東京都では老朽化している旧耐震基準の分譲マンションの建て替えを促すために、総合設計制度の運用を見直し、2017年度にも旧耐震基準の建物の容積率を緩和する。
これは、土地ごとの「基準容積率」に上乗せされる「割増容積率」の上限を、これまでの「300％」から「400％」に高めようというものだ。
現在の建物の耐震基準は1981年5月に施行されたが、それ以前に建てられた「旧耐震基準」の建物にも居住は可能だ。しかし、近年の大規模災害の際に旧耐震基準の建物に大きな被害が出ているため、2013年に大規模施設に耐震診断を義務付ける「改正耐震改修促進法」を施行するなど、国では旧耐震基準建造物の建て替えを促進している。
一方で、分譲マンションは区分所有者が多いために、所有者全員の合意形成が難しく、建て替えは進んでいない。東京都の調査によれば、都内にある約５万３千棟の分譲マンションの中で、旧耐震基準ものは全体の22%である約1万２千棟にも上るという。
この建て替えを促進するために、東京都では今回の緩和に踏み切った。区市のまちづくり計画をもとに対象地区を指定し、周辺との共同建て替えを条件として、その地区の旧耐震基準マンションは容積率の上限緩和を受けられる。
容積率緩和によって建て替え後に戸数を増やし、収益性を高めることができるため、不動産会社の参入などにより旧耐震分譲マンションの建て替えの促進を見込んでいる。不動産に関わる行政の法改正や、規制緩和にも注目していきたい。
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