第33回　備えあれば憂いなし！不動産経営を楽にする管理・運営のポイント　|　マンション経営.東京がお伝えするワンルームマンションコラム

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第33回　備えあれば憂いなし！不動産経営を楽にする管理・運営のポイント

不動産経営を不労収入にするための管理や運営のポイントについて

管理や運営のポイント

不動産を購入して入居者が決まったら、本格的な不動産経営がスタートします。

ただ、サラリーマンを兼業するオーナー様は、できるだけ手をかけずに不動産経営をしたほうがいいでしょう。

そのためには、事前に税金や日々起こる問題への対応などについて、しっかり知っておかなければならないので紹介します。
例えば、毎年3月に行なわれる確定申告は、不動産経営で使う通帳を用意して、領収書やレシートをもらい、紛失しないように1月～12月で分けて12の封筒などに入れ保管しましょう。

入居者から水まわりやご近所とのトラブル、鍵の紛失などさまざまな問題は建物管理会社に任せましょう。

家賃を滞納し続ける入居者には、訴訟を起こす必要がある場合もあり賃貸管理会社などを通じて法律の専門家に対応してもらったり、地震や火災に対しては保険に入ることで対応します。

不動産管理会社を選ぶ際は、管理が得意な会社か、入居者募集が得意な会社か見極め、オーナー様の要望にどれだけ応えてくれるかを確認しましょう。

滞納保証には、賃貸管理会社の契約内容に組み込まれているものと、入居者に保証料を負担してもらい専門会社を利用するものがあります。
現在では、入居の際に、連帯保証人のかわりに、保証料を負担してもらい専門会社を利用するケースが増えています。

確定申告に必要なのは、不動産経営で使う通帳と領収書やレシート

サラリーマンを兼務するオーナー様の場合、不動産経営で得た収入は、確定申告しなければなりません。

確定申告と聞くと難しいと思われますが、サラリーマン以外の職業の方であれば誰でも行なっていますので、不動産経営が小規模なうちは、オーナー様自ら行うことも可能なので安心してください。

毎年3月に確定申告が行なわれますので、日々不動産経営で発生するお金の流れを管理することをおすすめします。

お金の流れを管理するために特別に金銭出納帳を用意することはなく、日々の生活で使う通帳と不動産経営で使う通帳を別々しておくだけで十分です。

確定申告の際は、不動産経営で使う通帳が証拠書類として使えます。
また、マンションなどの備品などを購入した際には、領収書やレシートをもらい、紛失しないように1月～12月に分けて、12枚の封筒などに入れ保管しましょう。

確定申告の際は、領収書やレシートも証拠書類として使えます。
税理士に確定申告を依頼する場合は、不動産経営で使う通帳、領収書やレシートを渡せば、申告書類を作ってもらえます。

水回りやご近所とのトラブル、鍵の紛失など様々な問題は管理会社に任せる

問題は管理会社に任せる

不動産経営をはじめるとオーナー様には、水回りやご近所とのトラブル、鍵の紛失などさまざまな問題について入居者から連絡があります。
サラリーマンを兼務するオーナー様の場合、これらの問題を全部対応することは、時間的にも現実的ではありません。

1軒目の不動産でしたら勉強だと思って、オーナー様が対応するのもよいかもしれませんが、2軒、3軒と不動産が増えれば、オーナー様にはかなり大きな負担になることは事実です。
入居者からの連絡は、真夜中にくるかもしれませんので、おちおち寝てられないといった状況に陥る可能性もあります。

設備の修繕でしたら、業者を手配する程度で済むかもしれませんが、ご近所との騒音の問題は、完全に解決に至ることは難しく、入居者の理解を得ることは難しいのが現状です。

ご紹介した問題は、管理会社に任せばオーナー様が対応しなくても済みます。
ただ、管理会社に管理費として家賃の4％前後、滞納保障まで付けると家賃の8％前後支払わなければなりません。 和不動産の場合、購入したオーナー様に限りそれらの一切を３％の手数料で実施しています。

