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2003年にスタートした証券税制の優遇措置のもと打ち出された『貯蓄から投資へ』というスローガン。
現在の岸田政権下でも『資産所得倍増プラン元年』として貯蓄から投資へのシフトを大胆、抜本的に進めていくと明言しています。

日本は欧米諸国と比較しても「貯蓄はしても、投資はしない」と言われており、資産運用の観点でいうと欧米諸国に大きく遅れを取っています。

日本人が資産運用に対する意識が低い要因として、そもそもの金融リテラシーの低さが考えられます。

現在日本の家計金融資産は 2,000兆円ほどあり、そのうち半分以上を預貯金が占めてるといわれています。
しかし昨今の超低金利化の時代に預貯金しか行わないというのは、先々インフレが起こったさいに資産が目減りすることを意味するため、非常に危険です。

そうならないためにも、預貯金だけではなく資産運用をすることが重要です。

資産運用と一口に言っても、株式・投資信託・FX・マンション投資と種類は多岐にわたり、各々特徴も異なります。

そこで今回の記事では、資産運用方法として注目が高まっているマンション投資の概要について、詳しく解説していきます。

マンション投資に関する基礎知識

1.マンション投資における収入源とは

資産運用に対する意識の高まりから、近年マンション投資に興味を持つ人が増えています。

そもそもマンション投資とは、マンションを所有することで①インカムゲインと②キャピタルゲインで利益を得ていく資産運用商品になります。

①インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有している間に利益を得られる収益のことです。
マンション投資におけるインカムゲインとは、主に入居者からの家賃収入を指します。
他にも敷金や礼金、更新料など、オーナーが受け取ることのできる収入はすべて、マンション投資における収益になります。

②キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、物件を売却したさいに得られる収益のことです。
取得した金額よりも高い金額で売却することができれば、その差額がキャピタルゲインにあたります。

投資用マンションなどの建築物は償却資産であり、基本的には年数が経過するごとに資産価値が下がっていきます。
しかしインフレや需要増加など、社会情勢しだいでは購入金額より高い金額で売却し、キャピタルゲインを得ることが可能になります。

マンション投資でキャピタルゲインを得られるかどうかは時の流れに左右され、運などの要素も入ってきますので、基本的にインカムゲインを得られるかどうかが重要な要素になります。

2.マンション投資の種類

マンション投資には大きく4種類に分かれ、各々特徴や投資目的が大きく異なります。

①新築ワンルームマンション投資
②中古ワンルームマンション投資
③新築１棟マンション投資
④中古１棟マンション投資

ワンルームマンション投資は、都内の物件でも2000万円～4000万円の価格帯で取引されており、一般の会社員やサラリーマンの方でも始めていただける資産運用商品となっています。

一方、１棟マンション投資は土地・物件の程度にもよりますが、億単位の購入資金が必要となるケースが多く、個人の資産運用先というよりは会社規模で取引されるものになります。

3.マンション投資でよく目にする利回りとは

マンション投資を行うために物件情報を集めていると、必ず「利回り」という単語を目にします。
利回りとは投資金額に対する収益の割合のことを指し、資産運用を行うさいの一つの重要な要素になります。

実は利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あり、各ポータルサイトなどでよく目にする利回りは「表面利回り」になります。
表面利回りだけで物件を判断すると、後々泣きを見る可能性もありますので、この2つの違いはしっかりと認識しておきましょう。

■表面利回り
表面利回りの計算式は以下のように表され、物件の価格に対してどのくらい家賃収入を得られているかを表す数値になります。

表面利回り：年間家賃収入÷物件価格

注意すべき点として、この表面利回りの値には、管理費や修繕積立金、管理委託手数料など、本来はオーナーが支払っている「諸経費」と呼ばれる項目が考慮されていないことです。

そのため、業者によっては魅力的に見せようと表面利回りの値をよくするために、管理費や修繕積立金を多めに設定することで毎月の賃料を高く設定しているケースもありますので、この値を純粋に捉えてはいけません。

■実質利回り
実質利回りとは、先ほどの表面利回りの計算式に、諸経費を加味した数値になります。

実質利回り：（年間家賃収入-諸経費）÷（物件価格＋諸費用）

実際のキャッシュフローを反映した利回りとなっており、より現実に即した数値となります。
そのためマンション経営を行うさいは、基本的に実質利回りの数値で物件を比較するようにしましょう。

