第21回 ROI、キャッシュフローをコントロールするために理解すべき3要素
返済・減価償却・税金の3要素をうまくコントロールする
マンション経営では、現状でROI（投資利益率）やキャッシュフローが悪くても、返済、減価償却、税金の3要素をうまくコントロールすることで良くすることができます。
返済では、元金部分の減りが先送りになる元利均等払いにしたり、金利を値切る交渉や固定金利を利用したりすることでキャッシュフローは良くなります。
減価償却では建物の価格の比率を高くするために、土地と建物の比率を売買契約書に記載したり建物対価証明書を発行したりします。
税金では、青色申告をしたり法人化したりすることで、税金を抑えます。
返済方法をコントロールしキャッシュフローを良くする
返済方法をうまくコントロールすることで、ROIやキャッシュフローを良くすることができます。
ローンの返済方法には元利均等払いと元金均等払いがあります。
返済額内に占める元金と利子の比率が変化していく元利均等払いは、返済がスタートした時点では、利子の比率が大半を占めるので元金部分の減り方は遅いですが、返済額は常に一定です。
元金部分の残高に合わせて利子部分を積み上げる元金均等払いは、返済がスタートした時点では高額な返済額になりますが、徐々に減っていき元利均等払いより総返済額は少なくて済みます。
マンション経営のキャッシュフローは、税引き後の利益＋減価償却費－返済元金という計算になりますから、元金部分の減りが先送りになる元利均等払いを選択して、長期間のローンを組めばキャッシュフローは良くなります。 また、借り換えや固定金利を利用することでもキャッシュフローは良くなります。
減価償却費をうまくコントロールする
ご紹介したキャッシュフローの算出方法から考えれば、減価償却費が高ければ高いほどキャッシュフローは良くなります。
建物の評価額に合わせて減価償却費が決まるので、物件の価格の内、建物の価格の比率が高いほど減価償却費は高くなります。
建物の価格の比率を高くする方法の一つ目は、土地と建物の比率を売買契約書に記載する方法があります。
固定資産税評価額にも土地と建物の比率が記載されていますが、売買契約書の記載が優先されます。
だだ、不動産会社や売主の同意や税理士との相談が必要です。
二つ目は、建物の評価額が書かれた建物対価証明書を発行してもらう方法があります。
青色申告や法人化して税金をうまくコントロールする
税金を抑えるために、青色申告特別控除が受けられる青色申告をする方法もあります。
青色申告すれば、経費として家族に支払った給料は計上できます。
また法人化すれば、高所得のオーナー様は税率が低くなるメリットがあります。
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