不動産投資のプラスになるまでの道のり

不動産投資検討

不動産投資の収入

家賃収入
入居者様から毎月頂き、オーナーのメインの収入源となります。

礼金
入居者が、物件を貸してくれるお礼ということでオーナーに支払うお金です。退去時に返却する「敷金」とは違い、礼金は返却しないものです。

更新料
入居契約は一定期間ごとに更新することになっており、更新の際にオーナーが入居者から受けとることが出来ます。
中には、賃貸管理会社と更新料の折半をおこなうところもあります。

不動産投資 個別相談

不動産投資の支出

固定資産税・都市計画税

物件を所有していることで、固定資産税や都市計画税を支払う義務が出てきます。

管理会社への手数料

所有の不動産を賃貸管理会社へ管理業務を委託した場合毎月賃貸管理手数料が発生します。
区分マンションであれば、建物全体を管理している建物管理会社へも毎月管理費を支払う必要がありまsう。

保険料

リスクマネジメントとして、オーナーは火災保険・地震保険、賠償責任保険の保険料を支払う必要があります。

修繕費用・原状回復費用

一棟アパート、マンション、戸建てをお持ちの場合は一定の期間で物件価値を維持するために大規模修繕を行う必要があり大きな支出があります。
区分マンションの場合は、オーナー様全員で大規模修繕の為の資金を積み立てていきますので、毎月修繕積立金を支払う必要があります。
また、退去があった時は原状回復が発生してオーナーが負担する場合もあります。

ローン返済

金融機関から融資を受けて不動産投資する場合、毎月ローンの返済の義務が発生します。

 

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不動産投資がプラスになるまでには

不動産投資を始めたのであれば収入と支出を計算し、「月々いくらくらいの金額が入ればプラスになるな」などと計算したり、希望的な戦略を立てたりするでしょう。ですが、ある程度不動産投資を経験していくと、思わぬ経費がかかったりすることで、紹介されたプロの営業に文句を言いたくなる……なんてこともあるものです。

不動産投資を始めるにあたり、自己資金を使った場合その自己資金を回収するためには家賃収入をコツコツ獲得する必要があります。
今回の場合は、不動産投資は他人資本の活用(レバレッジ)で運用する事が出来るため借入れを行い始めるケースで考えてみます。

自己資金200万円で融資額2000万円の物件を金利1.8%で35年の融資期間で購入したとしましょう。
1つ目は利回り10%の物件の場合は、家賃収入が200万円となります。
ローンの返済が年間で約77万円となり、毎年123万円の家賃収入を得られ、1年8ヵ月ほどで自己資金を回収できます。

2つ目は利回り5%の物件の場合は、家賃収入が100万円となります。
ローンの返済が年間で77万円と同じで、毎年23万円の家賃収入を得られ、8年8ヵ月ほどで自己資金を回収できます。

利回りの違いで、自己資金の回収する期間は変化しますが、利回りが良い物件が良いとは言い難いです。
何故ならこれは、満室想定かつ家賃の下落が無いケースを想定しているからです。
一般的に利回りが高い物件は運用が難しいと言われており空室になりやすい、原状回復費用を支払ってくれない、入居がつきにくいというリスクがあります。
具体例を出すと、築古物件や立地があまり良くないエリアの物件です。

不動産投資の主な収入源は、家賃収入となりますので空室が無いエリアを選ぶことでリスクなく運用を行えます。

 

収益を上げる方法

利益を上げるためには、不動産投資から得られる収入を増やすか支出を減らす方法を取る必要があります。

収入を増やすことは、家賃を上げ毎月の家賃収入を増やす事です。家賃の上昇は毎月の収入を増やすほかに、売却を考える場合にも役立ちます。
中古の収益物件には収益還元法で算出され、年間家賃収入÷還元利回り(周辺の相場利回り)で価格を求められます。

次は、コストダウンによる収益を上げる方法について解説します。
主に下げられるコストとしては支出のうち、原状回復費用管理会社への手数料・ローン返済となります。

賃貸管理会社の手数料を抑えるためには、管理手数料が安い賃貸管理会社へ移管するか賃貸管理をオーナー自身で管理することでコストカットが出来ますが、管理会社は安ければいいというわけではなく適切に管理されそれが値段と合っているかどうかが重要です。
また、自主管理はオーナーの負担が大きくなることもありあまりお勧めできません。
原状回復は、業者へ相見積もりを取り価格を抑えるまたは、オーナー自身で施工することでコスを抑えられます。
後者については賃貸管理と同様の理由でお勧めできません。

次に、ローンの返済額のコストダウンは、繰り上げ返済または借り換えを行い毎月の返済を抑えられます。
繰り上げ返済は、期間短縮型返済額軽減型があります。

オススメは返済額軽減型です。返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすことです。返済期間は変化しませんので、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さいですが、元本が手元に残るので、金利上昇によるローン返済額の増大や、急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

また、借り換えは金利を下げる事によって毎月の返済額を減らすことが出来ます。
金利を下げることによるメリットは、ローンの総支払額を削減できることと毎月の返済額を減少したおかげで毎月のCFが改善します。

繰り上げ返済をして借入金を減らすことと、借り換えをして毎月のローンの返済額を下げることは銀行からの信用力も上がり融資を受けやすくなります。
追加で購入する事は、運用額を大きくする(スケールメリット)とレバレッジの活用をすることができ更に収入を上げられます。

この記事のまとめ

不動産投資は、長期の運用となり、家賃収入で毎月コツコツと返済を行うように継続力が重要になります。
収支をプラスにするためには、家賃を上げられるような物件を選び、繰り上げ返済等のコストダウンを継続的に行うことで複利で運用でき収益は加速度的に拡大出来ます。

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