第26回 マンション経営で収益に大きく影響する金利の種類や仕組みを知る
変動金利と固定金利や元利均等払いと元金均等払いの違いを知ることは重要
金利の種類や仕組みをしっかり理解した上で、融資を受け不動産投資を行なわなければ収益に影響します。長期固定・元利均等払いが一般的な住宅ローンですが、マンション経営の融資では金利が選べます。
短期金利と長期金利に大きく分かれる銀行融資の金利では、短期金利は日本銀行、長期金利は市場（10年物国債）によって決定します。
このため、変動金利は短期金利、固定金利は長期金利を参考しています。
一方、融資の返済方法には元利均等払いと元金均等払いがあり、マンション経営の方針によって使い分ける必要があります。
変動金利と固定金利の違いの違いについて
変動金利は固定金利に比べ金利が低いのが最大のメリットですが、半年ごとに金利の見直しが行なわれます。ただ、返済額は5年間変わらないので、安心してください。
また、返済額の増加は1.25倍までという規則があり、返済額の見直しの際に金利の変動によって極端に返済額が上がらないようにしています。
マイナス金利の今は、低金利で融資を受けるほうがメリットはあるといえるでしょう。
固定金利は変動金利に比べ金利が高いのがデメリットである一方、金利が変動するリスクが回避できるメリットもあります。ただ、日本政策金融公庫を除く金融機関で、ローンの返済期間中に残金を一括返済すると違反になることが多いです。
元利均等払いと元金均等払いの違いについて
融資の返済方法には元利均等払いと元金均等払いがあります。
毎月の支払いが一定になる元利均等払いは、支払い総額の中で金利と元金の比率が変化します。
返済がスタートした時点では金利の比率が高く、元金の比率が低いので元金の減りは少なく、次第に比率が逆転していきます。
このため、返済がスタートした時点では、良好に推移するキャッシュフローやROIであっても、だんだん元金の比率が高くなるので悪化します。
元金の支払いが常に一定になる元金均等払いは、元金に上乗せする金利は変動していきます。
返済がスタートした時点では総支払い額は高いですが、元金が減るスピードは速いです。 このため、返済がスタートした時点では、キャッシュフローやROIは悪いですが、だんだん返済総額が減っていくので良くなります。
元利均等払いと元金均等払いの使い分けについて
当面はキャッシュフローにこだわらないオーナー様には、元金均等払いが適しています。
元利均等払いは、当面はキャッシュフローが良好なため、どんどん物件を購入して増やしたいと考えているオーナー様に適した返済方法です。
ただ、キャッシュフローが悪化するタイミングをしっかり推測して、対応する必要があります。
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