第19回 入居者ニーズはどこに?投資ワンルームマンション選びのコツ | マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第19回 入居者ニーズはどこに?投資ワンルームマンション選びのコツ

入居者のニーズを掴み、実質利回りの良いワンルームマンションを選ぶ

入居者のニーズを掴む

入居希望者にとってワンルームマンションの部屋を選ぶ際に、家賃、路線、街、駅からの距離は重要です。
オーナー様は家賃相場を知り、駅近で人気の路線や人気のある街のワンルームマンションを入居希望者に提供できれば、ニーズに応えることができます。

また、男性には宅配ロッカー、女性にはバスとトイレ別が人気なのでワンルームマンション選びの参考にしましょう。
入居希望者は、まず、不動産情報サイトにアクセスし、膨大な数のワンルームマンションを検索し、絞り込んで自分の希望とするワンルームマンションを見つけますので、オーナー様のワンルームマンションが絞り込む条件から外れてしまうと、入居希望者には選ばれることはまずありません。
これらの条件は、いわば入居希望者のニーズなので、オーナー様がワンルームマンションを選ぶ際の目安となります。

ただ、入居者希望者のニーズに合わせたワンルームマンション選びも重要ですが、しっかり採算が採れるワンルームマンションを選ばなければなりません。
不動産投資の広告などで良く見かける利回りのほとんどが表面利回りで、その他に実質利回りがあります。
不動産の購入時にはかかった手数料や不動産取得税、緒経費も考慮した実質利回りが重要で、表面利回りと実質利回りでは数パーセントの差が出ることもあるので注意しましょう。

なお、図面からも優良なワンルームマンションを選別できます。
例えば、15平米前後の狭い床面積や、トイレ、洗面台、浴槽の3点セットのユニットバス、外やベランダに洗濯機を置くようなワンルームマンションは現代の入居希望者ニーズと異なりますので避けましょう。
また、広い床面積でも、クローゼットなど収納スペースがないと、家具などを購入しなければなりませんので、結局狭くなってしまい、お金もかかってしまいますので避けましょう。

また、男性も料理をする時代なので、広めのシンクとIHコンロなどが設置されているワンルームマンションが好ましいです。

ワンルームマンション選びは、家賃、路線、街、駅からの距離は重要

ワンルームマンション選び

ワンルームマンションの入居希望者は、どこを見て部屋を選ぶのでしょうか?
ある住宅情報会社の調べによると、部屋を探す際に、重視したいポイントの第1位は家賃、第2位は路線、街、第3位は最寄りの駅からの距離だそうです。

第1位の家賃は、入居希望者はできるだけ安い家賃のワンルームマンションを探したいと思うのは当たり前で、住宅情報サイトで自分が希望する家賃を調べる人が多くなりました。
このようなことから、オーナー様が家賃を決める際には、他のワンルームマンションの家賃は気になるところで、家賃相場に影響されやすいです。

ある住宅情報サイトが発表した都内の家賃相場(ワンルーム・1K・1DK)を高い順にご紹介すると、港区(12.09万円)、千代田区(10.92万円)、中央区(10.85万円)、渋谷区(10.90万円)、目黒区(10.11万円)、新宿区(9.05万円)、文京区(8.98万円)、台東区(9.61万円)、品川区(8.87万円)、墨田区(8.40万円)、江東区(8.73万円)、世田谷区(8.17万円)、大田区(7.68万円)、中野区(7.70万円)、豊島区(7.84万円)、杉並区(7.41万円)、練馬区(6.83万円)となっております。

これらの家賃相場は、ワンルームマンション選びの参考にもなります。
次に第2位の路線、街ですが、ある企業が発表した路線に関するイメージの調査結果で、住みたい路線の1位は東急東横線、2位はJR山手線、3位は東急田園都市線となりました。
また、ある企業が発表した住みたい街ランキング(関東)の1位は吉祥寺、2位は恵比寿、3位は横浜、4位は目黒、5位は武蔵小杉です。

