第12回 マンション経営では物件の新旧ではなく競争力が肝
入居者は何を優先してマンション入居するのか？
入居者が部屋を選ぶ際、何を基準にするのかというと、家賃がその物件の価値、条件に見合っているか…ということだと思いますが、これを「費用対価値」と言います。
この費用対価値は、中古と新築で違いがあるのでしょうか？
「費用対価値」を意識してワンルームマンションを選ぶには、どんなことについて注意すれば良いのか見ていきましょう。
入居者は「費用対価値」でワンルームマンションを選ぶ
「初めてマンション経営をする際は築浅中古物件をおすすめする」という話をしました。
では、新築マンションを選ぶメリットは全く無いなのでしょうか？その答えは「ノー」です。
現に、新築マンションだけが人気で入居率が高いかと言えばそうではありません。
首都圏の便利なエリアに中古物件は数多く存在していて、空室になっているところは少ないでしょう。
入居者は「費用対価値」でマンションを選びますので、中古でも家賃に見合った物件であればその部屋を選びます。
実際に、都心部で築20年以上のレトロな雰囲気の物件に人気が集まり、常にキャンセル待ちの状態の賃貸物件があります。不動産は「特殊な商品」で、まったく同じ条件の物件は存在せず、ひとつひとつの物件が唯一無二の存在です。
間取りや住宅設備が似ていても、周辺環境や住環境がまったく同じ……という物件はありません。
たとえば、交通の利便性もほぼ同じで、間取りも同じような新築マンションの家賃が10万円、築6年の中古マンションの家賃が6万円だとしたら、どちらを選びますか？
ほとんどの人は中古を選ぶでしょう。
分譲ならまだしも賃貸物件で、家賃を無視して、「どうしても新築に住みたい
というこだわりを持つ人は少ないのではないでしょうか。
物件にはそれぞれ、条件に見合った相場があります。
新築には新築なりの相場があり、中古には、築年数やその他の条件を融合させた相場があるのです。
相場と比べて物件が魅力的であれば、入居者は集まります。
マンション経営で大切なのは、競争力のある物件
入居者の「費用対価値」を満足させるためには、競争力をアップさせなければなりません。
それには物件が新築か中古かということはあまり関係ありません。
重要なのは、その物件の立地環境と市場の状況を確認することです。
検討しているマンションの近隣の環境はどんな様子か、現地調査をしっかりと行いましょう。
駅から徒歩でどれくらいの時間がかかるのかを確認するのは鉄則です。
駅からバスの利用が必要なら、「費用対価値」は低くなってしまいます。
周辺のショッピング施設、病院、学校、銀行など、買物や通勤の便は良いかどうかもチェックしましょう。
どのくらいの規模の街なのか、人口密度や世帯数をチェックするほか、住宅地域、商業地域といった用途地域についてもきちんと把握しましょう。
駅から徒歩圏内であることをおすすめしますが、もし駅から遠く、バスを利用する物件の場合は、そのマンションならではの特有のメリットがない場合は厳しいでしょう。
新築並にキレイなのに家賃が極端に安い、または広い…などです。しかし、家賃が安すぎると収益が上がりにくくなります。
同じような競合物件の動向について調査・分析することが大切で、周辺の家賃相場を調べ、空室が多い場合はその原因を分析しましょう。
このように物件の環境について調べることがたくさんあります。ご自身で分析まで行うのが難しい場合、地域事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
物件のストロングポイントをつくろう
物件購入の際には、物件のストロングポイントをオーナー様自体が理解することが必要です。
入居者は、物件にメリットを感じ物件に内覧にきます。
物件を内覧してもらうためにも物件が魅力的に映るようストロングポイントを把握しましょう。
特に複数の駅を利用できる場合は、駅から遠い場合でも最寄駅として記入しましょう。あるポータルサイトの調べでは、記入してある物件は反響が倍になるという結果も出ています。
そして、物件の家賃が下がる原因は、住宅設備が今の時代にあわないことが大きな原因です。資金的な余裕がある時に設備を最新のものに変えることをお勧めいたします。
それは、ストロングポイントとしてサイトに載せられるからです。
反響が上がれば、空室期間の短縮にもつながります。
マンション経営において一番のコストは空室です。家賃が9万円の物件であれば、１日3000円の家賃を機会ロスによって失っている計算になります。
空室期間を短くすることは、立派な投資戦略です。
話は遡りますが、住宅設備を最新のものに変えることは、ストロングポイントをつくる以外にもメリットがあります。それは、家賃を上げる効果が見込めることです。マンション経営において家賃は最重要です。その家賃を上げることは、資産価値そのものを上げることに繋がります。
例えば、キッチンのリフォームを15万円で行って家賃が3000円上がったら投資効果は、3.6万円÷15万円で24％になります。今後のことを考えても立派な投資の手段になるでしょう。
マンション経営で物件のストロングポイントを作っていくことは、空室期間の短縮化、収益性、入居期間の長期化など複数のメリットを享受できますので、ぜひ取り組んでみて下さい。
競争力を付けるには、マンシヨンの管理面が鍵
入居者の「費用対価値」を満足させるためには、管理面も大切な要素となります。
同じ家賃で、同じような立地条件・間取りで、どちらも築10年の物件であれば、外観も室内もキレイな物件を入居者が選ぶのは当然でしょう。
日々の掃除が行き届いていることや定期的な点検とメンテナンスは必須です。
また、今はリノベーションが人気です。わざわざ古い物件を購入し、自分流に改築して暮らすのを好む人たちが増えてきました。
価格が高いもの、築年数が浅いものだけに需要があった時代とは価値観が変わってきました。入居者の住まいに対する価値観も多様化し、建築物や住居への意識は大きく変化を遂げています。
こういった理由からも中古マンションは保守管理、メンテナンスが命と言っても過言ではありません。マンションの状態の良さこそ、競争力となり得るのです。
競争力のあるマンションなら中古でも空き室にはならず、入居率は安定します。
予算が許すならリノベーションによって付加価値をプラスし、入居率を上げることもできます。
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