マンションの高入居率は、『２階以上』がカギ！

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マンションの入居率は『２階以上』で上がる！？

皆さまがもし賃貸物件を借りるとしたら、譲れない条件はなんですか？

『オートロック付』『独立面台付き』『室内洗濯機置き場』『2口コンロ』『2階以上』等々……。人によって譲れない条件は違うと思います。

今回は、『2階以上』という条件にフォーカスし、【マンションの入居率は『2階以上』で上がる！？】というテーマで、なぜ2階以上の部屋が好まれるのかについて解説いたします。

ぜひ最後までご覧いただき、不動産投資の参考にしていただければ幸いです。

賃料はどのようにして決まるのか？

まず、賃料がどのように決まるのかを確認していきましょう。

賃料を決める際は「不動産鑑定評価」が用いられます。不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準のことです。
多数の事例を基に、家賃相場や専有面積、設備、築年数、周辺環境などを考慮して賃料を決定するのです。

基本的に低い階よりも高い階の方が高賃料となります。なぜなら、上の階の方が眺望も良く、日当たりが良い、通風に優れる、騒音の影響を受けにくくなる、などの理由で人気が高くなるからです。

また、同じフロアであっても角部屋の場合は賃金が若干高くなります。これには、日当たりが良い、隣人の生活音の影響が少ないなどの理由があります。

２階以上が人気の理由とは？

２階以上の物件は、１階の物件に比べて根強い人気があります。これには、前述したとおり、いくつかの理由が考えられます。

詳しく見ていきましょう。

まず、１階に比べて日当たりが良いことが挙げられます。

都心で建物が密集している地域だと、低い階ではまともに日が当たらないことが多々あります。そのため上層階との賃料格差は年々大きくなる傾向にあります。

そして、上に行けば行くほど建物の密集度は低くなり、風通しが期待できる場合もあります。また、上の階になるほど道路や近隣施設からも離れることができるため、騒音の影響を受けにくくなるといったことも大きな利点と言えるでしょう。

高層マンションの上層階なら、街を眺める眺望も手に入るでしょう。最上階であれば、上の階からの足音や物音などを気にせずにすみます。

こういった、『生活をする上での快適さ』こそが、入居者がマンションを選ぶ際の重要なポイントであり、 1階に比べてそのポイントをクリアできる可能性が高い事から、２階以上の物件は人気があると考えられます。

以上のように、不動産投資を行うのであれば、まず何より入居者がどのような物件を求めているのかを理解するとよいでしょう。

マンション経営 OR アパート経営、どちらがいい？

ここまでで、入居者から2階以上の物件が人気であることはご理解いただけたかと思います。

では、それを踏まえたうえで、マンション経営とアパート経営では、どちらがいいのか？考えていきましょう。

●マンション経営の場合

マンション経営を選択した場合、1階の部屋を避けることができます。

マンション経営は、一棟すべてを一人のオーナーが所有しているということは少なく、基本的に区分所有となっており、一室ごとにオーナーが違います。

そのため、1階の部屋を所有したくないのであれば、2階以上の部屋を購入すればいいのです。

購入時点で、2階以上という賃貸ニーズを満たす物件は区分所有という方法しか取れないでしょう。

それでは、アパートはどうでしょう？

●アパート経営の場合

アパート経営を選択した場合、1階の部屋を避けることは不可能と言えるでしょう。

というのも、アパート経営はマンション経営とは違い、一棟すべてを一人のオーナーが所有します。そのため、マンション経営のように1階の部屋を避けるということはできないのです。

人気の低い部屋を抱えてしまうと、頻繁に退去が発生し賃貸管理の面で対応に追われるでしょう。

そして、空室を埋めるために賃料を下げたりリフォームを行ったりといった工夫が必要になります。

これからアパートの建築を始めるのであれば、1階部分は駐車場にして賃借人に貸し出したり、月極駐車場として貸し出して駐車料を徴収するなど、１階でも賃料をしっかりとれるようにしなければ資産価値も目減りします。

需要がない部屋はオーナー様の負担も増えますので、不動産投資を始められる際は、そのことも頭に入れておくと良いでしょう。

１階の人気が低いのは、実は『イメージ』のせい？

2階以上の人気が高いのはお分かりいただけたかと思いますが、そもそも、 1階はなぜそんなに人気が低いのでしょうか？

その理由のひとつとして、１階は泥棒などに侵入されやすいと考えられる点があります。

しかし、都市防犯研究センターが調べたデータによると、中高層マンションで侵入窃盗にあった階数は３階が一番多いという結果になっています。

窃盗被害の割合は１階で9.1％、２階で11.6％、３階で20.2％、４階で17.7％、５階で13.6％、６階で9.7％となっており、「１階は泥棒のターゲットになりやすい」という通説はすでに覆されています。

なぜなら、中高層マンションの１階は人の出入りが多いからです。泥棒は人目を避けるために、あえて２階か３階を狙うことが多いのだそうです。

それであるにもかかわらず、１階の方が危険だと判断して選択肢から外す人が今でも多いのです。客観的なデータよりも、イメージを重視して選ばれているということがわかります。

また、１階はカーテンを開けると通行人から部屋を見られてしまうため落ち着かない、などのデメリットもあります。

女性の場合なら下着などを外に干しづらい、などの理由も考えられるでしょう。上記のような理由から、１階の物件よりも２階以上の物件の方が人気で、その分家賃が高くなる傾向にあるのです。

マンション経営をするならば、このあたりの事情を頭に入れておく必要があります。

１階を所有するなら好立地エリアで！

今回ご紹介したとおり、１階は入居者から避けられやすい傾向がありますが、1階が絶対にダメというわけではありません。

ただ、1階を含む物件を所有するのであれば、入居者から好かれる立地を選んでください。

日当たりや風通しなどよりも立地を重要視している入居者からは、１階は好かれる傾向にあります。なぜなら、1階を選べば、好立地エリアに比較的安い家賃で住むことができるからです。

そういった入居者を確保するには、「１階でもこんな立地に住めるならお得だ」という付加価値を感じてもらう必要があります。

好立地エリアを選ぶということのメリットは、1階のみならず、不動産投資すべてに共通して言えることですが、もし1階を含む物件を所有するのであれば、立地選びは妥協しないようにしていただければと思います。

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