4.投資用マンションはどうやって購入するの？

少しはマンション投資に関する知識が身につきましたでしょうか？

実際に資産運用先としてマンション経営を始めようと思うものの、具体的にどのような流れで購入すればよいのか、不安に思う方もいるかも知れません。

そこで、投資用マンションを購入するさいの流れを、簡単にご説明いたします。

1.投資用マンションを販売している不動産業者を見つける
2.物件の提案を受け、購入する物件を決める
2.購入申込み
3.ローン審査
4.物件引き渡し

投資用マンションの購入ともなると、物件の引き渡しまでかなり時間がかかると思っている方も多いです

確かに１棟マンション投資の場合はローン審査などにかなり時間を要しますが、ワンルームマンション投資の場合は、いったん購入する物件が決まり申込みをすれば、引き渡しまでは最短2周間で行うことが可能です。

そしてお客さんにとって一番大変な作業は、1の不動産業者を見つけることでしょう。

投資用マンションを取り扱っている不動産会社は世の中に多く存在し、中には購入者をだまして悪徳な物件を売りつけてくる業者も存在します。

そのような業者に騙されないためには、
・無理な営業をしてこないか
・マンション投資におけるリスクなど、不動産会社にとってあまり好ましくない情報も積極的に提供してくれるか
・物件購入後も、運用面でサポートをしてくれるかどうか

などの点で判断するようにしましょう。

資産運用としてマンション投資をするメリットとは

資産運用先として、マンション投資を選択するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、主にマンション投資のメリットを３つご紹介します。

①老後の資金対策になる
②生命保険の代わりになる
③節税対策になる

メリット①：老後の資金対策になる
令和元年に金融庁が発表した「市場ワーキング・グループ報告書」により、瞬く間に世間に広まった【老後2000万問題】。もはや公的年金だけで老後を過ごすのはかなり厳しく、何らかの老後資金対策を施さないといけません。

そこで役に立つのがマンション投資になります。

マンション投資は毎月入居者からの家賃収入が入ってくるため、長期にわたって安定した資産を構築することが可能です。

メリット②：生命保険の代わりになる
マンション投資は、『団体信用生命保険（通称：団信）』の存在により、生命保険の代わりになります。

団信とは、物件のローンを組んだ人が死亡したり、高度障害となったりしてローンの返済が不可能になった場合に、金融機関が残債額を負担する制度になります。そして残された遺族は、ローンが完済された状態のマンションが相続され、そこから家賃収入をまるまる受け取ることができます。

マンション投資を始めるさい、現在加入している生命保険を見直すことで、毎月の支払いの総額を下げることができた方も多くいらっしゃいます。
そのため、マンション投資は「お金をもらいながら入ることのできる生命保険」と言われたりもします。

メリット③：節税対策になる
不動産投資を行うと確定申告を行う必要がありますが、そのさい不動産所得を赤字として申告できるため、所得税の還付・および住民税の減税を受けることができます。

また2015年1月に相続税制度が改正されたことにより、相続税の非課税限度額が大幅に引き下げられました。このことにより、課税対象となる人の数が大幅に増えました。

相続税対策として非常に有効なのが、ワンルームを始めとしたマンション投資です。
現行の制度では、現金と不動産の相続税における評価額が全く異なり、現金での相続の場合、全額が相続税の評価対象となります。
しかし、現金から不動産に変換することで、現金より大幅に評価額が減額され、相続税額を下げることが可能になります。

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資産運用としてマンション投資をするデメリットとは

マンション投資をするメリットが色々とあることはお分かりいただけたかと思いますが、反対にデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

資産運用をしたいなら、できるだけリスクは避けなければなりません。
そのためには、リスクをしっかりと把握してそれに対する適切な対処方法を取る必要があります。

①空室リスク
②賃料引き下げリスク
③金利上昇リスク
④災害リスク
⑤会社倒産リスク

デメリット①：空室リスク
賃貸経営をする上でついて回るのが、この空室リスク。空室の期間は家賃収入が入ってこないにも関わらずローンの返済をしなければならないため、キャッシュフローが大きく悪化する要因になります。

