『トイレ・バス別』でマンション入居率向上。不動産収益を上げるコツ。

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『トイレ・バス別』でマンション入居率向上。不動産収益を上げるコツ。

住み心地の良い物件で入居率UP

マンション経営で収益を上げるコツは、入居率を向上させることにあります。
長く住んでくれる入居者を獲得するには、住み心地の良い物件が必要となります。
今もっとも人気があるのは、トイレ・バスが別になっている物件です。

トイレ・バス・洗面所が一緒になった「三点ユニット」の人気は下がり、現在の主流は完全にトイレ・バス別です。
理由は「臭いが気にならない」「清潔感がある」などさまざまです。
トイレ・バス別の物件は家賃が高いので、その分平均家賃単価が向上します。

入居率を上げるには

収益を上げるには入居率を上げなければなりません。

当然のことですが、マンション投資の利益は家賃を払う入居者がいて初めて得ることができます。「入居率」とは、アパートやマンションの全部屋数に対して入居状態にある部屋の割合のことです。

入居率＝入居している物件数÷全体の部屋数で計算することができます。これに対し、空き室状態にある部屋の割合を「空室率」と言います。

入居率が高ければ収益も上がります。いかに空き室を減らすかが勝負と言えるでしょう。
そのためには長く住んでくれる入居者を探すことが大切です。
長く住んでもらうには住み心地の良い物件である必要があります。安定して人気のある間取り・設備を備えている物件を選びましょう。

バス・トイレ別が人気の理由

ここ数年のニーズのトップは「バス・トイレ別」です。実に4人のうち3人が「バス・トイレ別」を希望しています。

90年代の半ばごろまでは、三点ユニットが流行したこともありましたが、時代は変わりました。三点ユニットが流行したのは、高度経済成長期の東京オリンピックがきっかけでした。ホテル建設の工期短縮のため、工場で作れる三点ユニットバスが大流行しました。
そして、バブル期のキャピタルゲイン狙いの不動産投資期には、投機対象のため一棟の中にたくさんの部屋数を確保するためコンパクトにまとまった三点ユニットは重宝されました。
しかし、狭いうえに日本の生活様式に合わないこともあり、最近は減少しつつあります。
バブル崩壊後、マンション経営はインカムゲインを得ることが主流になったため、入居者に選ばれる『バス・トイレ別』が主流になりました。そのため、三点ユニットはバブルの遺産として敬遠されるようになったのです。

バス・トイレ別が人気の理由はさまざまです。一つは臭いを気にしなくて良いこと。入浴時にトイレの嫌な臭いがすることもありません。
もう一つは、誰かがお風呂に入っている時でもトイレを使用できること。友人やお客さんが家に来た時、どちらかがお風呂に入ってしまうと、もう一方がトイレを我慢しなければならないという事態が避けられます。

最大のメリットは衛生的である点。体をきれいにするためのお風呂の近くに、排泄を行う場所があるのは心理的に嫌だという方が結構いらっしゃいます（特に女性）。
そういう方はトイレ・バス別の物件を選ぶ傾向にあります。

バス・トイレ別物件は家賃が高い

デメリットもあります。バスとトイレを別々に設計すると、居室スペースが狭くなってしまうという点です（「三点ユニット」の方がスペースを取らないので、広々と生活することができます。）しかし、それでも人気があるのはトイレ・バス別の物件で、近年の新築マンションはほとんどがこのタイプとなっています。

なおバス・トイレ別の物件は、三点ユニットに比べて家賃が高くなります。同じ条件で比べた場合、5000円～8000円ほど高くなります。
平均家賃単価が向上するので、当然収益も上がると考えられます。

さらに満足度を高めるには？

バス・トイレ別物件のさらに上を目指すなら、独立洗面台をお勧めいたします。そのためには、部屋自体の広さも最低25㎡程度が必要になります。当然、家賃は数千円アップしますので、収益も向上します。
バブル期の18㎡以下の物件には三点ユニット、バブル期以降の20㎡程度の物件にはバストイレ別、2007年のワンルームマンション規制後の25㎡程度の物件にはバストイレ別+独立洗面台が特徴になっています。時代と共に入居者が求める設備も変わります。設備から購入物件の年代を選ぶのも手段の一つかもしれません。

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