第10回 マンション経営、新築と中古ではどちらが得か? | マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第10回 マンション経営、新築と中古ではどちらが得か?

メリットがあるのは新築マンション?中古マンション?

新築?中古?

マンション経営で最も重要視されるのが物件選びです。中古マンションと新築マンションを比較して、どちらが良いのだろうと迷う方も多いでしょう。もしあなた自身がマンション経営を始め、実際に運用するとなった場合、中古マンションと新築マンション、どちらの商品を選びますか?
「経営してメリットがある方」「赤字経営にならない方」と答えますよね。
中古物件は価格が安いので利回りも高くなります。ということは、中古の方がお得なのでしょうか?
しかし新築にもメリットがあり、一概に中古の方がお得だとは言い切れません。
どちらにもメリットとデメリットは存在します。
新築・中古マンション各々のメリットとデメリットをピックアップしてご説明します。

新築マンションのメリットとデメリット

新築マンションの方から確認していきましょう。
新築は、誰も入居していない状態なので、すべての設備が新しくきれいなので人気があり入居者を見つけやすいのが特徴です。購入してすぐ多額の修繕費用が必要になるなんてこともありませんし、耐震性も現在の基準を備えているので地震などの災害が起きた時でも心強いでしょう。

さらに新築物件は部屋のレイアウト、設備等が最新で、物件によってはデザイナーズマンション等もあり、入居者を獲得しやすいということもメリットです。
もちろん、新築物件ならば全てOKかというとそうではありません。
交通アクセスを含めた立地、環境面などを考慮しなければ、実は家賃設定が中古マンションと同じような価格帯になってしまう…ということになる可能性があります。
ということで新築マンションでも、立地面への配慮は不可欠でしょう。
とはいえ、新築マンションというだけで「入居者獲得」においてメリットはありますが、いかんせん価格が高いのが特徴です。購入前時点の計算で、月々のローン返済額が家賃収入を上回ってしまうなど、毎月のキャッシュフローがマイナスになり失敗してしまう可能性があるのなら、敬遠した方が良いと言えるでしょう。

中古マンションのメリットとデメリット

中古マンション

では、中古マンションについて確認しましょう。
まず、中古マンションは価格が安く購入しやすいということがメリットとして挙げられます。

同時に表面利回りが高いのも魅力です。また、過去と現状の入居率を確かめることができるという点も有利です。入居率が高ければ、それは空室リスクが低い物件ということになります。そういった物件は成功にも繋がりやすいため、安心して購入に踏み切ることができます。

中古マンションは、新築マンションより築年数が経過しているため、家賃が安く入居率が高いという場合もあります。しかし、中古マンションでも「駅から近く利便性が高いエリア」など、立地条件が良ければ入居率が高くなり、家賃もある程度の高さに設定ができます。

その他に、新築物件は、購入した時点から築年数を重ねていくことになりますが、中古物件は、購入時の築年数にさらに年月が積み重なっていくので、建物の劣化などについては購入時にしっかりと調査、チェックしておくことが必要です。

中古マンションは管理状態を確認しておくことが大事

注意していただきたいのが管理面です。管理費、修繕積積立金が高いことや、建物の劣化が進み大規模なリフォームが必要であること、万が一の事態が起こり予想外の出費を余儀なくされることもありますので、その場の流れで購入を決めず、自分が所有者になる前に、管理状態をしっかり確認することが必要です。
バブル期に建てられたマンションや、一棟アパートなどに見受けられる良くない特徴で、販売時の収益性をよくするために管理に重点が置かれていない建物が多いというデメリットがあります。

マンション経営では、保守管理の長期プランを立てることが重要です。修繕計画を長期で立てていても、緊急での即何十万円、何百万円単位のメンテナンス費用が求められては収支がマイナスになり、困ってしまいますよね。販売後にこのようなケースになるのは、バブル期のマンションや一棟アパートです。 最近のマンションは、インカムゲイン(家賃収入)を得るために建築されているため管理しやすい構造が特徴です。 これは、現地を見れば一目瞭然です。是非、確認してみて下さい。

