「集金代行契約」と「サブリース契約」の違いとは?

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不動産投資を行う人の多くは、物件の管理を『賃貸管理会社』に手続きし委託して集金代行契約をしています。

もちろん『自主管理』を行うオーナー様ももちろんいらっしゃいます。
ただ、自主管理ではオーナー様と入居者が直接やり取りしなければならないため、副業として不動産投資をする場合は『賃貸管理会社』へ物件の管理を依頼したほうが無難でしょう。

賃貸管理会社に管理を依頼しておけば、入居から退去までオーナー様に代わり賃貸管理業務を行ってくれるためトラブル対応までもサポートしてもらえるため、安心です。

オーナー様が賃貸管理会社と結ぶ管理委託契約には、一般的に「集金代行契約」と「サブリース契約」の二種類があります。

本記事では、その「集金代行契約」と「サブリース契約」の特徴を確認していきたいと思います。

 

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一番の違いは『空室保証』の有無

 

「集金代行契約」と「サブリース契約」の一番の仕組みの違いは『空室保証』の有無です。

「サブリース契約」というのは、空室が発生したとしてもオーナー様に賃料を支払う契約になっています。
というのも、「サブリース契約」は「一括借り上げ管理契約」とも呼ばれ、管理会社がオーナー様から物件を借り上げて、入居者に貸し出すという契約だからです。

「集金代行契約」「サブリース契約」ともに、入居者付けや、入居者からの問合せ対応、物件管理、リフォーム手配といった基本的な賃貸管理業務を全般的に請け負ってくれる点は共通しています。

 

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管理手数料にも違いがある

「集金代行契約」と「サブリース契約」では、管理手数料にも違いがあります。

「サブリース契約」は、「集金代行契約」と比較すると管理手数料が高めに設定されています。

管理手数料の相場

「集金代行契約」と「サブリース契約」の管理手数料の相場は、それぞれ以下のとおりです。

集金代行契約 :賃料の3~5%程度
サブリース契約:賃料の15%前後程度

例えば賃料が10万円の物件の場合、オーナーが受け取れる家賃収入は以下のとおりになります。

集金代行契約(手数料5%):
賃料の5%(5,000円)を管理会社に納めるため、オーナーが毎月受け取る賃料は95,000円

サブリース契約(手数料15%):
賃料の15%(15,000円)を管理会社に納めるため、オーナーが毎月受け取る賃料は85,000円

以上が「集金代行契約」と「サブリース契約」の主な違いになります。

 

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サブリース契約にはリスクも

サブリース契約は要注意

不動産投資最大のリスクである『空室』を補えるサブリース契約は、滞納の心配もなく、人によっては集金代行契約よりも大変魅力的にうつるかもしれません。

しかしこの「サブリース契約」ですが、例えば当初の契約が賃料の90%保証だったとしても、途中で保証額が減額になったりサブリース契約自体が打ち切りになったりするケースがあります。

サブリース契約が突然打ち切られたことで社会的な問題になった一例として、「かぼちゃの馬車事件」があります。

この「かぼちゃの馬車事件」とは、当初30年間の家賃収入を保証するという契約を交わしたにも関わらず、2017年にオーナー様へ支払う賃料の減額を請求し2018年以降は賃料の支払い自体をやめてしまい運営会社は経営破綻にまで追い込まれました。

この事件により、かぼちゃの馬車という女性専用シェアハウスのオーナー様になっていた不動産投資家の人たちはローンを返済できずに多額の借金を背負うことになってしまい、社会的に波紋を呼びました。

このような例は極端ですが、当初の契約したサブリース保証額が途中で減額での更新になるケースは珍しくありません。

なぜこのように打ち切りや減額が一定の割合で起こるのかというと、サブリース保証額が周辺の相場と見合っていないからです。

中には最初の見栄えをよくするために、サブリース保証額を周辺の物件の賃料と比較してあえて高めに設定している業者も存在します。

そもそも入居者からもらう賃料よりサブリース保証額が高かったら運営会社の経営は成り立たないですし、仮に新築物件で最初は賃料を高めに設定できたとしても、築年が経過するごとに入居者を集めるために賃料を周りの相場に合わせるに従いサブリース保証額も減額していく流れになってしまいます。

そのためサブリース契約で締結する際には、サブリース保証額が周辺相場と見合っているかどうかをしっかりと確認し、築年数が経過し賃料が下落した際に賃貸借の保証額がどう推移しそうなのか、長期的なシミュレーションをたててから貸主として契約書にサインしましょう。

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「サブリース契約」をする必要性を考えることも重要

一見魅力的に思えるサブリース契約ですが、色々とリスクがあることもお分かりいただけたかと思います。

しかし集金代行契約には空室時の家賃保証がないため、その月のローン返済は全て自己資金で賄う必要があります。

集金代行契約をする場合は空室リスクを避けるためには、土地などの立地や設備、間取りなどをよく確認し、長期的に入居者需要が見込める物件を選ぶようにしましょう。

 

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