかけとなったのです。

コストの増大も課題に

また、建築コストも上昇し、それは修繕費にも影響しています。

大規模修繕と言えば管理会社にとって利益の柱でしたが、今ではコストが嵩み利潤もかつてとは比べられないものになっています。

今までは理事会で修繕費が高いと非難が集まれば、管理会社は管理を失うよりは修繕費を値下げして対応するという形を取ってきましたが、損をしてまで管理を行う必要はなく、それであれば管理を変えてもらっても構わないという考え方に変わってきているのです。

マンション管理会社を替える事を「リプレース」と呼びますが、このリプレースを盾に管理会社に無茶を言う理事会も少なくないようです。

一方では管理会社が無気力で形骸化した理事会を利用して高額な大規模修繕を行い利益を挙げている等の問題も話題にあがりました。NPO法人マンション管理支援協議会によると管理会社従業員の着服なども問題となっています。大手サービスでも事件は起こっており、対岸の火事とは言えません。

これら事件の温床になっているのが組合員の管理への意識の希薄さです。横領や着服、過剰な請求等が行われていてもチェック機能が働いていないので、事態の把握が遅れてしまうのです。

このように、理事会と管理会社の関係は今では多様化しており、一見似たようなマンションでも裏では様々な問題を内包しているのです。

それでは、問題のある管理組合にはどんな特徴があるのでしょうか。

管理組合の形骸化

上記にも書いたような無気力な管理組合です。

ワンルームマンションでは特に自分たちが住まいとして住んでいるわけではないため、参加意識が希薄で、組合員の大半が委任状を提出しているだけ、総会議事録だけが形式的に作成されているだけのマンションです。

理事長も管理会社の提案をそのまま採用しているだけで事務的。主体的ではないため、コストに無駄が生じやすく、結果としてオーナー様は不利益を被っています。

最近では建築資材の性能も上がってきており、長期修繕計画表よりも修繕計画を先送りにするマンションが多くなっています。

実際には痛んでいないのに計画通りだからと修繕を行う管理会社も考えものです。マンションの実態とすり合わせて必要に応じて修繕を行わなければ、無駄な修繕となってしまいます。

修繕費は修繕積立金から捻出されているのであり、オーナー様の資金が原資です。無駄な修繕が常態化していると修繕積立金の値上がりも頻繁に起こるようになります。修繕積立金の値上げの上程さえ、紹介された言われるがままでは収支は悪くなっていく一方となってしまいます。

管理会社との関係性が悪い

これは上記とは反対で、管理会社の提案には何かと理由をつけて理事会承認を出さないケースです。ファミリータイプのマンションで多く見られます。

築年が15年を超えているのに修繕積立金が上がっていない物件などは要注意です。長期修繕計画表の収支が赤字計画であるのにもかかわらず、修繕費を上げるための承認が下りないマンションがあります。

必要な修繕を行うための修繕費を徴収しないのでは、良好なマンション運営の障害になるのは当然と言えます。

前述の通り、リプレースをちらつかせて「管理会社は他にもある」と脅すような姿勢を見せていると管理会社としてもそのマンションの優先度は下がってしまうでしょう。

最後には管理会社側から管理を解除されてしまい、管理を引き受けてくれる会社が無くなってしまうかもしれません。そうなれば、結局もともと任せていた会社よりも高い費用で管理を委託する事になるか、自主管理という形を取るしかなくなってしまいます。

～おわりに～

このように書いてみると、建物管理会社と管理組合の極端な業者同士の関係に施設管理の問題があることが分かります。

互いに理解を示して、マンションの合理的な管理という共通の目的に対して協力する姿勢があればこのような事にはなりません。

組合員それぞれが主体的にマンション管理に取り組み適切な管理の知識を身に付ける事で言いなりになる訳でもなく、横暴な振る舞いをするでもない。双方が協力してマンション管理に取り組む事で、健全な環境が作られるのです。

オーナー様一人一人が参加意識を持ち、しっかりとした管理に目を光らせると同時に、建物管理会社を理解して、協力していける関係を築いていくことが大切です。

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