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不動産投資は都内ワンルームを選ぼう！

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第17回　投資マンションは東京のワンルームを選ぼう！

近年、不動産投資は節税や年金対策に最適な投資として注目を集めています。

不動産投資には、一棟アパートやワンルーム・ファミリータイプの投資マンション、都内・地方の物件などさまざまなタイプがありますが、その中でもおすすめなのが、東京のワンルームマンションです。

なぜなら、東京にはワンルームマンション投資に有利な環境が揃っているから。

もちろん東京だけでなく、隣県の神奈川県や国内の大都市においてもワンルームマンション投資は可能ですが、今回は都内でワンルームマンション投資を行うメリットを、さまざまな観点からまとめてご紹介します。

投資マンションを選ぶポイントとは

ポイント

まず初めに、投資マンション選びのポイントから考えてみましょう。


１．アクセスは徒歩10分以内
ワンルームマンションを借りる人達の属性としては、大学生か独身のサラリーマンの方がほとんどで、毎日通勤か通学をしています。こういった人達は、1日のほとんどを職場か学校で過ごし、夜眠るために家に帰ります。

借り手にとって最も優先すべきことは、職場や学校へ通いやすい立地であること。大半の場合、電車で移動することが多く、最寄り駅からバスや車、自転車などを使わずに自分の住まいに到着できる物件が好まれます。

交通の発達した東京で不動産投資を行うなら、徒歩10分程度でどこかの駅にアクセスできることが重要なポイントと言えます。


２．広さは18～27㎡
不動産投資では、入居者から避けられる物件は選ばないよう注意が必要です。ワンルームマンションの面積別による購入判断は、下記ポイントを参考にしていただくとよいでしょう。

●14㎡まで　･･･　一般的には購入対象外。ただし立地が良ければ購入可能。
●14～18㎡　･･･　狭いが購入は可能。
●18～22㎡　･･･　普通の広さ。立地の良さともあわせて最も購入対象となる物件。
●22～27㎡　･･･　広め。購入対象。区によってはワンルームマンション規制の面積に該当するため、付近に同じ広さで建てられた新築物件が登場しなければ、ねらい目の物件となることも。
●27㎡以上　･･･　広い。子どものいない夫婦向け物件となる可能性もあり、さまざまな観点から投資を検討すべき。


３．バス・トイレ別
現在は、バス･トイレ別の物件が好まれています。

ワンルームマンションが誕生した1980年代はバス･トイレ一体型が主流でしたが、時代とともにその仕様も変わり、現在人気があるのはバス・トイレ別タイプのものとなっています。

古い投資マンションなど、今の時代でもバス・トイレ一体型のままのものもありますが、もしその物件の立地がとても良く高い家賃設定が可能であれば、リフォームでバス・トイレを別にすることも検討しましょう。


４．カーペットよりもフローリング
カーペット敷きのフロアは家具による凹みが残るため、入居者が代わるたびにカーペットの交換が必要です。

張り替えの手間やわずか数日でも空室期間が長くなれば、長い目で見て利回りにも影響してきます。

また、「マンションはフローリングが当たり前」といったイメージも根強いため、カーペットよりもフローリングの物件を選んだほうが間違いないと言えるでしょう。


５．固定資産税、管理費用、修繕積立金
これらはマンション全体の広さや総戸数、物件の広さによって変わってきます。

経済情勢により、これらの経費はアップすることもあります。

不動産投資は、できるだけ物件を長期で所有し利回りの良い家賃収入を得ることが成功のポイントと言えます。たとえ中古物件の購入価格が安くても、維持費用が高い場合は実質利回りをよくチェックしてください。


投資マンションは新築よりも中古物件

投資マンションは新築よりも中古物件

投資マンションを購入する際に気になることは、新築か中古かどちらの物件が得なのかということです。

新築の方が室内はキレイで設備面も保証されているため、自分が住むなら「新築」と思う方も多いでしょう。

ただ、投資マンションにおいては、新築ではなく中古をおすすめします。その理由は「新築物件だと購入額が高くなる＝投資コストがアップする」ためです。

新築物件が販売されたとき、「頭金0円で購入可能」「低金利で買える」という魅力的なセールストークが目に付きます。しかし、買いやすさだけが強調され月々の収支がマイナスといったプランも多々ありますし、購入時に金利が低かったとしても将来金利が上がる可能性もありますので、こういったセールストークには注意が必要です。

また、新築、中古どちらの投資マンションにおいても、マンション管理規約に管理費や修繕積立金の見直しがある旨が記載されていれば、将来においてこれらが上がる可能性があります。これらのリスクは、当初予定していた利回りを大幅に下げる結果をもたらすことになります。


「新築」というのは確かに大きな魅力ですが、1人目の入居者が退去してしまえば「新築」というブランドはなくなり、購入時の家賃設定では入居が決まりづらくなります。

たとえ中古でも、立地が良く入居者が途切れる心配が少ない投資マンションを選択し簡単なリフォームを行うだけで、コストを抑えた不動産投資が実現するのです。


投資マンション選びは、「新築」であることよりも、「入居者が途切れない立地条件」がより重要なのです。


不動産投資を始めるタイミング

不動産投資を行うタイミングを見極めるには、その市況を読み、ターゲットとなる物件を的確に絞り込むことが重要です。

例えば、現在日本の人口は減少傾向ですが、東京の単身世帯の割合および単身者数は今後も増加していくと予想されており、ワンルームマンションの需要も高くなると見込まれます。東京のワンルームを選ぶべき理由は、ここにあります。

