ワンルームマンション投資とキャッシュフローの関係について
- 2023/5/5
- ニュース
ワンルームマンション投資とは、毎月家賃収入が入ってくる投資になります。
不動産投資とキャッシュフローには密接な関係があります。
不動産投資においてキャッシュフローとは、物件から得られる家賃収入から必要経費を差し引いた残りの現金収入のことを指します。つまり、投資家が物件を所有している間に得られる現金収入となります。
必要経費とは、月々のローンの返済額、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、広告費、修繕費などがあります。
キャッシュフローは、不動産投資において最も重要な指標のひとつであり、投資家が物件を所有する期間中に得られる現金収入の総額を示します。
不動産投資においては、物件のキャッシュフローが多いほど、収益性が高くなります。また、キャッシュフローが少ない場合は、運用に必要な資金を調達することが難しくなるため、投資家にとって不利な状況となります。
不動産投資においてキャッシュフローを向上させるためには、得られる家賃収入を増やす方法や、必要経費を削減する方法などがあります。
例えば、家賃収入を増やすためには、物件の改装やリフォームを行うことで、賃料を引き上げることができます。
また、空室期間を減らすことも重要であり、入居者の入れ替わりを減らすためには、良い管理を行うことが必要です。必要経費を削減するためには、例えば、契約する保険会社を見直すなど、節約の余地がある経費を見直すことが必要です。
ワンルームマンション投資のキャッシュフローを重要視するのであれば、家賃の下落が少なく、空室期間が無い物件を選ぶことが重要になります。
この物件を満たす物件の条件は、3つあります。
①賃貸需要が見込める
②ライバル物件の供給が抑制されている
③家賃の下落が落ち着いている
この3つの条件を満たす物件は、ズバリ都心の築浅中古区分マンションです。
東京は、日本の首都であり、昔から開発されてきた歴史もあることによって大企業の本社の数が多いです。
働く場所が無いため地方から、若者の人口流入が多く東京一極集中状態になっております。
このようなことを背景に、都心の賃貸需要を上昇させております。
東京23区では、2008年から「ワンルームマンション規制」が始まりました。
これは、新たに建築する物件の専有面積や、間取りに条件をつけたことによって都心によくあるペンシルマンションのような小規模物件の建築を規制しました。
入居できる物件の供給が規制されておりますので、需要過多になっております。
また、中古は新築に比べ、家賃下落がゆるやかです。
一般的にワンルームマンションは、年間1%ずつ賃料が下落していくと言われています。築3年~築10年までは、年間下落率は約2.2%、築年数が10年~20年になると年間下落率は約0.9%となり、20年以降は年間下落率が約0.7%と家賃の下落が落ち着いていく傾向にあるのです。
また、好立地の物件を購入し、お部屋中だけ新築同様の設備にすることで家賃アップすることも可能です。
ワンルームマンション投資は、節税効果を活用することでキャッシュフローを上昇することが可能です。
ワンルームマンション投資が節税できる仕組みとして、不動産を所要している場合確定申告する必要があり減価償却費が大きな赤字を作ることで課税所得を下げることによって、支払いすぎた所得税が還付されます。
ワンルームマンション投資とは、大きなリターンを得られる場合もありますが大きなリスクを負ってしまう場合があります。
投資を行う前に、事前に得られる家賃収入と、支払う経費を想定して投資家自身が運用可能な資金に応じた投資プランを立てることが重要です。
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