第22回 不動産ニーズの見極め材料、人口動態と空室率の調べ方
都道府県、市町村、駅、エリアといった順に絞り不動産ニーズを探る
日本の全ての地域において人口が減少傾向であるというわけではないので、不動産投資をする場所は厳選し賃貸物件のニーズを検討しなければなりません。
例えば、都道府県、市町村、駅、エリアといった観点で絞り込み、賃貸物件のニーズを検討していきます。
都道府県別に人口増加率で比べると、1位は愛知県（0.74％）、2位は東京都（0.66％）、3位は滋賀県（0.61％）となっており、今後も賃貸物件のニーズが高まる地域だと考えられますが、もっと詳しく市町村単位で人口や世帯数を詳しく調べる必要があります。
さらに、乗降客数が5万人以上の駅に絞り込みますが、最寄りの駅が同じであっても人気のエリアと不人気のエリアはあります。
人気のエリアと不人気のエリアを見極めるためには空室率を調べる必要があります。お目当てのエリアを歩いてマンションにある集合ポストを見て、郵便物の投函不要のステッカーが貼られている場合、空室の可能性が高いので簡単に空室率がわかります。空室率が高いマンションが多いエリアは人気がありません。
不動産投資で物件を購入する場所は厳選する
日本では少子高齢化が進み、日本の人口は減少傾向にあると言われますが、日本の全ての地域において人口が減少している訳ではありません。
そのため、不動産投資をする場所は厳選し賃貸物件のニーズを検討しなければなりません。
不動産投資は長期的なスパンで行うので、人口が減少傾向にある場所の物件を購入してしまうと空室のリスクが高まります。
逆に、人口が増加傾向にある場所は入居希望者が絶えず、空室のリスクも下がります。
都道府県、市町村、駅といった順に絞る
例えば、都道府県、市町村、駅、エリアといった観点で絞り込み、賃貸物件のニーズを検討していきます。
まず、都道府県別に人口増加率で比べると、1位は愛知県（0.74％）、2位は東京都（0.66％）、3位は滋賀県（0.61％）となっていますので、今後も賃貸物件のニーズが高まる地域だと考えられます。
ただ、もっと詳しく市町村単位で詳しく調べる必要があり、埼玉県の川越市を例にとって調べると、平成14年から平成24年の間に人口では約15000人、世帯数では約約2万世帯増加しています。
人口だけではなく、世帯数にも注視し賃貸物件のニーズを探ります。
さらに駅の乗降客数によって駅の需要がわかりますので、各鉄道会社が発表している乗降客数を確認しましょう。だいたい乗降客数が5万人以上の駅であれば有望です。
人気のエリアと不人気のエリアは空室率で分かる
最寄りの駅が同じであっても、人気のエリアと不人気のエリアはあります。
人口動態はホームページなどのデータである程度調べられますが、人気があるエリアかどうかはマンションの空室率でわかります。
空室率はアナログな方法とは思いますが、お目当てのエリアを歩いて、一軒、一軒マンションを調べるとわかります。
例えば、マンションの郵便ポストを見ると、空室だと郵便物の投函不要のステッカーが貼られていることがあるので、空室の可能性が高いといえます。
3階以上のマンションやアパートには集合ポストが設けられていますので、集合ポストでステッカーの数を一気に数えることで、空室率はすぐに計算できます。
空室率が高いマンションやアパートが多いエリアは、あまり人気がないことは明確です。
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