不動産価値を上げる格安リフォームテクニック

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不動産価値を上げる格安リフォームテクニック

住みたくなる物件を格安で作り上げ、不動産価値を高める方法論

自分が新しいマンションに引っ越すことを想像すると、少しでもきれいで利便性の高い物件を選びたいというのが、借り主の心理として理解していただけることでしょう。

これは、オーナーとしてマンションに投資する側に立っても同様です。借り主が入居したくなるような物件を作り上げることが不動産そのものの価値を上げ、ひいては家賃収入や売却益でのオーナー様への恩恵をもたらすという、重要な原動力となります。

上記のような考え方の下、マンション経営においては、入居者にとって魅力的な物件へと価値を高めるための「リフォーム」という要素が切り離せないものです。

しかし、すべての要望を満たしたリフォームを施そうとすると、当然のことながらコストは青天井に膨れ上がってしまいます。できる限り費用対効果を高めるためにも、リフォームは格安で行いたいものです。

ここでは、リフォームにおけるコストカットの方法論を中心に、リフォーム時におさえておきたい、心理面での効果などをご紹介していきます。

速やかに、かつ効果的に不動産を売却するにはリフォームが不可欠

マンション購入によるマンション経営において、家賃収入と売却益の両方に大きく影響を与えるのが、リフォームの成否です。

住む人の要望に沿った適切なリフォームは、オーナー様にとっては高い家賃収入を保証してくれるようなものであり、所有時の高利回りを確保することができます。また、そのような高利回り物件であれば、売却時においても高い値段で、しかも速やかに買い手が見つかりやすくなります。

このように、マンション経営を成功に導くには、効果的なリフォームが不動産の価値を上げるために不可欠なものなのです。

どのような所有状態でも、重要視すべきは「内装のリフォーム」

さて、リフォームという言葉を聞いて恐らく多くの方が思い描くのが、外からの印象を大きく変える外装のリフォームと、入居者の住み心地を考慮した内装のリフォームという、2つの考え方です。

常識的に考えれば、オーナー様が一棟を所有しているのであれば外装のリフォームを優先し、区分所有（部屋単位で所有）しているのであれば内装のリフォームを優先すべきであると思うことでしょう。しかし物件の状況によっては、必ずしもこのパターンに当てはまるという訳でもありません。

区分所有物件においては、外装のリフォームは建物全体の管理組合が管轄することになります。このため、オーナー様自身が外装リフォームに関与することはありません。

しかし、管理組合による大規模修繕を見越して売却のタイミングを図れば、外装がきれいな状態の物件を売却できるという形になります。見方を変えれば、区分所有のオーナー様でありながら、棟全体の外装リフォームの効果をも享受できるのと同義です。

一方、一棟を所有している場合、売却時には外装を重点的にリフォームしがちですが、個々の部屋にもリフォームを施しておくことで、家賃を高く設定して所有時には高い利回りが期待でき、売却時にも有利に働きます。この点については、区分所有のオーナー様であっても同様です。

つまり、どのような形であっても、高利回りを呼び込むことのできる内装のリフォームは軽視すべきではないのです。

物件の価値を高めやすい、壁紙による他物件との差別化

内装のリフォームにおいては、安価で物件の価値をより高めるためポイントがあります。
まず、物件の第一印象を左右するのが、部屋全体に占める面積も大きく、最も視界に入りやすい壁紙です。このリフォームが適切に行われていないと、たとえ他の条件が良くても、それだけで入居者から避けられてしまうことがあります。

一般的なマンションの壁紙は、無地で白一色のものが大多数を占めます。壁紙自体が安価であることに加え、好き嫌いの少ないタイプであることが大きな要因です。しかし無地・白一色の壁紙は、無機質な印象や画一的なイメージを与えてしまい、物件の価値を高めることには直結しません。

他との差別化を図る意味で、柄物・色物の壁紙という選択肢があります。リゾートタイプのホテルなどで見かけられる柄物・色物の壁紙は、「明るさ」「落ち着き」「開放感」「気分の高揚」などの心の動きをもたらすと言われています。こういった心の動きは、マンションの入居希望者にも同様の効果を与え、物件を個性的なものに見せることができるのです。

ただし、あまり奇抜な色柄や落ち着きのない壁紙は、入居者を選ぶことになってしまうので、極端な印象のものは避けた方が無難です。

一般的には、草花など自然を模したものや、和風の印象のもの、無地でも明るくなり過ぎないものが好感を持たれる傾向があります。実際のホテルなどの写真を参考にして、やり過ぎない程度の個性化を目指しても良いでしょう。

近年は、さまざまな素材・色柄の壁紙が安価で入手しやすくなっています。一部屋単位で考えればおよそ数万円レベルで他物件との差別化が図れることを考えると、将来的な出口戦略の上でも有意義なリフォームになるはずです。

実施の有無が一目で分かる、設備のリフォームの必要性

設備面のリフォームも、不動産投資の成否に大きな影響を与えます。エアコンやシャワートイレ（温水洗浄付き便座）、モニター付きドアホンなどは、「あるかないか」が一目瞭然であり、設置してあるだけでも見る人の印象を良くする設備です。可能な限り事前に設置しておくことが、不動産価値を高める近道となります。

