中古マンション経営と新築マンション経営、どっちの方が得をする？

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第10回　マンション経営、新築と中古どっちがお得？

マンション経営で最も重要視されるのが物件選びです。

中古マンションと新築マンションを比較して、どちらが良いのだろうと迷う方も多いでしょう。

もしあなた自身がマンションオーナーになり実際に運用するとなったら、どんな商品を選びますか？きっと多くの方が、「経営してメリットがある方」「赤字経営にならない方」と答えますよね。

中古マンションは新築マンションに比べ価格が安いため、利回りが高くなります。

「ということは、オーナーにとっては中古の方がお得だ！」と思われるかもしれませんが、いくら価格が安いからといって、一概に中古マンションの方がお得だとは言い切れません。

なぜなら、新築マンションにも中古マンションにも、それぞれメリットとデメリットが存在するからです。

本記事では、新築・中古マンションのメリットとデメリットをピックアップしてご説明します。

これからマンションオーナーになろうとしている皆さま、ぜひマンション経営を始める際の参考にしてください！

新築マンションのメリットとデメリット

新築マンションのメリットとデメリット。資金と金融制度の活用

まず、新築マンションのメリット・デメリットから確認していきましょう。

新築は、過去に入居した人が居らず、すべての設備が新品で綺麗です。さらに、新築物件は部屋のレイアウト、設備等が最新型のもの、物件によってはデザイナーズマンション等もあります。

そのような理由から、非常に人気が高く、入居者を獲得しやすいというメリットがあります。

購入してすぐオーナーが多額の修繕費用負担することもありませんし、耐震性も現在の基準を備えているので、地震などの災害が起きた時でもオーナーとしては心強いでしょう。

もちろん、新築物件ならば全てOKかというとそうではありません。

交通アクセスを含めた立地、環境面などを考慮しなければ、実は家賃設定が中古マンションと同じような価格帯になってしまう可能性があります。たとえ新築マンションでも、立地面への配慮は不可欠と言えるでしょう。

上記でご紹介したとおり、新築マンションには『入居者を獲得しやすい』というメリットはありますが、やはりデメリットもあります。

それは、物件価格が高いということです。

もし、物件購入前時点の計算で、月々のローン返済額が家賃収入を上回ってしまうなど、毎月のキャッシュフローがマイナスになり失敗してしまう可能性があると分かっているのであれば、購入は改めた方が良いと言えるでしょう。

中古マンションのメリットとデメリット

中古マンションのメリットとデメリット。需要と経費と保険と

では、中古マンションのメリット・デメリットを確認していきましょう。

まず、中古マンションは価格が安く購入しやすい、表面利回りが高いということがメリットとして挙げられます。

また、過去と現状の入居率を確かめることができるという点も有利です。入居率が高ければ、それは空室リスクが低い物件ということになります。そういった物件は成功にも繋がりやすいため、安心して購入に踏み切ることができます。

中古マンションは、新築マンションより築年数が経過しているため、家賃が安く入居率が高いという場合もあります。ただ、中古マンションでも『駅から近く利便性が高いエリア』など、立地条件が良ければ入居率が高くなり、家賃もある程度の高さに設定ができます。

そして、中古マンションのデメリットは、新築と比べると設備等が古いため、新築マンションを購入した場合よりも早い段階で設備の修理・交換などの修繕費用が発生する可能性が高いことです。

新築物件は購入した時点から築年数を重ねていくことになりますが、中古物件は、購入時の築年数にさらに年月が積み重なっていくので、設備の状態や建物の劣化などについては購入時にしっかりと調査、チェックしておくことが必要です。

中古マンションは管理状態を確認しておくことが大事

中古マンションを買う目的

中古マンションを購入する上で注意していただきたいのが、管理面です。

管理状態を確認せずに購入してしまうと、想定よりも管理費・修繕積積立金が高かったり、建物の劣化が進んでいて大規模なリフォームが必要であったり、万が一の事態が起こり、オーナーは予想外の出費を余儀なくされることもあります。

そのため、その場の流れで購入を決めず、オーナーになる前に管理状態をしっかり確認することが必要です。

バブル期に建てられたマンションや一棟アパートなどには、販売時の収益性をよくするために管理に重点が置かれていない建物が多く見受けられます。

マンション経営では保守管理の長期プランを立てることが重要ですが、いくら修繕計画を長期で立てていても、緊急での即何十万円・何百万円単位のメンテナンス費用が求められては収支がマイナスになり、オーナーは困ってしまいます。

販売後にこのようなケースになるのが、バブル期のマンションや一棟アパートなのです。

最近のマンションはインカムゲイン（家賃収入）を得るために建築されているため、オーナーが管理しやすい構造が特徴です。これは、現地を見れば一目瞭然ですので、ぜひ確認してみて下さい。

また、たとえ外観がキレイでも、外から見えない部分はどうなっているか分からないため、別途確認が必要です。特に水まわりの確認は念入りに行ってください。もし給湯器の買い替えが必要になった場合には、費用がかなりかかりますので注意しましょう。

さらに、中古物件は管理がずさんだと「長く収益を上げ続けられるのか？」という問題点に突き当たります。

修繕では切り抜けられない部分、建物の構造に不具合が出ると収益どころではなくなります。中古物件の場合は、築年数に関わらず、管理面と建物の状況を慎重にチェックしましょう。

物件探しで大切なのは『相場』を知ること

新築マンションでも中古マンションでも、大切なのは『相場』を知ることです。

自分が購入をしようとしている物件の『物件価格』や『賃料』を周辺の相場と比べて、適正価格かどうかを知ることを徹底しましょう。

そうすることで、物件選びで失敗してしまうリスクは大幅に下がるはずです。

たとえば、購入を検討している物件の賃料設定が周辺相場より高かった場合、入居者が居る状態で購入したときは「高い家賃収入が入ってきてお得」だと思うかもしれませんが、もしその入居者が退去すれば、次の入居者は周辺相場まで家賃を下げないと決まらない可能性が高いでしょう。

不動産投資は長期に渡る投資ですから、周辺相場を無視して購入を決めてしまうと、後々後悔することになってしまいます。

そうならないためにも、『周辺相場』はきちんと調べておくことが大切です。

新築マンションと中古マンションのいいとこ取り

新築と中古、金額以外の比較項目

ここまでで、新築マンションと中古マンションそれぞれにメリット・デメリットがあることはお分かりいただけたかと思います。

では、結局『新築マンション』と『中古マンション』なら、どちらを選ぶのがいいのでしょうか？

私たちは、『新築の客付力』と『中古の収益力』をバランスよく持ち合わせた物件を購入できれば、オーナーは双方のメリットを得られ、デメリットも回避できると考えています。

その物件とは、2000年以降に建築された、中古ワンルームマンションです！

2000年以降のマンションは、インカムゲインを得るための設計が行われているうえに新築物件より割安に購入できるという特徴があります。また、中古マンションは、積極的なメンテナンスを行えば家賃下落を抑えることが可能です。

こういった物件を選択することで、高い入居率と収益の出るプランの両立が可能になります。

いずれにしても、自分にあった投資計画を選ぶことが必要ですので、まずはその道の専門家にご相談いただくことを強くおすすめいたします。

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