そしてもう1つ忘れてはいけないことは、常に不動産投資を取り巻く経済情勢などの動きを見ながら投資を進めていくということです。

不動産価格は5～20年といった長い周期で高くなったり、低くなったりと変動しています。

ワンルームマンション投資において重要なポイントは、物件の購入価格と家賃、その他の経費すべてを考慮して計算される利回りです。その計算方法を見ていきましょう。


実質利回りの計算方法

利回りを計算式で示すと次のようになります。

（年間の家賃収入－維持に必要な諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）
実際には物件をローンで購入することが多いため、上記の式から金利と借り入れ金額とその期間をふまえて算出した年間の返済金額を差し引きます。

（年間の家賃収入－維持に必要な諸経費－ローン返済額）÷（物件価格＋購入諸費用）
これで借入れ金額もふまえた実質利回りが計算できます。

このように、不動産投資は入居者からの家賃収入でローンやその他の諸経費を支払い、ローンの残債が減った分だけ純資産が増えるという仕組みです。

ただし、ローンの金利が上昇したり、次の入居者が見つからず家賃収入が滞ったりするといった事態も起こります。そんな時は繰り上げ返済を積極的にするなどして純資産を拡大していきましょう。

東京以外ではワンルームマンション投資は難しい？

東京以外ではワンルームマンション投資は難しい？

今回は、投資マンションは東京のワンルームを購入しようとお話ししていますが、たとえば、東京以外の大都市でもワンルームマンション投資は難しいのでしょうか？

実際、東京以外の大都市ではマンションの空室率が東京に比べて高く、家賃を下げたとしても入居希望者が見つかりにくい状況です。

また、東京以外のワンルームマンションだと、金融機関が空室のリスク面を考慮し不動産投資を始めるにあたりいくらか頭金を要求するケースも多いため、最初の資金繰りに苦労する可能性も高いです。

ただ、企業の福利厚生で家賃を補助してくれる会社も多くあるため、立地の良い物件でサラリーマンをターゲットにするのであれば入居は決まりやすく、金融機関を積極的に融資してくれるでしょう。とはいえ、やはり東京に比べて空室が多いため競合が多いのも事実。

東京以外の大都市では、競合が多く他よりも家賃を下げなければ入居が決まらず実質利回りが低くなったり、家賃を下げたことで赤字収支となりワンルームマンション投資が失敗したりすることも考えられます。

以上のことから、やはりワンルームマンション投資は東京で行うのが好ましいですが、もし東京以外で行われる場合は、そのエリアの空室率や家賃相場などをしっかり調べてから物件の購入をご検討いただければと思います。


東京で投資マンションを買うならこのエリア！

東京で投資マンションを買うならこのエリア！

東京で投資マンションを購入する場合は、立地と予算にあった場所選びから始めます。

最優先すべきことは、早いうちから収益を生み出せるような物件を選ぶことです。とはいえ、都内一等地は物件価格も高すぎて手が出せない方も多いでしょう。

都内一等地にこだわるよりは、最寄り駅に近く風俗店などが近隣にない健全なエリアで、なおかつ30分以内で都心に移動できる場所を探します。

すべて好条件がそろった物件は、ほとんどありません。

そのため、駅まで徒歩1～2分の駅近であったり、部屋が広いといったような「強み」があったりすれば、入居者が途切れにくく、かつ家賃も高めに設定することが可能です。

日当たりが悪い１階の物件でも幹線道路が付近になく静かで駅近なら投資対象になり得るでしょう。


不動産投資を始めるなら抑えておきたい火災・地震対策

不動産投資を始めるにあたり、火災や地震対策も忘れてはいけません。

火災対策は、火災保険や施設賠償保険に加入しておけば万が一の時でもさほど心配はないのですが、地震対策では保険以外にも知っておきたいリスク回避方法がありますので紹介していきます。


１．新耐震構造（1981年以降の建築）かどうかの確認
新耐震構造の物件は、東日本大震災・阪神淡路大震災でもマンション自体に大きな被害は出ておらず、入居者にとっても心配の少ない物件です。
投資マンション選びの一つの指標として覚えておくことをおすすめします。

２．地震保険への加入
地震保険は、火災保険とセットになっていることが多く、すべての損害が補償対象になるわけではありませんが、建物や家財においてそれぞれ補償金額を設定できます。（上限あり）

３．ワンルームマンション投資場所を分散する
投資マンションを複数所有するなら、物件の場所を分散させておくことで、地震や近隣火災によって受けるダメージを減らすことができます。

街並みのイラスト

以上、東京でワンルームマンション投資を行うメリットや不動産投資を行う際のポイントについてお話しさせていただきましたが、いかがでしたでしょうか？

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もちろんそれだけでなく、不動産投資における注意点・物件の選び方などを解説する、基本的な知識が身につく初心者向けセミナーから、不動産投資で発生する可能性のある設備交換などの修繕費・管理費といった経費について解説するものや、新築・中古、一棟・区分など、物件種類や規模によって変化するリスクについて解説するもの、金利やローン返済のコツ、運用方法を解説するもの、最新の経済状況と、それが不動産投資市場にどのような影響を及ぼすのか等々…。

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