外観がキレイでも、見た目からはわからない水まわりなどの確認は念入りに行わなければいけません。給湯器ごと買い替える際は、費用がかなりかかりますから注意してください。

さらに、中古物件は管理がずさんだと「長く収益を上げ続けられるのか…」という問題点に突き当たります。 修繕では、切り抜けられない部分、建物の構造に不具合が出ると収益どころではなくなります。 中古物件の場合は、築年数に関わらず、管理面と建物の状況を慎重にチェックしましょう。

物件探しで大切なのは「相場観」を磨く事。

新築マンションでも中古マンションでも、大切なのは「相場観」を知ることです。
「相場観」というのは、本体価格、家賃、管理コストの3点をチェックし把握することです。本体価格が安いと、売却価格、家賃設定も低くできるため、買い手や入居者を見つけやすくなります。

賃貸物件では、家賃をどこまで下げるか、その幅が鍵を握ります。
家賃設定で言うなら、新築マンションは中古マンションより優位なことが、メリットとしてあがるでしょう。新築マンションは家賃が一番高い状態で賃貸に出されます。しかし、デメリットとして新築という価値は一人目の入居者にしか適用されないということです。退去者が出た時点でその物件は中古扱いになり、新築という価値はなくなります。新築プレミアムという一番高い状態を維持することは出来ずに家賃の下落は免れません。
マンション経営で「サブリース」という方法もあります。しかし、管理会社とサブリース契約を結んでいたとしても定額の家賃が保証されているわけではありません。更新時に入居率がよくなければ、家賃の値下げを強いられます。

管理コストを抑え、家賃と販売価格を高くする業者がいますが、管理コストを抑えるとメンテナンス費用が捻出できなくなり、後々困るのはオーナー様です。
管理コストは、修繕を行うための必要経費なので抑えすぎるのはNGです。
このマンション経営.東京のコラムでもご紹介した「収益還元法」を使って、ご説明しましょう。(参考:ワンルームマンションの価格は収益還元法により決まる)

・家賃9万円、管理コスト1万円のケース

(9万円 ? 1万円)×12=96万円(年間家賃)
96万円÷5%(金融機関の評価利回り)=1920万円(販売価格)

・家賃10万円、管理コスト7000円のケース

(10万円 ? 7千円)×12=116万円(年間家賃)
116万円÷5%(金融機関の評価利回り)=2320万円(販売価格)

家賃の差額はたった1万円ですが、マンションの販売価格は400万円も異なります。
ここで大切なのは、家賃、管理コスト、販売価格、それぞれが全て適正かどうかを見極めることです。

結論を言うと、マンションが中古か新築か、どちらがお得かということは、一概には言えません。 それよりも、みつけた物件がどれだけの値打ちがあるのか…という「相場観」を磨くことが大切です。 「相場観」を知っていれば、マンションが中古でも新築でもきちんと収益を上げることは可能です。

新築マンションと中古マンションのいいとこ取り

それでは、新築の客付力と中古の収益力をバランスの良いところで購入できれば双方のメリットを得られ、デメリットも回避できるでしょう。その方法は、2000年以降の中古ワンルームマンションを購入することです。 2000年以降のマンションは、インカムゲインを得るための設計が行われているうえに新築物件より割安に購入できることが特徴です。また、中古マンションは購入時の立地面での配慮、積極的なメンテナンスを行えば家賃下落などのデメリットを抑えることが可能です。こういった物件を選択することで、高い入居率と収益の出るプランの両立が可能になります。 いずれにしても自分にあった投資計画を選ぶことが必要になります。よくわからない方は、ワンルームマンションの専門家である不動産会社主催のセミナーや、無料個別相談会に参加してみることをお勧めいたします。

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