家賃を滞納し続ける入居者には、訴訟を起こす

オーナーチェンジの物件を購入した場合に、注意したいのが家賃の滞納です。

オーナー様が購入後追加で滞納保証を付けられないオーナーチェンジの物件で、もし家賃が滞納された場合、まず管理会社に手伝ってもらい、家賃を滞納している入居者や連帯保証人に家賃を催促します。

それでも、家賃の滞納が続き3カ月が経過したら、家賃を滞納している入居者に内容証明を送り退去を勧告します。

それでも、入居者が退去しなかったり、滞納が続いたりした場合、訴訟を起こします。訴訟で和解勧告がでても状況が変わらなければ、強制執行を行います。

訴訟を起こすために弁護士に依頼したり、立ち退き交渉を請け負う会社に依頼したりすることで、お金や時間も費やすことになり精神的にも負担は増すばかりです。

このようなことから、オーナー様が追加で滞納保証を付けられないオーナーチェンジの物件はおすすめできません。
またこのようなことにならないように、貸し出す場合には、必ず滞納保証に加入することをおすすめします。

地震や火災に対しては、保険に入ることで対応する

不動産経営で発生する問題で考えなければならないのが地震や火災ですが、保険に入ることで対応します。

保険には、入居者が入る保険とオーナー様が入る保険があり、双方の保険で地震や火災などに備えるようにします。
入居者が入る火災保険は、オーナー様に対する賠償責任保険で、原状回復にかかる費用に備えます。

オーナー様が入る火災保険は物件全体を対象にしたもので、例えば、隣の家の火災に巻き込まれて損傷を受けた時などに備えます。

融資を受けてマンションなどを購入する際は、火災保険に加入することが条件になっていることがあります。

施設賠償責任保険は、例えば設備の管理が不完全で、通行人などにケガをさせた場合に備えるものです。保険には、家賃や漏水担保特約もあり加入を検討しましょう。

火災保険の契約額の半分（上限金額5000万円）まで加入できる地震保険は、火災保険と同様に長期契約になればなるほど低価格の保険料となりますので、加入の際には検討しましょう。

管理が得意な会社か入居者募集が得意な会社か見極めを

不動産管理会社は、入居者募集や入居者のクレーム対応などを行ってくれますので、不動産経営には必要不可欠な存在です。

不動産管理会社には、管理が得意な会社と入居者募集が得意な会社があります。
管理が得意な会社の中には、24時間さまざまな問題に対応してもらえる会社があり、サービスの質で選ぶようにしましょう。

入居者募集が得意な会社は好立地に店舗を構え、店内はお客さんでにぎわい独自の情報網を持っています。

管理が得意な会社にせよ入居者募集が得意な会社にせよ、オーナー様の要望にどれだけ応えてくれるかが重要です。オーナー様の要望に真摯に対応してくれる会社を選びましょう。

契約内容に組み込まれている滞納保証と専門会社を利用する滞納保証サービス

不動産経営するオーナー様にとって重大な問題は、家賃の滞納です。
区分所有する不動産が多ければ、家賃を滞納する入居者が一人いても、他の家賃収入である程度カバーできます。
ただ、不動産経営をはじめたばかりで区分所有する不動産が一軒だけだと、家賃を滞納する入居者によって、ローンやランニングコストはオーナー様の持ち出しになってしまいます。

一度家賃を滞納した入居者への不信感はなかなか払しょくできず、また滞納するのではないかと不安になります。そんな問題に対応するためには滞納保証を利用します。
滞納保証には、管理会社の契約内容に組み込まれているものと、入居者に保証料を負担してもらい専門会社を利用するものがあります。専門会社を利用する場合、家賃の40％前後を入居者が支払い、2年間の滞納保証を受けます。

現在では、連帯保証人のかわりに入居者に保証料を負担してもらい専門会社を利用するケースが増えています。

面倒くさがり屋オーナー様へ

マンション経営をスタートすると管理や帳簿管理など、運営上の手間が発生します。これらのノウハウがない方に向けに和不動産では、賃貸管理・運用サポートに力を入れています。
オーナー様の手間を極力減らし効率良く収益を上げるサポートを実施してくれる不動産会社を選ぶことも重要です。

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