同様に、一般的には後付け（借り主負担で購入）になることも多い照明器具についても、少なくとも内見時には設置してある状態にしておいた方が好ましいでしょう。これは単純な設備の充実がわかりやすいという意味だけでなく、内見時に明るい印象を持たせるための心理的要因があります。また、夜間や悪天候時でも内見しやすくなるという、実利的な側面もあります。

内見時などの演出として、適所に間接照明やスタンドライトなどを取り入れても良いでしょう。部屋におしゃれな印象を与えるとともに、四隅や壁際を照らすことで部屋を広く見せる効果もあります。

近年は、さまざまな商品を安価で入手することができます。ネットオークションなども利用すれば、希少な商品を入手することも可能です。少々の出費や手間で物件価値を高めることができるため、ぜひとも工夫しておきたいところです。

一方で、カードキーなどの目につきにくい設備は、入居希望者にとって入居の可否を決めるほどの影響を持っている訳ではありません。必ずしもリフォームにおいて、必要不可欠なものではないことを認識しておきましょう。

高額になりやすい水回りは、洗浄と施主支給でコストカット

物件リフォームにおいて非常に大掛かりなものになり、また費用面でも大きな負担となるのが浴室・トイレ・キッチン・洗面といった水回りに関するものです。それぞれ単体の交換だけでも数十万円レベルです。

しかも水回りはトータルで交換しなければいけないことも多く、そうなると100万円以上の費用を必要としてしまいます。とはいえ、水回りは生活に欠かせない箇所である上、その印象（清潔感）の善し悪しが、部屋全体の印象にも直結してしまいます。

水回りのリフォームでコストをかけずにその印象を良くするためには、使用可能なものは極力交換せず、見た目の清潔感を向上するためだけの工夫を凝らすことが必要です。その基本となるのが、徹底的な洗浄や研磨、そしてコーティング技術です。

トイレや浴室といった箇所は、水垢や黄ばみなどの汚れが付きやすく、それだけで清潔感を損ねてしまいます。専門の業者に清掃を依頼することで、解消できる可能性もあるので利用してみましょう。

必要に応じ、再塗装の行程を追加するなどすれば、交換よりもはるかにコストカットした状態で印象度を上げることができます。ただし前述した通り、シャワートイレが未設置の場合は、少なくともこのタイミングに併せて設置しておいた方が得策です。

キッチンも同様で、油などの汚れを徹底的に洗浄・研磨した後、専用のシートを貼ることで印象度を上げることができます。

洗面台などは、交換を要する場合が比較的多く見受けられますが、洗面台そのものの仕入はオーナー様自身が行った方が安く上がります。これは「施主支給」と呼ばれる行為で、一部の業者からは敬遠されることもあります。しかし、こうした選択権は施主であるオーナー様にあるのですから、遠慮せずに望んだ商品を持ち込むことで、意図通りのリフォームを安価に行うことにつながります。

施主支給については、蛇口やドアノブといった細部にこだわりを持って行うことも良いでしょう。最近では、ネット上で個性的な商品が多く出回っていますし、またニッチな商品を扱う専門店なども登場しています。リフォームに先駆けて、常に情報収集を心がけておきましょう。

差がつきやすいリフォームの施工費を安くするための業者選び

ここまで、リフォームでのコストカット方法として、リフォーム内容を絞るという角度で見てきました。そうしたポイントを踏まえ、リフォーム業者に実際の施工を依頼することになります。

物件のリフォームの多くは、古くからの付き合いがある場合などを除いて、業者の選定から始まるのが一般的です。しかし、ネットで検索するだけでも数多くの業者に行き当たてしまうはずです。そこから、どのような基準で最適かつコストカットの期待できる業者を選べば良いでしょうか。

実は同じ施行内容で見積もりをとっても、業者によって相当な価格差が生じることがあります。必ずしも金額の高い業者は高品質で、安い業者は手抜きが多い、という訳でもありません。

リフォーム価格に反映される要素としては、物件からの距離が考えられます。ここでは、単純に交通費が安くなるだけでなく、何らかの問題が生じた際にも迅速に対応してもらいやすいという側面もあり、物件に近い業者の方がベターであると考えられます。
また、地元の業者であれば近隣での評判も立ちやすく、下手な仕事はできないといった心理的な側面も考えられます。

また業者によって、リフォーム内容の得手不得手があります。この面に付随し、見積もりを依頼するにあたっては「投資用の物件のリフォームである」ことを明確に伝えておきましょう。

業者にとっては、（オーナー様自身の）自宅用と、（投資物件などの）賃貸用によってリフォームへの捉え方が異なり、また得意とする範疇も異なる場合があります。

一般的に自宅用のリフォームは、材質などの面で比較的ハイグレードな商材を導入し、全体として高価な施行代を請求される傾向があります。対して賃貸用では、汎用的な商材を用いることが多く、また賃貸用を得意としている業者であれば、相対的に施行代も低価格になる可能性があります。

リフォーム価格の差異はこのほかにも、商品の仕入れ価格が異なったりするなど、さまざまな要因が重なって生じます。こうした点を理解しつつ、過度な広告費を掛けていないか（結果的に施工費に転嫁されてしまうため）を見極めたり、実際の電話応答などの印象をベースに、安価かつ安心できそうな業者を何件かに絞っていきます。

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