デメリット②：賃料引き下げリスク
マンション投資を検討している当初のまま家賃収入が推移していくことはほとんどありません。
たいていは建物の老朽家とともに、賃料は下がっていきます。

それ以外にも、たとえば物件周辺にあった商業施設や大学等が移転したなど、その地域に住む必要性がなくなった場合や、他のマンションの供給が多くなったり、賃料が安いアパートなどが建てられたりして競争が生じた場合などは、賃料を下げないと入居者が埋まりにくくなります。

デメリット③：金利上昇リスク
インフレが続いているなど、社会情勢の変化により、金利が上昇することがあります。
金融機関からローンを組んでマンション投資を行っている場合、金利の上昇は、月々のキャッシュフローが悪化する原因となります。

デメリット④：災害リスク
日本は世界の中でも地震大国と呼ばれるくらい、地震発生のリスクが高いといわれています。
また、それ以外にも火災や大雨による水害リスクなど、自然災害による損失が発生すると、マンションの資産価値が落ちる原因になります。

デメリット⑤：会社倒産リスク
投資用物件購入後に、賃貸管理を委託していた会社が倒産してしまうケースがあります。
有名な事例として、2018年に多くのメディアに取り上げられた「かぼちゃの馬車事件」があります。

そうなるとオーナーには、多額の借金が残った状態の物件だけが残されることになります。

デメリットを回避するために

マンション投資をする上で主なデメリットを5点ほど述べましたが、デメリットもそれなりにあるため、不安に思う方もいるのではないでしょうか。
しかしマンション投資におけるデメリットは、きちんと対策をすることで回避することが可能です。

■物件の立地にこだわる
物件の立地にこだわることで、空室リスクや賃料引き下げリスクを軽減することができます。

具体的には、都市部エリアにある通勤利便性が高く、駅から徒歩数分にある物件は、入居者需要に対して物件の供給数が圧倒的に不足している状況のため、空室になることはほとんどありません。
また、たとえ築年数が経過しても、賃料を維持した状態で賃貸経営をすることが可能です。
そのため、入居者需要の高いエリアで不動産投資を行うことにより、空室リスクと賃料引き下げリスクを軽減することができます。

■積極的に再投資をする
金利上昇リスクに対する対処法としては、不動産投資を行っている間は積極的に再投資することです。

再投資の具体的な内容としては、ローンの借換えや繰上返済などです。

特に繰上返済に関しては、返済総額を減らすことができ運用の効率を上げる方法になりますので、積極的に取り組んでいきましょう。

■保険に加入する
デメリット④の災害リスクへの対策として、保険に加入しておくことが挙げられます。
災害そのものを防ぐことはできませんので、火災保険や地震保険、水災保険等に加入することで、仮に災害の被害を受けたとしても、被害を最小限に抑えることが可能になります。

マンションに関してはもともと災害に強い建物であるため、過度な心配は不要ですが、心配な人は各自治体が発行しているハザードマップを参考にして物件のエリア選びをするのも一つの手でしょう。

■信頼できる不動産会社を選ぶ
会社倒産リスクを回避する方法としては、きちんと信頼できる不動産会社を選ぶことです。

見分け方には様々な方法がありますが、最も手軽に行える方法として、不動産会社に掲示されている宅建業免許番号のカッコの中の数字を見ることです。
この数字は宅建業の免許更新をした回数を示すものであり、この数字が大きいことはその会社が長年運営していることを意味します。

当然ですが、長期間にわたり運営している会社は、今後も倒産する可能性は低いと考えられるでしょう。
逆に設立５年以内の会社は、不確定要素が多くこの先どうなるかわからないため、避けておいた方が無難でしょう。

この記事のまとめ

マンション投資に関する様々な基礎知識をご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

マンション投資は、数ある資産運用商品の中でも手間をほとんど必要としないため、本業が忙しいサラリーマンの方を中心に検討する方が増えています。

しかしマンション投資には多くのメリットと同時に、リスクもあります。
物件購入後に「こんなつもりじゃなかった」と後悔することのないよう、事前にリスクをしっかりと把握し適切な対処を取りましょう。

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