中古ワンルームマンションのメリット
老後破産対策や相続税対策として、不動産投資を検討する方が増えています。 不動産投資といっても様々な種類があり、各々特徴や行う目的は大きく異なります。 株式会社和不動産では、不動産投資の中でも東京都心エリアの築浅中古ワンルームマンションをお勧めしております。 一棟物件や戸建てではなく、マンション一室の賃貸経営をお勧めしている理由は下記の通りになります。
1 現在の新築の60％～80％の価格で販売できる。
2 収益性が高い。
3 入居の需要が高い。
4 金融機関の融資が受け易い。
5 長期的な収入が見込める。
6 管理状態が良い。
今回の記事では、中古ワンルームマンションのメリットを一つ一つ解説していきたいと思います。
1 現在の新築の60％～80％の価格で販売できる。
東京23区・川崎・横浜の2000年～2005年に建築された新築ワンルームマンションは立地もよく、当時の建築価格で施行されているため、現在の新築ワンルームマンションに比べ建築コストが格段に安いのが特徴です。
現在、同じ場所で新築のワンルームマンションを建築するとしたら当時の値段より建築費用は格段に上がってるので同じ価格で分譲する事はほぼ無理だと思われます。
また、2000年～2005年のワンルームマンションは都心3区（千代田区・港区・中央区）の物件も非常に多く立地が良いところが特徴になります。
価格の決め方
マンションの価格の決め方は、主に3つのやり方があります。
1つは原価法。土地はいくら、建物はいくらというようにかかった経費を段階的に上乗せして価格を決めるというやり方です。
新築分譲時によく用いられるやり方で、販売業者の利益が上乗せされているため、価格は高めになる傾向があります。
2つ目に取引事例比較法があります。マンションの周辺の取引によって価格が決まるやり方です。
3つめが収益還元法です。得られる収益に対して価格が決まる方法です。
中古ワンルームマンションの値段の決まり方は、取引事例比較法と収益還元法の両方が用いられます。つまり、現在の建築コストと関係のない相場での取引が主になります。
そうなると以前に建築したマンションの方が安く購入できるケースが多いです。
マンション経営は、立地が命です。
なるべく良い立地を安い値段で買うことがマンション経営を成功させる第一歩になります。
2 収益性が高い。
マンション経営で大切なことは立地ももちろんですが、収益も大切な要素の1つになります。
価格を抑えて購入するということは、ローンの支払いも少なくなるということです。
家賃は立地がよければ新築当時と変わらない賃料が取れます。
つまり、新築のワンルームマンションより収支が良くなるということになります。
収益性を求めるなら新築よりも中古物件の方が上がります。
3 入居の需要が高い。
東京23区の築浅中古ワンルームマンションを購入される方は、収益性はもちろんですが、空室率の低さも検討しております。
物件の所在地が駅徒歩数分の場所にあり通勤や通学の利便性が良いということは、入居需要も高いということです。
マンション経営.東京を運営する和不動産の年間平均入居率は約98％と高い数字を維持しております。
不動産投資のリスクとして一番大きいのは空室リスクです。
空室が低いということは、マンション経営に失敗する確率が低い環境が整っているということになります。
4 金融機関の融資が受け易い。
マンション経営を始める方のほとんどがローンを活用される方です。
都心の中古ワンルームマンションの特徴の1つとしましては、ローンを使いやすいというところがあります。東京23区の中古築浅ワンルームマンションの場合、金利の面や頭金の面で非常に優遇されており、オーナー様にメリットが出る条件になっております。
また売却するときに次の購入者がローンを使えることも大事です。
そうなった場合も価格が適正であれば、ローンを使うことも可能です。
売却まで考えて購入物件を決めることも大切なことになります。
5 長期的な収入が見込める。
マンション経営は、将来のために行うものなので長期間家賃収入が取れる物件である必要があります。
マンションの場合、建物は頑丈なので、お部屋の中のメンテナンスをしっかりし定期的に設備修繕を行っておけば長期間家賃収入を得ることが可能です。
青山の同潤会アパート現在は表参道ヒルズになっておりますが、大正15年の竣工から70年も活躍しました。
築年数が経過し建て物が老朽化しても内装リノベーションして、しっかりと家賃が取れてる物件も沢山あります。
部屋の内装をしっかりメンテナンスして家賃がとれ続ける仕組みを作ることが大事です。
6 管理状態が良い。
マンションの場合、管理会社が最低週3回巡回管理をしておりますので管理状態が良いこともメリットの1つです。共用部分の清掃やゴミの管理など入居者とのトラブルにならないように、しっかりと管理されてるのが特徴です。また最近のマンションですと管理しやすいように施行されているのも特徴です。しっかりと管理された物件を所有する事は安心してマンション経営ができる点で非常にメリットと言えるでしょう。
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