これらの路線や街にあるワンルームマンションを入居希望者に提供できれば、ニーズに応えられるでしょう。
また、第3位の最寄りの駅からの距離で、入居者に負担にならない距離は、大体徒歩800m以内が限度で、1分間に歩ける距離は80mとされているので時間として徒歩で10分以内といったところです。
この距離より、短い距離にあるワンルームマンションを選べば、入居希望者にアピールできます。

このような調査結果とは別に、あるアンケート結果によれば、入居希望者にワンルームマンションの設備や仕様の中で、入居を決める際の決め手になったものは?という質問に対して、男性の1位は宅配ロッカー、女性の1位はバスとトイレが別だそうです。

ワンルームマンション選びは、入居者のこだわりを見逃さない

インターネットが普及する以前は、入居希望者は、会社や学校の近くにある不動産屋さんに出向き、不動産屋さんに渡された資料をもとに自分の希望するワンルームマンションを見つけたら、内見して部屋を決めるといったスタイルでした。

インターネットが普及した現在では、入居希望者は、まず不動産情報サイトにアクセスし、膨大な数のワンルームマンションを検索し、条件で絞り込みながら、自分の希望するワンルームマンションを見つけ、不動産屋さんに出向き内見して、部屋を決めるといったスタイルになりました。

このようなことから、ワンルームマンションを絞り込む際の条件が重要で、オーナー様のワンルームマンションがこの条件から外れてしまうと、入居希望者には選ばれることはまずありません。
例えば、大手の不動産情報サイトのこだわり条件は、駐車場あり、バス・トイレ別、ペット相談、2階以上住戸、室内洗濯機置場、エアコン付、オートロック、フローリングなどです。
これらの条件は、いわば入居希望者のニーズなので、オーナー様がワンルームマンションを選ぶ際の目安となります。

マンション経営は表面利回りではなく、実質利回りを考える

これまでご紹介した入居希望者のニーズに合わせたワンルームマンション選びも重要ですが、しっかり採算が採れるワンルームマンションを選ぶことも重要です。

不動産投資の採算性を考える上で、とても重要なのが利回りで、不動産投資の広告などで良く見かける利回りのほとんどが表面利回りで、その他に実質利回りがあります。

表面利回りの計算方法は、年間家賃÷購入価格×100=表面利回りとなっています。

この計算方法では、購入価格を抑え、家賃を高くすれば、表面利回りは良くなります。
しかし、オーナー様がワンルームマンションを購入し経営する際に、考慮しなければならないキャッシュフローはこれだけでしょうか?

例えば、不動産の購入時にはかかった手数料【仲介手数料、司法書士報酬、各種登記費用、ローン保証料、ローン手数料、団体信用生命保険、火災保険料(+地震保険)】や不動産取得税、緒経費(固定資産税、管理費など)も考慮しなければなりません。
実質利回りはこれらのものを考慮しています。
実質利回りの計算方法は、(年間家賃-諸経費)÷(購入価格+手数料+不動産取得税)×100=実質利回りとなっています。

表面利回りと実質利回りでは数パーセントの差が出ることもあり、高利回りを強調するワンルームマンションは表面利回りで表記されていることがあるので、注意しましょう。

優良ワンルームマンションは図面からも読み取れる

図面からも優良ワンルームマンションは読み取れるので紹介します。
図面から、バブル全盛期に建設された15平米前後の狭い床面積やトイレ、洗面台、浴槽の3点セットのユニットバスは、読み取れますので、現在の入居希望者はこのようなワンルームマンションを好みませんので避けましょう。 また、洗濯機の置く位置と広さも図面から読み取れ、外やベランダに洗濯機を置くようなワンルームマンションも同様に避けましょう。

収納スペースも重要で、床面積が広くても、クローゼットなど収納スペースがないと、入居者は家具などを購入しなければなりませんので、結局、部屋が狭くなってしまい、お金もかかってしまいます。

昔と違って現在は、男性もキッチンに立ち料理を作る時代です。昔のように、小さなシンクと1口のガスコンロのキッチンでは、入居希望者へのアピールにはなりません。広めのシンクとIHコンロなどが設置されているキッチンが好ましいでしょう。

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