マンション経営で気を付けたい『利回り』と『実質利回り』 | マンション経営コラム(13)

第13回　マンション経営で気を付けたい『利回り』と『実質利回り』

マンション経営で、利回りが高いと投資は成功するのか？

マンション経営を成功させるための重要な要素は「利回り」です。
利回りが高いと投資金額の早期の回収が実現します。
利回りが高い物件であれば、それでマンション経営は成功するのでしょうか？
弊社でも利回りが良い物件を購入しましたと報告があった後に購入した物件で困っていますという報告をよく受けます。
今回は、利回りとマンション経営について解説したいと思います。

「表面利回り」と「実質利回り」の違いとは？

マンション経営を検討する際、誰もが気になるのが利回りでしょう。
この利回りは、高ければ高いほどローン完済が早くなり投資が成功する…と考える人も多いと思います。しかし、果たしてそうなのでしょうか？

オーナー様たちは、不動産会社などから提示されるシミュレーションを参考にマネープランを立てるのが一般的です。しかし、このシミュレーションには注意が必要です。

なぜなら、シミュレーションに記載されている利回りは「表面利回り」であり、「実質利回り」ではないからです。

では、ひとつずつ確認していきましょう。

まず、シミュレーションに記載されている利回りについてご説明します。これは、想定される年間家賃収入を物件の購入価格で割った金額となります。

マンション経営の利益は家賃収入です。利回りを見ることで、マンシヨン経営の収益である年間の家賃収入を想定します。利回りとは、投資効率を表した数値で、投資によって得られる年間の利益を見込めると判断されています。

たとえば利回り10％なら、投資資金の10分の1に値する利益を年間で得られることになります。

物件価格5000円のマンションの場合、利回り10％（想定例）とするなら、年間を通じて500万円の家賃収入を見込むことができるとシミュレーションされるわけです。

しかし、シミュレーションに記載されているこの利回りは「表面利回り」であり、実際は「実質利回り」を見なければいけません。

「実質利回り」とは何を指すか？

では、「実質利回り」について見ていきましょう。
コンパクトマンションを経営・維持していくためには、管理コストをはじめさまざまな経費がかかることを忘れてはいけません。たとえば、火災保険料、建物管理費、修繕費用、固定資産税、入居者募集に関わる費用などです。

サブリース契約をしていたとして、これらの経費はオーナー様が支払うことになっており、経費を全て差し引いた利回りが「実質利回り」となるのです。
この実質利回りが実際の収益を見るベースとなります。

さらに、利回りの計算は「常に満室を前提にしているという点にも気をつけましょう。
本当は空室であるにも関わらず、満室を想定し利回りを算出するため、現実とのギャップが生まれます。

そのギャップをなくすためには、毎月の家賃収入から修繕費用を差し引くことと、空室率を加えて計算することが大切です。また、入居者募集に関わる費用にも注意が必要です。
特にマンションの場合、管理費と修繕積立金が毎月引かれるため実質利回りが低く見られがちですが、それらをシミュレーション時に引いていない一棟物件は要注意です。
一般的にマンションより一棟物件の方が運営コストはかかります。もし、かかっていない場合は、管理が行き届いていないということです。つまり、利回りが良くても見えない運営費により実質利回りが低下していることを意味します。
不動産投資で上手くいっていない方は、購入後にこの運営費が利回りに大きく影響するレベルでかかっていることが原因であることがほとんどです。

販売会社の中には、表面利回りを高く見せるために、最初の1～2カ月の家賃を無料にするフリーレントという方法で入居者を確保し、高い家賃をキープしいるといったケースもあります。売却時に高い賃料で借りておいて利回りを引上げ、物件の引渡し完了後に賃貸の退去という話もあります。その後適正賃料で、貸した場合の利回りはかなり低下して困っている方が多いのも事実です。
仲介会社や販売会社の実績をしっかり確認して購入することをお勧めいたします。
このように、諸々の状況を見極めなければ「実質利回り」は出てきません。

実質利回りの計算方法は、
実質利回り（％）＝（年間家賃収入年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
となります。

しかし、ここに空室率の計算も必要なので、実質利回りの計算方法は、自分で調べてもできますが、間違えると投資プランに大きなダメージとなるため、専門家に相談するのが良いでしょう。

マンション経営では、「実質利回り」で見る事が大切。

入居者を維持していくためには、広告費というある程度の予算も考えておきましょう。
入居者を見つけるのは販売会社や管理会社ではありません。
では、誰が見つけてくれるのかというと、オーナー様が経営するコンパクトマンションの地域にある不動産会社です。管理会社は、この地域にある不動産会社に入居者を見つけてほしいと依頼する役割を担います。ただやみくもに入居者を探すのではなく、広告を出すことも有効な方法ですが広告料は発生します。
広告料は、成約時に不動産会社に払うのが一般的です。この広告費が、実質利回りを下げる大きな要因です。
広告料８万円を1ヶ月払い２年間で退去した場合、毎月のコストに計算しなおすと８万/24ヶ月で約3300円になります。％に換算すると月々4.16％支払っているのと同じ水準です。
和不動産は、入居募集時に広告料は頂いておりませんが、広告料を取る会社は非常に多いのも特徴です。毎月の管理費が安くても広告料のせいで割高になることもあります。賃貸管理の契約時には、注意が必要です。
フリーレントの空き室分や広告料を考えると、その分が加算され実質利回りはさらに下がっていきます。サブリース契約をしていない場合は、空き室のリスクを負うことになるので、そちらも実質利回りが下がる要因となります。

このように表面利回りだけを見て購入物件を決めてしまうと、経営に失敗する可能性が高くなります。表面利回りが20％以上とシミュレーションしている物件でも、入居者が集まらず、実質利回りがその半分にも満たないケースもあるようです。
的確に収益力を表す数字は「実質利回り」となるため、マンション経営は「実質利回り」を基準として考えましょう。
利回りが良いということは、リスクが高いということです。その前提を忘れないで下さい。
その裏に隠されているコストに目を向けて、実質利回りの概算を出してから物件は購入して下さい。

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マンション経営で、利回りが高いと投資は成功するのか？

「表面利回り」と「実質利回り」の違いとは？

「実質利回り」とは何を指すか？

マンション経営では、「実質利回り」で見る事が大切。

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