2015/11/21 【第18回】ﾏﾝｼｮﾝ経営.東京ｾﾐﾅｰの評判・口ｺﾐ
こんにちは！マンション経営セミナーでおなじみの和不動産でございます。三連休の初日、皆さまは如何過ごされたでしょうか？本日のテーマは「不動産投資成功の秘訣★オーナーがしがちな5つの勘違い★」。 講師は弊社代表 仲宗根が務めさせていただきました。
皆さんは、マンション経営をされるにあたり、まずは物件を選ぶと思います。では、どのような基準で物件を選ばれるでしょうか？恐らく、「利回り」と答えられる方が多いと思います。その他でも、例えば、以下のようなことを考えられる方って多いのではないでしょうか？
1.とにかく利回り重視！
2.買うなら一棟物件がよい（そう書いている本も多いし）。
3.価格が安い物件がいい。
4.どうせなら戸数がたくさんほしい。
5.ローンは危険だから少ない方がいい。
でも･･･。実は、これらって、みんな、勘違いのことも多いんです！
ちょっとマンション経営の本を読まれた方だったら、きっと、「どうして？！」って思いますよね。本日は、そんなオーナー様がしがちな5つの勘違いについて、最新事例のお話もまじえながら、お伝えさせていただきました。
まずは、利回り重視のお話から。多くのポータルサイトに載っている数字ですし、皆さんも、きっと、購入時の一つの大事な指標としてご覧になると思います。でも、待ってください。その物件、どうして利回りが高いのかおわかりになるでしょうか？答えは･･･高い利回りじゃなければ売れないからです。つまり、安くしないと売れない、何らかの理由があるから、値段を安くして、利回りを高くして売っているんですね。
だけど･･･。やっぱり、マンション経営から得られる儲けを考えた時に、利回りって重要ですよね。でも、考えてみてください。大体の人は、不動産を購入する時には、現金だけではなく、ローンを利用するのではないでしょうか？
実は、ローンを利用する時点で、判断基準は利回りではなく、ROIとなります。ROIとは、自己資本に対して、得られる利益の割合のことです。そうなると、今度は、ローンの組み方が重要になります。ローンを組んで、レバレッジを効かせて、ROIを高めていきます。例えば、頭金200万円でCFが30万円の場合、ROIは15％になります。
マンション経営の魅力は、他人資本（ローン）を使うことで、「レバレッジ」を効かせられることです。持っている資金を、レバレッジを効かせてどう増やしていくのかが重要です。
そして、ローン使うことのもう一つのメリットは、「複利」です。マンション経営は普通に行っていると単利ですが、ローンを利用し、工夫して運用していくことで、複利のような運用ができるようになります。複利で運用したとしても、実は、最初はあまり増えた気がしません。でも、長い期間がたてばたつほど、加速度的に利益が増えていくのが複利のすごいところです。
「レバレッジ」と「複利」。この2つの魔法を使うことで、資産をどんどん増やしていくことができるようになります。セミナーでは、その方法について、詳しくご説明させていただきました。
また、買いたい人が多いという、一棟物についてもお話させていただきました。不動産屋が一棟物を勧めることが多いのは何故なのかなど、普通には、あまり知られていないお話などもしました。利回りのところでもお話しましたが、利回りが高いということは、何らかの問題がある為、利回りを高くして売っているのです。一棟物は、自身で、そういった問題に対処するからこそ、高い収益が得られることも多いのです。
また、一棟物に投資する場合の大きなリスクとして、「やめられないリスク」があることは、もっと知られていいことだと思います。
マンション経営では、勿論、一棟物で大成功している方もいらっしゃいますし、その他色々な方法で成功している人もいっぱいいます。でも、その影で、失敗している方がたくさんいるのも事実です。
セミナーでは、出席者の方に、色々、質問しながら進めさせていただいたのですが、その中で、「マンション経営で月にどのくらいの収入がほしいか」といった質問もいたしました。多くの人が「20万円程度」、多くて「50万程度」といった感じでした。
もし50万円がほしければ、とりあえず、50万円分の家賃が入ることが必要です。では、その50万円の為には、一体いくらくらいの不動産が必要なのでしょうか？勿論、数億円規模の大きな不動産などは必要ありませんね。自分の望んでいることに必要のない部分でリスクをとる必要ないのではないでしょうか。
本日のセミナーでは、ここではご案内できなかった、最初にお伝えした5つの勘違いについて、色々とご説明させていただきました。
自身が望む目標を、リスクを押さえた再現性のある方法で実現していただく、当社ではそれが重要だと考え、投資のお手伝いをしております。また、少しでも失敗する人が少なくなるように、マンション経営に関わる色々なお話をさせていただいております。
もし、少しでもご興味を持たれましたら、ぜひ、詳しいお話を聞きに、セミナーへきていただければと思います！
それでは最後までお付き合い頂きありがとうございました。また次回のコラムでお会いしましょう！
