オーナーチェンジ物件なら、賃貸契約書のチェックも必要 | マンション経営コラム(28)

第28回　オーナーチェンジ物件なら、賃貸契約書のチェックも必要

現状、空室のリスクがないオーナーチェンジ物件の購入を検討する場合には、賃貸契約書に記載がある内容から、家賃をはじめ、入居者、保証金（敷金）、店舗やオフィス、契約者（氏名、表札）、家賃のばらつきをチェックする必要があります。

これらのチェックで、相場よりかなり高い家賃の物件、保証金（敷金）がない物件、店舗やオフィスの保証金や原状回復にかかる費用、又貸しの有無、利回りになどといった検討課題をクリアしなければなりません。

これらのチェックポイントは賃貸契約書にしか記載がない場合もありますので、しっかり確認しましょう。

家賃にはその地域ごとにだいたいの相場があり、新築からの入居者やデザイナーズ物件といった特別な理由がない限り、相場よりかなり高い家賃の物件は要注意です。

例えば、購入を検討している物件が、住みだしたばかりの入居者であった場合、現在のオーナー様が知り合いなどに依頼して、短期間だけ高い家賃で住んでもらっている可能性があります。

一方、現在の入居者がサラリーマンで、他の部屋の入居者もサラリーマンが多かった場合は、入居者間のトラブルも少ないと考えて良いでしょう。
逆に、他の部屋にファミリーでの入居者が多いと、トラブル発生の可能性があります。

保証金（敷金）がなしといった物件の場合は、その物件のある地域には、優良な賃貸物件が多く、なかなか入居者が見つからないと判断しても良いかもしれませんので、ある程度覚悟して購入する必要があります。

同一の地域にある賃貸物件のほとんどに保証金（敷金）があるのに、購入を検討している物件にない場合は、毎月の家賃に分割され少しずつ上乗せされている場合もあります。

店舗やオフィスとして利用されている物件の場合、保証金（6～12カ月）を現オーナー様から引き継げるかどうかをチェックしてください。

もし、オーナー様が物件を購入後、しばらくして入居者が退去を申し出て、保証金を返還することになった場合、保証金がないと持ち出しとなってしまいます。
また、退去の際に原状回復にかかる費用の負担は、入居者になっているか、オーナー様になっているかを確認してください。

契約では、又貸しが禁止になっている物件なのに、又貸しになっている物件もありますので、表札を確認して契約者と同一がどうか確認してください。

一棟ものを購入した場合、各部屋の仕様などが同じなのに、家賃のばらつきがある場合は、最近入居した部屋の家賃が相場に近いものなので、利回りを再計算する必要があり、注意が必要です。