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築浅ワンルームマンションと新築物件の比較

東京の不動産市場で投資を検討する際には、築浅ワンルームマンションと新築物件の比較が重要です。

どちらが投資に適しているのか、以下で詳しく解説します。

家賃の下落率

投資用マンションのリスクである家賃の下落です。

新築ワンルームマンションは、中古マンションに比べてマンションの外観や居室の設備が最新のため、入居需要が大きく空室リスクが小さいです。
しかし、仮に退去が発生した場合新築物件のほうが家賃の下落率が大きいです。

 

一般的にワンルームマンションは、年間１％ずつ賃料が下落していくと言われています。

築3年～築10年までは、年間下落率は約2.2％、築年数が10年～20年になると年間下落率は約0.9％となり、20年以降は年間下落率が約0.7％と家賃の下落が落ち着いていく傾向にあります。

新築ワンルームマンションを購入すると、築年数の経過に従って家賃の下落幅が大きくなって収益が悪化してしまうのです。

これは、部屋の設備（エアコン・トイレ・キッチン・お風呂など）が、20年程度経過すると最新の設備に比べ古臭くなり家賃に影響をきたすためで、設備の経年劣化と共に家賃は下落してしまうのです。

新築で物件を購入した場合、相場が急騰するという例外を除くと、どんなにリフォームを頑張っても100％以上の賃料を得ることは難しくなります。

収益が悪化してしまうと、金融機関へのローンの返済を家賃からではなく、自分の財布から出す必要があります。
新築物件の場合、毎月の2万円の赤字で所有されている方も多くおります。
そういった場合の収支の改善は頭金を入れるか、売却するといった方法の2通りです。

新築ワンルームマンション購入後の家賃下落について詳しく知りたい方は、和不動産の不動産投資セミナーへ！＞

 

新築ワンルームマンションを選ぶことで得られるメリットは少なく、耐用年数が長いこと、相続税対策や高額納税者が節税のメリットを享受できることくらいでしょう。

新築はすべてが新品で見栄えも良いため魅力的に感じるのは理解できますが、不動産投資の場合、そこに自分が住むわけではありません。
そのため、収支ありきで購入を検討する必要があります。

新築ワンルームマンションを購入しても、入居者が一度入れ替われば中古ワンルームマンションになってしまいます。たとえ、その入居者が”1日しか入居していなくても”です。

新築ワンルームマンションの場合は新築プレミアムで相場より高い賃料をつけることができますが、初めての入居者が退去すれば、それ以降は中古の家賃相場に合わせない限り、入居者を確保することは難しくなるでしょう。

賃料を下げずに募集し続けることもできますが、長い間入居者が決まらなければ当然家賃収入も得られず、確実に利回りは低下してしまいます。

その点を安易に考えて新築ワンルームマンションを購入し、後悔されている方が多数いるのが現状です。「家賃の下落というリスクにどう対処するのか？」を購入前に考えておかないと後悔することになりかねません。

一方、新築物件は、最新の設備や設計による快適性が魅力です。築浅ワンルームマンションよりも新しいため、入居者のニーズに合った魅力的な物件を提供できる可能性が高いです。
また、建物の耐久性やメンテナンスの手間が少ないという利点もあります。

投資家にとって重要な要素は収益性です。築浅ワンルームマンションはすでに需要があるため、入居率が高く、キャッシュフローの安定性が期待できます。
一方で、新築物件は魅力的な設備やデザインがあり、高い賃料を設定できる可能性がありますが、入居率の安定化には時間がかかる場合もあります。

さらに、投資家のリスク許容度も考慮する必要があります。築浅ワンルームマンションは既存の物件であるため、将来的な市場変動や需要の変化によるリスクが少ない傾向があります。一方、新築物件は建設や販売のリスクが伴いますが、需要の高いエリアや需要予測のしっかりした物件は高い収益を期待できる可能性もあります。

結論として、築浅ワンルームマンションは即収益性やリスクの少なさが魅力であり、既に需要があるため安定した投資と言えます。
一方、新築物件は将来性や設備の魅力があり、高い収益を期待できる可能性がありますが、リスクも伴います。投資家の目的やリスク許容度に応じて、適切な物件選びを行うことが重要です。

 

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