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第18回　都心のワンルームマンション経営からはじめよう　|　マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第18回　都心のワンルームマンション経営からはじめよう

都心のワンルームマンション経営は有望な投資

都心の1Rマンション

30代のサラリーマンがマンション経営を行う上でのメリットには、大口の定期預金より高い利回りである上、インフレや相続税など税金への対策も可能なことです。
ただ、マンション経営を成功させるためには、2つのポイントがあり、1つ目は立地条件、2つ目は1棟全てに投資するか住戸単位で投資するかです。

1つ目のポイントである立地条件については、東京23区あるいは横浜駅・川崎駅辺りの都市まで範囲を広げ、多くの鉄道会社が乗り入れる駅に近い場所にあるワンルームマンションを探しましょう。

2つ目のポイントである1棟全てに投資するか住戸単位で投資するかについては、住戸単位で投資すれば、少ない投資からはじめられるメリットもあります。
住戸を少しずつ増やすことで利益を大きくしていくことも可能で、逆に利回りの悪くなったワンルームマンションは、住戸単位で売却でき、1棟全てに投資するより流動性が高いです。

30代のサラリーマンがマンション経営を行う上でのメリット

マンション経営のメリット

30代のサラリーマンの方がマンション経営を行う上でのメリットは、時間が十分にあることです。
例えばワンルームマンションを購入し、退職までコツコツと時間をかけてインカムゲインを積み立て1億円の資産を形成することも十分可能です。

ワンルームマンション経営の利回りは、大口の定期預金より高いことはご紹介しましたが、データからも裏付けられています。
一般財団法人日本不動産研究所が行なう不動産投資家調査によれば、東京（目黒、世田谷、墨田、江東区）にあり、最寄り駅から10分以内、築5年未満、平均専用面積（25～30㎡）、総戸数が50戸程度のワンルームマンションの利回りは、4.7％であることがわかりました。
金融庁の資産結果では、1993年から2013年の調査で国内をはじめ、新興国、先進国の株式や債権に分散投資した平均利回りは、4.4％となっているため、ご紹介したワンルームマンションの利回り4.7％がいかに高いがご理解いただけると思います。

ワンルームマンション経営はインフレ対策にもなる？

さらにワンルームマンション経営を行う上でのメリットは、インフレの対策になるということです。
現在、長く続くデフレを脱却すべく、日本銀行の金融政策がインフレへかじ取りしていることはご紹介しました。

この先、インフレになると物価の価値は上がり、お金の価値は下がりますので、ワンルームマンションといった不動産の価値は上昇しインフレへの対策にもなります。

サラリーマンの方のメリットとして、節税という効果も発揮されます。サラリーマンの方は、ワンルームマンション経営の収支を給与収入に合算でき、ワンルームマンション経営で発生する収支は減価償却という形で考えることもできるので、経営をはじめて少しの間は赤字計上され、節税の効果があります。

視点を変えて、少し将来についても考えてみましょう。
オーナー様が保有するワンルームマンションをご家族に相続させたいと考えた場合、心配なのが相続税で「重い負担になるではないか」ということです。
5000万円の現金と5000万円のワンルームマンションをご家族が相続することを考えた場合、どちらの相続税が多くかかるでしょうか？

相続税は資産の評価額に対して課税されます。5000万円の現金の評価額は、5000万円そのままです。
一方、5000万円のワンルームマンションの土地は路線価の80％程度、建物は建築費用の50～60％の評価額なので、5000万円の現金の評価額との差は歴然で、相続税も圧縮することができます。

さらに、ワンルームマンションを購入するために利用したローンの残高は、マイナスの資産として評価されます。
保険料を支払い団体信用生命保険に加入していれば、万が一ローンの残高ある状態で、オーナー様が亡くなったり、所定の高度障害に陥ったりした場合、団体信用生命保険によってローンの残高は完済されます。

東京23区や横浜・川崎がおすすめ

これまでワンルームマンション経営に乗りだすメリットをご紹介しましたが、それではどんなワンルームマンションに投資すれば成功するのでしょうか？

ワンルームマンションに投資する際に、2つのポイントがあり、1つ目は立地条件、2つ目は1棟全てに投資するか住戸単位で投資するかです。

立地条件については、どんな入居希望者がどんなワンルームマンションを探しているか、想像すればご理解できると思います。
ワンルームマンションを必要とする入居者は、大学生やサラリーマンが多いです。単身の大学生やサラリーマンは、毎日大学や会社に通いますので、大学や会社が集中している都市にあるワンルームマンションを必要としています。
大学や会社が集中している都市としてまず考えられるのが東京で、大学や会社の本社の数では東京が日本一です。
東京が人気なのは、データからも裏付けられており、森記念財団都市戦略研究所が行なう都市総合ランキングでもロンドン、ニューヨーク、パリに続いて東京が世界第4位なのです。

さらに東京は、国の特別区制度を利用して、外国企業のアジア地域における業務統括拠点の誘致などに積極的に動いています。
ただ、東京区部にワンルームマンションを保有したいと考えても、1住戸あたりの床面積の下限を決めたり、ファミリー向けに広い床面積の住戸の併設も義務付けたりしてワンルームマンションの供給制限が行なわれているのが現状で、ワンルームマンションを探すのに苦労します。

そのため、東京23区あるいは横浜・川崎辺りでマンションを探す必要があります。この際に、これらの都市の交通事情に配慮する必要があります。
東京都内に通勤、通学する場合によく利用されるのが、鉄道です。多くの鉄道会社が乗り入れる駅に近い場所にあるワンルームマンションのほうが、交通の便がよく需要があります。

住戸単位での投資は少ない投資から始められるメリットが

2つ目のポイントとして紹介させていただいた、ワンルームマンション1棟全てに投資するか、住戸単位で投資するかですが、ワンルームマンション1棟全てに投資すれば、巨額の家賃収入が得られるメリットがある反面、投資額も大きくなるデメリットもあり、サラリーマンが兼業で行うワンルームマンション経営にはおすすめできません。

住戸単位で投資すれば、少ない投資からはじめられるメリットがあり、経験を積んで住戸を少しずつ増やすことで、利益を大きくしていくことも可能です。
逆に利回りが悪くなったワンルームマンションは、住戸単位で売却できるので、1棟全てに投資したワンルームマンションより流動性が高いです。

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