地銀のアパート融資減速 全国105行調査

地銀のアパート融資減速 全国105行調査
11月16日の日経新聞より、全国の銀行・地銀へアパート融資の実態調査をした結果の検証記事をご紹介したい。マンション経営をお考えの方、既に始めている方はぜひ押さえていただきたい情報だ。

投資用アパートやマンション建設に融資をするアパート融資(投資用不動産向け融資)の失速の実態が明らかになった。日本経済新聞が全国の地方銀行に実施した調査によると、今後、積極的にアパート融資を伸ばす地銀は一行もなく、ゼロという結果だった。
担保価値を保守的に評価するなど4割強は融資の審査も厳しくすると回答。不正融資が横行したスルガショックなどを受け、地銀によるアパート融資は減速しそうだ。
調査はことし10月、全地銀105行を対象に実施。群馬、スルガ、島根、香川、沖縄の5行を除く100行から回答を得た。9月末時点でのアパート融資の残高は前年同月比1.3%増の22兆9388億円で、その内の約65%を地銀が占めている。

マンション経営 融資

地銀にとって節税対策を探す土地所有者や副収入を得たい会社員らを対象にしたアパート融資は数少ない成長分野。今回の調査でも、81%の地銀が「1年前より残高が増えている」と回答した。
「融資姿勢」についての設問では66%が「案件次第」、34%が「慎重に進める」とし、「積極的に伸ばす」はゼロだった。スルガショックや需要の一巡で優良案件が減ったことを背景に、慎重姿勢を強めていることが分かった。
融資審査も「厳しくしている」「厳しくする方向で検討」が計42%に上った。土地・建物の売買の融資額を下げ、差額を自己資金から出すことを条件にしたり、融資の判断を営業店ではなく本部に集約したりしている。
大手銀行は1~2年前からアパート融資への慎重姿勢を強めており、銀行全体の7~9月期の新規融資は前年同期比14%減の7344億円と、7四半期連続で前年実績を下回っている(日銀調べより)。地銀も慎重方針に転じれば、市場の減速基調は一段と鮮明になる。
スルガ銀行でトラブルになったシェアハウス投資は、オーナーに家賃保証をする転貸業者(サブリース業者)が唐突に賃料の支払いをストップし、経営破綻した。不正融資に加え、周辺相場を大幅に上回る額で物件を販売するなどの悪質さもあり、現在でも多くのオーナーがローン返済に窮している。
このため、「サブリース業者の財務内容を調査している」(東海地方)や「建築費の妥当性を検証し、業者が不当に利益を上乗せする可能性に留意する」(関東地方)など、スルガショックを強く意識した回答もあった。
スルガ銀行では、借り手の年収や金融資産を水増しする書類改ざんが横行していた。その多くは不動産業者が改ざんし、銀行員は意図的に見逃していたとされている。
こうした問題を踏まえ、書類改ざんなど不正行為の有無の総点検は、22%の銀行が実施したと答えた。借り手の返済能力を預金通帳や源泉徴収票といった「原本」で確認しているとの回答も76%あった。
ただ銀行が過度に融資を抑えると、不動産市場に悪影響が出かねない。アパート融資の現状は金融庁も調査中だが、融資そのものを問題視しているわけではなく、適切に審査・管理する態勢があるかを点検しているのだ。
地銀は低金利や人口減少で事業環境が厳しい。今後、収益源探しが一段と重要な課題になり、再編を模索する動きが出てくる可能性もある。

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