第16回 マンション経営のエリア選びは人口と路線選びから
入居者となるターゲットを絞って、入居者の要望に合ったエリアの物件を選ぶ
区分所有で1室しか所有しない場合、空室になった時点で、管理費などはオーナー様の持ち出しになってしまいます。
マンション経営で空室というリスクを回避するためには、まず入居者となるターゲットをしっかり絞ることが重要です。
家族、学生、社会人といったターゲットの中でも、長期にわたって入居してもらえる可能性があり、安定した家賃収入が得られ、部屋の使い方も丁寧…、といったことを考える場合、社会人に絞るのが良いでしょう。
社会人に人気がある通勤に便利な賃貸物件は、人口が多く、企業が集中している都内の中でも、山手線をはじめ、中央線、丸の内線、東横線のエリアに多く、池袋駅をはじめ、渋谷駅、新宿駅、東京駅の近くにある駅周辺なら、お手頃な価格の賃貸物件が見つかるはずです。
これらの駅周辺の物件でも、駅から徒歩10分以上あると人気が下がりますので、徒歩5分以内にある賃貸物件がおすすめです。
社会人向けの賃貸物件が安心して投資できる訳について
マンション経営で、賃貸物件を探そうと考えた際に、まず考えていただきたいのが、誰をターゲットにした賃貸物件にするかです。
ターゲットを絞らずに賃貸物件を購入して貸し出しても、すぐに空室やトラブルになってしまったり、退去時に予期せぬ大幅な修繕が必要になったりすることがあるので、注意が必要です。
例えば、入居者を家族、学生、社会人と分けて考えターゲットを絞ります。
家族をターゲットとした場合、長く入居してもらえる可能性もありますが、子供が室内に傷を付けたり、遊ぶ声や走りまわる足音などで住民間のトラブルなったりすることは十分考えられます。
社会人をターゲットにした場合、長期にわたって入居してもらえる可能性があるため安定した家賃収入が得られ、部屋の使い方も丁寧な場合が多いです。
学生をターゲットとした場合、学校を卒業するとすぐに転居し、短い入居期間になってしまうことが多く、その後、入れ替わりで新しい学生が入居してくれない場合は、安定した家賃収入を期待することができません。
これらのことを考えると、ターゲットは社会人にしたほうが無難だと考えられます。
社会人が気になる通勤に便利な賃貸物件について
それでは、社会人が賃貸物件に望むことはどのようなことがあるでしょうか?
築年数、設備も賃貸物件を選ぶ時の条件になりますが、社会人の場合、通勤に便利かどうか?が重要です。
都内の通気ラッシュは凄まじく、人に押されて気分が悪くなり、途中で下車してプラットホームでうずくまる人も少なくありません。
このような通勤ラッシュを軽減させたい、という気持ちが社会人の多くの本音でしょう。それゆえ、通勤に便利な賃貸物件が人気です。
都内で通勤に便利でお手頃な賃貸物件について
人口が多く企業が集中する都内のエリアにある賃貸物件のほうが、埼玉、千葉、神奈川など地方のエリアにある賃貸物件比べ、通勤に便利なのは言うまでもありません。しかし、駅に乗り入れている鉄道会社の数や最寄りの駅からの距離も重要で、JRや私鉄など最低2社乗り入れている駅から徒歩5分以内にある賃貸物件が特に人気です。
そして、勤務先まで乗り換えなしで通勤できる路線を選びましょう。
入居者の需要を2倍・3倍にする方法
社会人をターゲットに勤務先まで乗り換えなしの物件を選ぶのが、ポイントとお伝えいたしました。それとは別に入居率を上げるポイントがあります。
それは、複数のオフィス街を結ぶ路線を選択することです。例えば、山手線であれば、「東京」・「新橋」・「品川」・「新宿」・「渋谷」等のオフィス街に通勤するサラリーマンがターゲットになります。こういった複数のオフィス街を結ぶ路線は、入居者の需要を拾いやすく需要が2倍・3倍になります。
このような特徴を持つ路線は、山手線の他、東京第2の環状線である大江戸線、東京メトロの各線など山手線の中まで線路が通っている物件に限られます。
当然、需要の高い物件の入居率は格段にアップしますので、購入時にはしっかり頭に入れて下さい。
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