第14回 デザイナーズマンションがマンション経営に不向きな理由
オシャレなデザイナーズマンションはマンション経営に不向き？
マンション経営には、どんなタイプのマンションが向いているのでしょうか？以前のコラムでご紹介したのは、都心部でニーズが高まっているコンパクトマンションでした。
では、どのようなコンパクトマンションが向いているのでしょう？
たとえば、「オシャレなデザイナーズマンションが素敵」と思われるオーナー様は多いかかもしれません。こだわりのデザインだから、人気を呼び入居率も高いのでは…と。果たしてそうでしょうか？ 答えはノーです。
コンパクトマンションについて復習しながら、デザイナーズマンションがなぜマンション経営に向いていないのか解説いたします。
そもそもデザイナーズマンションって何？
コンパクトマンションには、確固とした定義というのはありませんが、ワンルームよりやや広くファミリータイプほどは広くない。専有面積は、30㎡～50㎡程度で間取りは2LDKくらいとなります。
ここ数年、目立ってきているマンションにデザイナーズマンションがあります。
実はバフル期にも豪華なデザイナーズマンションが建てられましたが、最近はその時代とは違った傾向があるようです。
一昔前のゴージャスな雰囲気ではなく、シンプルでスタイリッシュなデザインがトレンドなようです。
デザイナーズマンションとは、そもそも何を指すのでしょうか？コンパクトマンション同様に、明確な定義があるわけではありませんが「建築家や設計者が、デザインを外観や内装に工夫を凝らしているマンション」と言ったところでしょうか。
代表的なところでは、内外装のコンクリート打ちっぱなし、吹き抜けのある部屋、アイランドタイプのキッチン、欧米スタイルのバス・トイレ一体化…などなど。
どれもこれも雑誌に出てくるようなオシャレなイメージです。
しかし、住み心地としては、どうなのでしょう？
デザイン重視のデザイナーズマンションは万人受けしない！
まず、「内外装のコンクリート打ちっぱなし」についてですが、一時期、とてもモダンに思えた外観です。最近では、もう目新たらしくありませんよね。
そうです。建物は、何十年も使い続ける物ですから、流行を追うようなデザインはNGです。流行が過ぎると時代遅れの雰囲気が漂い、マイナスの要素が出てしまいます。
また、コンクリート打ちっぱなしといのうは、外壁は、壁面塗装がされておらず、内壁にも防寒設備を施していません。そのため、夏は暑く冬は寒くなります。さらに、雨や直射日光の影響を受け、劣化が早くなり、修理の周期は短くなるというデメリットが考えられます。
そして「トイレと浴室の一体化」も、ホテル感覚で今の流行ですが、これは、ひとり暮らしでない限り、誰かがトイレを使用していると、お風呂に入れませんから不便です。
デザイナーズマンションでは、トイレや浴室の間仕切りに透明なガラスを使用していることがしばしばありますが、丸見えになってしまうので、友人を招けないと嘆いている方もおられます。
多少の不便があるのが、デザイナーズマンションと言えるかもしれません。
なぜなら「快適な住み心地」よりも、デザイン重視でプランニングされている場合もあるからです。
もちろん、購入されるご本人が住むために、納得してデザイナーズマンションを買われるのなら、何も問題はありません。
ただし、賃貸にする場合は万人受けしないと、商品としては難しいのです。通常は、値段が高い特別仕様のマンションより無難で価格が安い方を選ぶでしょう。賃貸の場合は、デザイナーズマンションの特別な魅力がプラスにならずマイナスになってしまう可能性の方が高いと言えます。
デザイナーズマンションは入居率が低く、利回りも落ちる可能性あり！
デザイナーズマンションはその特別感がアピールポイントなので、価格も高くなります。通常のマンションと比較して、建築コスト、設備面のメンテナンス等も、特別仕様ゆえに高くなっています。
となると、家賃も高く設定されるので高額所得者向けのマンションとなり、入試居者のターゲットが限定されます。
景気や流行の影響を受けやすいこともあり、入居率はあまり期待できず、空き室のリスクは高くなることが予測されます。それでは、確実に利回りも落ちてしまいます。
メンテナンスの回数が増え、コストもかかり、安定した入居者が見込めないというのは、マンション経営としては大きなダメージにつながります。
以上のような理由から、デザイナーズマンションをマンシヨン経営に選ぶのはあまりおすすめできません。
しかしながら、デザイナーズマンションも、クリエイターが多いと言われる一部のエリアを徹底的にリサーチするなど、入居率確保の確固たるデータが得ることができればいいかもしれません。
しかしながら、そのような調査も筆者から見ればロスのように思えます。
やはり、マンション経営には、スタンダードで無難なコンパクトマンションがおすすめでしょう。
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