中古ワンルームマンションの減価償却費 計算方法と節税効果

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第20回 節税効果も期待できる「減価償却費」計算

ワンルームマンション投資コラム第20回は、中古ワンルームマンションの「減価償却費」の計算方法と節税効果についてご紹介します。

「減価償却費」には「費用」という意味合いが含まれているため、一見何か支払いが発生するような気がしますが、これは実際には支出を伴わない経費です。

減価償却費の計算方法は定額法と定率法の2種類があります。 ちなみに平成28年度4月1日以降に取得した物件の償却方法は定額法のみとなります。

会計上は取得時の費用に償却率をかけて算出される減価償却費の計上によって利益が減りますが、何も支払っていないため実際の利益は減りません。 しかし、税額はこの減価償却費を反映した額で計算されるため、税負担が軽減され節税になるのです。 ちなみに償却率は、国税庁が定めている定額法の償却率を使用して計算します。更に特別控除などの適用などで変わってきますが、今回は省略します。

本記事では、減価償却費とは何か、中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法や節税効果について詳しくご紹介しますので、 これから中古ワンルームマンション投資を始めようとお考えの方はぜひ最後までご確認ください!

減価償却費は徐々に下がる資産価値をお金に換算する

下がっていく資産価値をお金に換算

減価償却資産とは、経年劣化により、徐々に資産価値が下がっていく自動車や不動産などを示します。

不動産の中でも土地は経年劣化により徐々に資産価値が下がっていくものではなく、減価償却資産ではありませんので、あくまで建物の部分が対象です。

減価償却費は、減価償却資産を購入するためにかかった費用と法定耐用年数を使って算出します。

購入するためにかかった費用を算出する方法について

購入するためにかかった費用は少しややこしい方法で算出します。

例えば3000万円で購入した築20年のワンルームマンションが評価額1500万円(土地:800万円、建物:700万円)となった場合、建物の部分を購入するためにかかった費用は、3000万円(購入価格)×700万円(建物の評価額)÷1500万円(物件の評価額)=1400万円となります。

評価額については、固定資産税評価証明書に書かれていますが、不動産を購入する前は、不動産会社に問い合わせると教えてもらえます。

法定耐用年数を算出する方法について

法定耐用年数を算出

新築のSRCやRCの建物なら法定耐用年数は47年、新築の金属造の建物なら法定耐用年数は、34年(肉厚4mm以上)、27年(肉厚3~4mm)、19年(3㎜以下)、木造の建物なら22年となっています。

中古の建物の場合の計算式は、(法定耐用年数-経過年数)―経過年数×0.2で法定耐用年数が算出できます(1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て)。
耐用年数が過ぎている建物の場合は、新築の法定耐用年数×0.2で法定耐用年数が算出できます(最低2年)。

減価償却費を算出する方法と節税の効果について

先ほどの物件は、築20年のワンルームマンションなので、法定耐用年数は、[47(法定耐用年数)-20(経過年数)]―20(経過年数)×0.2=38年となります。

先ほどの1400万円(購入するためにかかった費用)を38年(法定耐用年数)で割って、1年辺りの減価償却費は約36.8万円となります。

耐用年数が過ぎた建物には、金融機関は融資しないこともあるので注意が必要です。
さらに、合法であっても節税しすぎると金融機関にとっては利益をだしていない投資家となり、融資を渋ることがありますので、ご注意ください。
数万円の税金であれば節税をするより納めてしまい、融資を受けやすくするのも一つの方法です。

不動産投資をご検討中の方へ

「不動産投資と言えば節税」というイメージをお持ちの方は多くいらっしゃると思います。

確かに、消費税や取得費を経費とすることで確定申告をすると還付される税金で節税に繋がりますし、 相続税対策としても個人用の住宅よりも大きな効果が期待できるため、人気が高まっています。 とはいえ、家賃収入で得た金額に応じて所得税がかかり、売却時にも不動産譲渡所得という税金はかかってきます。なんでも経費計上することができるなんて人も言いますが、 当然経費は手数料などの不動産投資にかかったものだけです。

また、物件選びで失敗してしまうと節税できる額を上回る損失が出ることもありますので、「節税できるから」という理由だけで安易に不動産投資を始めないようにしてください。

一口に不動産投資と言っても、一棟・区分、都心・地方、新築・中古など、さまざまな種類があります。構造も含めれば、物件種類は何通りにもなります。物件を購入する前に、「何のために不動産投資を始めるのか」「自分が許容できるリスクの範囲で投資をするには、どのような物件がふさわしいのか」ということを考えていただければと思います。

和不動産では、低リスクで長期的に安定した収入を得られるという面でも『都心の築浅中古ワンルームマンション投資』をおすすめしております。一棟物件に比べお金も手間もかからないため、不動産投資初心者の方や、会社員として現役で働く方にもピッタリの投資です。

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