2018年(平成30年)3月に開業した複合商業施設、東京ミッドタウン日比谷。
開発したのは三井不動産。かつて日比谷にあった鹿鳴館の舞踏会をイメージして、外観を曲線で仕上げている。
来館者数の年間目標は1200万人だが、半年で突破した。
(ミッドタウン日比谷)
【東京再開発。不動産投資は始めるなら東京が良い理由】
不動産の相場は、入居率や賃貸ニーズなどによって大きく影響を受けて行きます。
特に重要なのは人口になります。
日本という国は全体で見ても、人口減少問題は避けて通れません。
ですが、東京は今後も人口が集中する事が予想されています。
東京都政策企画局が出した調査によると、東京郊外のエリアは2020年にピークを迎える事が予想されている一方、
東京23区では2030年まで人口が増え続けると言われています。今後も東京には人口が集まる事が見込まれている為、相場に期待が持てると言う理由がございます。
更に和不動産では単身者用のマンションニーズが高いと考えています。
その背景としては、2016年に東京都が発表した国勢調査人口等基本集計結果概要によれば、都内の単身世帯の割合は47.39％となっていて、更に今後は増えて行くと言われています。
その背景には、未婚。離婚率の増加が上がっています。
また日本は高齢者が増えて行く予想です。今世間で騒がれている長生きリスクの一つとして、生き別れによる高齢者単独世帯が増加しｓたことも一因にあり、高齢者の一人暮らしは一般世帯の約1割を超えているというデータもございます。
他にもコロナの影響はございますが、日本国内に外国人労働者の誘致による理由も挙げられます。
今後も東京に人口が集まる事が見込まれるため、相場に期待が持てるのです！
人口動態の大きく下支えしているのが「再開発」になります！
ですが、再開発は全国で地方自治体が行っていますが、「東京再開発」と言うのは自治体だけでなく東京都、国家として計画案がございます。
例えば、国家戦略特区法やセンターコア、東京eSGプロジェクト等。
中でも、国家戦略特区法に指定されたエリアプロジェクトを都市再生の特例対象とし、事前に都市計画決定・着工目標を掲げることで、スピーディに整備されます。
これらにより約10兆円の経済波及効果を見込まれる取り組みになります。
この様に東京再開発は各自治体と国家を巻き込む開発が人口動態を支えていると存じます。
【平成の30年間で最も変貌した都市、東京】
バブルで地価が高騰して都心から人口が流出したが、バブル崩壊により東京圏の商業地の地価は4分の1まで下落。金融機関の不良債権問題の要因になった。景気低迷で一部の大手企業は本社を都心から移転するなど、平成の最初の10年間、東京は都心の空洞化に苦しんでいた。
その最たる例が東京・丸の内だ。1990年代、ビルの有力テナントが相次いで流出。「黄昏（たそがれ）の丸の内」とも囁かれた。当時の三菱地所社長、現名誉顧問の福沢武氏は、当時を振り返ってこう語った。「絶望的な気分だった。テナントの転出が相次ぎ、賃料も引き下げなければならなかった」。
【2001年・小泉純一郎政権誕生、東京は転機を迎える】
内閣に都市再生本部が発足し、都市再生は内政の最重要課題に位置づけられた。
規制緩和を旗印に、容積率の緩和で再開発を促す都市再生特別地区が創設され、都心の大型再開発が動き出した。
2002年に丸の内ビル(通称：丸ビル)を建て替えた三菱地所が、丸の内一帯の再開発に乗り出した。東京都も、離れた場所に容積率を移転できる制度などで支援。東京駅で余った容積率を使い、新丸の内ビルなどの超高層ビルを建設した。
都市再生特区で都内に生まれたビルの延べ床面積は東京ディズニーリゾート4個分の約400ヘクタールに達する。平成元年(1989年)にはおよそ50棟しかなかった高さ100メートル超の高層ビルが林立し、2018年には約500棟まで増えている。
東京圏の転入超過数はバブル崩壊後にマイナス（転出超過）になったが、小泉政権期に10万人を回復。
2008年のリーマン・ショックで一時的に落ち込んだが、足元では10万人超えが続いている。全国の人口に占める東京都の割合もバブル崩壊後の9.4%を底に上昇に転じ、17年には10.8%となった。平成最後の10年は、更に都心回帰が強まっている。
例えば東京都中央区。
中央区の人口は、90年代に7万人にまで落ち込んだが、2018年には16万人を突破。今後は人口流入を抑制する方向にかじを切る。
【令和の東京再開発 東京都の重心は東へ 今後は駅に注目】
東京は関東大震災後、西に向かい開発が進んだ。
「東京のへそ」は杉並区にあった。かつて私鉄の沿線開発などで西に向かった人口の重心は、15年～25年の10年で約380ｍ東へずれると言われています。
23区の西側で渋谷区や世田谷区がある「城西」は高級住宅街も多い人気のエリアだが、へそはじわりじわりと東へ傾いている。
国家戦略特区区域は主に東京駅・品川駅を中心とした東側がメインになっている。
更に東京オリンピックが終わり臨海部には、50年～、100年先の未来の東京を創る「東京eSGプロジェクト」が掲げています。
東京はオリンピックが終わったら物件価格が下がるのではないかと言われていました。
それは逆でオリンピックが終わるとともにスタートする東京西開発案がいくつもございます。
代表が東京eSGプロジェクトになります。
また、10年で乗員人員が増えた駅を見ると東京や品川などのイーストサイド（東側）が目立っている。
【東京再開発 東京一極集中】
2019年から今まで世界を混乱の渦に巻きこんだ「コロナ」。コロナの影響は賃貸業にも影響を与えています。
大きな要因はコロナの影響で働き方が大きく変わった事です。
今までの働き方は出社をする事が前提でした。なので、企業の家賃補助の対象は会社から自宅の距離によって優遇されていました。
コロナによりリモートワークの推薦による今までの賃貸市場が一部変わりました。
報道では、コロナによる「都心離れ」が騒がれていました。
結果コロナが流行り始め2年が経ちましたが、東京の単身者ニーズは変わりがないイメージです。
と言うのも、リモートワークの影響で通勤時間の無駄が浮き彫りになりました。
大手企業でも完全リモートワークを推薦している企業は少なく、週の2.3日は出社が求められています。
わざわざ都心離れをするという方が少ない状況です。
また、よく不動産投資は大阪等の地方都市と比べる機会がおおくございます。
ですが大阪の万博やＩＲ事業と言った開発は観光がメインになります。
東京再開発はオフィス等の働く場所が多くございます。
東京の一極集中の要因です。
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